Nebenkosten

Was das für dich bedeutet

Im Alltag sagen alle Nebenkosten. Das Gesetz sagt Betriebskosten und zählt sie abschließend auf. Abschließend heißt: Was nicht in der Liste steht, darfst du nicht umlegen — egal, wie vernünftig es dir erscheint. Die Verwaltung des Hauses steht nicht drin. Reparaturen stehen nicht drin. Rücklagen stehen nicht drin. Diese drei Posten trägst du als Eigentümer aus der Kaltmiete.

Zweiter harter Punkt: Umlegen darfst du nur, was im Mietvertrag vereinbart ist. Steht dort nur „zuzüglich Betriebskosten“, genügt der Verweis auf die Verordnung in aller Regel. Steht dort gar nichts, sind die Nebenkosten mit der Miete abgegolten. Dann zahlst du Müllabfuhr und Grundsteuer selbst, obwohl der Mieter im Haus wohnt.

Vorauszahlung oder Pauschale

Du hast zwei Wege. Bei der Vorauszahlung zahlt der Mieter monatlich einen geschätzten Betrag, und du rechnest einmal im Jahr ab. Bei der Pauschale bleibt der Betrag fest und es wird nie abgerechnet. Die Vorauszahlung ist der Normalfall, weil sie das Kostenrisiko beim Verursacher lässt. Sie bedeutet aber auch Arbeit: Belege sammeln, Verbräuche ablesen lassen, Anteile rechnen, fristgerecht versenden.

Ein Beispiel mit Zahlen

Eine Wohnung mit 70 Quadratmetern, Vorauszahlung 2,50 Euro je Quadratmeter im Monat. Das sind 175 Euro monatlich und 2.100 Euro im Jahr. Am Jahresende rechnest du ab. Kommen 2.340 Euro tatsächliche Kosten zusammen, zahlt der Mieter 240 Euro nach. Bleiben es 1.950 Euro, bekommt er 150 Euro zurück.

Quelle: Betriebskostenverordnung (BetrKV), § 2; Bürgerliches Gesetzbuch § 556. Stand: September 2026.

Worauf du achten solltest

Die wichtigste Zahl ist eine Frist. Du hast zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, dem Mieter die Abrechnung zuzustellen. Verpasst du diesen Tag, ist deine Nachforderung weg. Ein Guthaben des Mieters bleibt dagegen bestehen. Diese Frist ist der häufigste Grund, warum Vermietern Geld durch die Finger läuft, und sie kostet in einem Mehrfamilienhaus schnell einen vierstelligen Betrag.

Achte außerdem auf den Verteilerschlüssel. Er muss im Vertrag stehen oder sich aus dem Gesetz ergeben, und er muss über alle Wohnungen hinweg zusammenpassen. Wenn die Summe aller Anteile nicht hundert Prozent ergibt, ist die Abrechnung angreifbar. Heizung und Warmwasser müssen ohnehin zu mindestens der Hälfte nach Verbrauch verteilt werden.

Und rechne die Vorauszahlung ehrlich. Eine zu niedrig angesetzte Vorauszahlung macht das Inserat attraktiv und die Nachzahlung im nächsten Frühjahr unangenehm. Wer 900 Euro Nachzahlung bekommt, sucht sich eher eine neue Wohnung.

Der Mieter darf die Belege einsehen. Das ist kein Misstrauen, sondern sein Recht, und eine Abrechnung, die einer Prüfung nicht standhält, kostet dich am Ende mehr als die halbe Stunde, die eine saubere Aufstellung braucht. Führe die Rechnungen deshalb gleich beim Bezahlen sortiert nach Kostenart, dann ist die Abrechnung im Frühjahr eine Fleißarbeit und keine Suchaktion.