Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen in Bochum

Der Sachverständige war da und hat vier Sätze gesagt, die du nicht mehr loswirst. Das Dach hat noch ein paar Jahre. Die Fenster sind einfach verglast. Die Elektrik stammt aus der Bauzeit. Die Gasheizung läuft, aber niemand weiß, wie lange. Zusammen eine Zahl zwischen 120.000 und 200.000 Euro. Und du sollst dich entscheiden: selbst machen oder verkaufen?

Du bist damit in Bochum in guter Gesellschaft. rund 65 Prozent aller Wohngebäude der Stadt sind älter als Baujahr 1970. Nur 9 Prozent stammen aus der Zeit ab Baujahr 2000. Der Bochumer Häusermarkt ist zu großen Teilen ein Altbaumarkt, und das heißt: Es gibt Käufer, die genau so ein Haus suchen.

Diese Seite rechnet dir beide Wege durch, erklärt, welche Pflichten beim Eigentümerwechsel tatsächlich greifen, und nennt einen realistischen Abschlag.

Selbst sanieren oder verkaufen wie es ist: die ehrliche Rechnung

Die Antwort lautet meistens: verkaufen wie es ist. Nicht weil Sanieren falsch wäre, sondern weil die Rechnung selten aufgeht, wenn du danach ohnehin verkaufst.

Rechne mit einem einfachen Beispiel. Dein Haus ist im Ist-Zustand 300.000 Euro wert. Vollsaniert wäre es 480.000 Euro wert. Die Sanierung kostet 170.000 Euro. Auf den ersten Blick bleiben 10.000 Euro übrig. Auf den zweiten Blick fehlen in dieser Rechnung noch:

• Zeit. Eine Kernsanierung dauert zwölf bis achtzehn Monate. So lange trägst du Grundsteuer, Versicherung, Kredit und Heizkosten weiter.
• Zwischenfinanzierung. 170.000 Euro musst du erst einmal haben. Kredit kostet Zinsen, Eigenkapital kostet Rendite.
• Bauleitung und Nerven. Ohne Architekt oder Bauleiter wird es chaotisch. Mit Architekt kostet es zusätzlich.
• Nachträge. Bei Altbauten steckt hinter jeder geöffneten Wand eine Überraschung. Zehn bis zwanzig Prozent Puffer sind die Regel, nicht die Ausnahme.
• Der Geschmack des Käufers. Du sanierst nach deinem Geschmack. Der Käufer hätte andere Fliesen gewählt und bezahlt sie dir nicht.

Aus den 10.000 Euro Gewinn wird schnell ein Minus. Deshalb ist die einzige Sanierung, die sich vor einem Verkauf fast immer rechnet, die kleine: streichen, entrümpeln, Garten machen, Kleinreparaturen. Ein paar Tausend Euro, ein paar Tage, sichtbarer Effekt.

Welcher Weg bei deinem Haus mehr bringt, rechnen wir dir mit echten Zahlen vor.

Was der Käufer wirklich abzieht

Ein Käufer rechnet nicht mit deinen Zahlen. Er rechnet mit seinen, und die sind höher, weil er das Risiko nicht kennt. Genau das ist dein Ansatzpunkt.

Ohne Unterlagen rechnet ein vorsichtiger Käufer grob mit diesen Positionen: Dach mit Dämmung, Fenster, Heizung, Elektrik, Bäder, Böden, Fassade. Er addiert großzügig und zieht das Ergebnis vom Wert eines vergleichbaren sanierten Hauses ab. Dazu ein Sicherheitszuschlag für alles, was er nicht sieht.

Drückst du ihm fünf schriftliche Handwerkerangebote in die Hand, verschwindet der Sicherheitszuschlag. Aus „irgendwas zwischen 150.000 und 250.000“ wird „178.400 Euro nach Angebot“. Diese Umwandlung von Unsicherheit in Zahlen ist die wirksamste Maßnahme beim Verkauf eines sanierungsbedürftigen Hauses. Sie kostet nur ein paar Termine.

Ein realistischer Abschlag

Die Preisunterschiede nach Baujahr sind belegt. Der Median für Eigenheime liegt bei 455.000 Euro, Häuser mit Baujahr vor 1950 bei 349.000 Euro, Objekte ab Baujahr 2000 häufig über 500.000 Euro. Zwischen unsaniertem Vorkriegshaus und modernem Objekt liegen also gut 150.000 Euro. Das ist der Rahmen deines Abschlags.

Als Faustregel gilt: Der Abschlag entspricht ungefähr den Sanierungskosten plus zehn bis zwanzig Prozent Risikoaufschlag. Bei 150.000 Euro Sanierungsbedarf sind das 165.000 bis 180.000 Euro unter dem Preis eines vergleichbaren sanierten Objekts. Wer das akzeptiert, verkauft. Wer nicht, steht ein Jahr am Markt und verkauft am Ende trotzdem, nur später und schlechter.

Du willst wissen, welcher Abschlag bei deinem Haus realistisch ist?

Sanierungspflichten beim Eigentümerwechsel: was das GEG wirklich verlangt

Hier kursieren die meisten Halbwahrheiten. Deshalb der Reihe nach. Das Gebäudeenergiegesetz knüpft bestimmte Nachrüstpflichten an den Eigentümerwechsel bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Der neue Eigentümer muss sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang erfüllen. Nicht du.

• Dämmung der obersten Geschossdecke. Ist der Dachboden über beheizten Räumen ungedämmt und erfüllt das Dach nicht den Mindestwärmeschutz, muss nachgedämmt werden. Meist die günstigste dieser Pflichten.
• Dämmung von Heizungsrohren in unbeheizten Räumen, typischerweise im Keller.
• Austausch alter Heizkessel. Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht weiterbetrieben werden. Ausgenommen sind unter anderem Niedertemperatur- und Brennwertkessel.

Diese Pflichten treffen den Käufer, nicht dich. Sie beeinflussen aber deinen Preis, weil er sie einkalkuliert. Über den Zustand musst du ihn ohnehin aufklären.

Eine Ausnahme gibt es: Wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus schon sehr lange selbst bewohnt und weiter darin wohnt, ist von diesen Nachrüstpflichten befreit. Mit dem Verkauf endet diese Befreiung, und für den Käufer beginnt die Zweijahresfrist.

Der Heizungstausch

Die Regeln für neue Heizungen gelten beim Einbau, nicht beim Verkauf. Eine funktionierende Gasheizung darf weiterlaufen und darf auch repariert werden. Erst wenn sie irreparabel ausfällt oder ausgetauscht wird, greifen die Anforderungen an den Anteil erneuerbarer Energien, mit Übergangsfristen.

Für den Verkauf heißt das: Bau keine neue Heizung ein, nur um besser dazustehen. Eine Wärmepumpe im unsanierten Altbau ohne gedämmte Hülle ist obendrein technisch fragwürdig. Such stattdessen Baujahr des Kessels, Wartungsprotokolle und die letzte Schornsteinfegerrechnung heraus und zeig sie offen.

Ölheizung im Keller? Was Käufer dabei abziehen, steht im Ratgeber zum Hausverkauf mit Ölheizung. Den Rest klären wir an deinem Haus.

Wer sanierungsbedürftige Häuser in Bochum kauft

Das ist die gute Nachricht an dieser Geschichte. Für dein Haus gibt es eine eigene, sehr entschlussfreudige Käufergruppe.

• Handwerker und Bauunternehmer. Sanierungsbedarf ist für sie kein Abzug, sondern eigene Arbeitszeit. Sie erkennen den Zustand sofort und brauchen keine drei Besichtigungen.
• Familien mit Eigenleistung. Meistens jünger, oft mit einem Elternteil vom Bau. Sie kaufen, weil das fertige Haus in derselben Lage für sie unerreichbar wäre. Für sie ist der Preis das entscheidende Argument.
• Kapitalanleger und Aufteiler. Sie sanieren, um zu vermieten oder weiterzuverkaufen. Sie rechnen kühl und kaufen zuverlässig, wenn der Preis stimmt.
• Liebhaber alter Substanz. Für Häuser mit Charakter, etwa in den denkmalgeschützten Zechensiedlungen im Bochumer Westen, gibt es Käufer, die den Aufwand bewusst suchen.

Alle vier Gruppen wollen den Zustand sehen und die Zahlen kennen. Schöngerechnete Formulierungen und weichgezeichnete Fotos vertreiben genau diese Käufer. Ehrlichkeit ist hier die bessere Verkaufsstrategie.

Was du für den Käufer vorbereiten solltest

Je mehr dein Käufer weiß, desto weniger zieht er ab. Diese Punkte gehören in die Unterlagen:

• Handwerkerangebote für Dach, Fenster, Heizung, Elektrik und Bäder, jeweils schriftlich.
• Baujahr und Wartungshistorie der Heizung, Schornsteinfegerprotokolle.
• Belege über bereits erledigte Arbeiten, auch alte Rechnungen aus der Schublade.
• Baupläne aus dem Bauaktenarchiv und Genehmigungen für Anbauten.
• Energieausweis, gern als Bedarfsausweis mit Modernisierungsempfehlungen.
• Bekannte Mängel schriftlich, damit sie in den Kaufvertrag aufgenommen werden können.

Der letzte Punkt ist juristisch der wichtigste. Ein Gewährleistungsausschluss schützt dich nicht, wenn du einen Mangel kanntest und verschwiegen hast. Wer bekannte Schäden in den Vertrag schreiben lässt, ist sicher. Wer schweigt, kann noch Jahre später zahlen.

Fördermittel als Verkaufsargument

Die Stadt Bochum betreibt ein kommunales Modernisierungsprogramm mit Zuschüssen bis zu 50.000 Euro für den Erhalt älterer Bestände und die Schaffung neuer Wohneinheiten. Dazu kommen Bundesförderung und die steuerliche Förderung energetischer Maßnahmen bei Eigennutzung.

Für dich ist das keine Nebensache. Ein Käufer, der sieht, dass sich ein Teil der Kosten fördern lässt, rechnet mit einem kleineren Eigenanteil und kann mehr bieten. Ein Hinweis darauf gehört ins Exposé.

Wenn dein Haus aus einer Erbschaft stammt und mehrere Beteiligte entscheiden müssen, hilft dir die Seite Erbimmobilie verkaufen in Bochum. Steht der Verkauf unter Zeitdruck, findest du die Wege unter Haus schnell verkaufen in Bochum. Den allgemeinen Ablauf beschreibt Haus verkaufen in Bochum.

Altbau in Bochum: die Zahlen

Wie alt der Bochumer Bestand wirklich ist und was das für die Preise bedeutet.

Besonders alt ist der Bestand in den innenstadtnahen Stadtteilen: In Hordel sind 88,4 Prozent der Gebäude älter als Baujahr 1970, in Kruppwerke 86,3 Prozent, im Gleisdreieck 85,7 Prozent und in Grumme 82,8 Prozent. In Stiepel liegt der Wert bei 46,1 Prozent, in Höntrop bei 48,5 Prozent. Wo dein Haus steht, entscheidet mit darüber, wie viel Konkurrenz es im selben Zustand hat. Eine Übersicht der Preise nach Stadtteil findest du unter Immobilienpreise Bochum.

Dein Stadtteil

In diesen Stadtteilen mit besonders altem Bestand haben wir eigene Seiten: Hordel, Stahlhausen, Grumme, Hamme, Riemke und Hofstede.

Kurz zusammengefasst

In Bochum sind zwei von drei Wohngebäuden älter als Baujahr 1970. Ein sanierungsbedürftiges Haus ist hier kein Sonderfall, sondern Alltag, und es gibt eine feste Käufergruppe dafür: Handwerker, Bauunternehmer und Familien, die selbst anpacken.

Eine Sanierung vor dem Verkauf rechnet sich selten. Was sich fast immer rechnet, sind schriftliche Handwerkerangebote, weil sie den Sicherheitsabschlag des Käufers kleiner machen, und die offene Nennung aller bekannten Mängel, weil sie dich nach der Übergabe schützt.

Die Nachrüstpflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz treffen den Käufer, nicht dich. Sie fließen aber in seinen Preis ein. Wer sie kennt und einordnet, verhandelt besser.