Mietpreisentwicklung in Bochum

Wenn deine Mieterin seit zehn Jahren in der Wohnung wohnt und nie eine Erhöhung bekommen hat, zahlt sie heute etwa zwei Drittel dessen, was du bei einer Neuvermietung bekämst. Das ist keine Schätzung, das steht in der amtlichen Zeitreihe zur Mietpreisentwicklung in Bochum.

Sie verlief über zehn Jahre erstaunlich gleichmäßig nach oben. Hier stehen die Jahreswerte, die Unterschiede zwischen den Stadtbezirken und die Frage, was du damit praktisch anfängst.

Mietpreisentwicklung Bochum: die Jahreswerte

Angegeben ist jeweils der Median der Angebotsmieten, nettokalt, über Bestand und Neubau zusammen.

Von 5,80 € auf 8,76 € je Quadratmeter sind rund 51 Prozent in zehn Jahren. Bemerkenswert ist weniger die Höhe als die Stetigkeit: In keinem einzigen Jahr ging der Median zurück. Anders als bei den Kaufpreisen gab es bei den Mieten keine Delle nach dem Zinsanstieg — im Gegenteil, wer nicht kaufen konnte, mietete weiter, und das hielt die Nachfrage oben.

Zuletzt kamen 0,45 € je Quadratmeter dazu, ein Plus von 5,4 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Bei 70 Quadratmetern sind das gut 31 € im Monat oder rund 378 € im Jahr.

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Die Spreizung wächst

Das untere Zehntel der Angebote liegt bei 6,42 € je Quadratmeter, das obere bei 11,67 €. Neubauwohnungen kosten im Mittel 13,56 € je Quadratmeter und haben zuletzt um 13,6 Prozent zugelegt — mehr als doppelt so stark wie der Gesamtmarkt. Geförderte Wohnungen liegen im Median bei 5,51 €.

Der Bochumer Mietmarkt fächert also auf. Oben zieht der Neubau davon, unten hält der geförderte Bestand dagegen, und in der Mitte bewegt sich die große Masse des Altbaus. Über 70 Prozent der angebotenen Wohnungen sind älter als 50 Jahre.

Wo die Mieten am stärksten gestiegen sind

Zwischen den sechs Stadtbezirken liegen mehr als 1,60 € je Quadratmeter. Den stärksten Anstieg verzeichnete zuletzt der Bezirk Mitte mit 6,6 Prozent, den schwächsten der Bezirk Nord.

Dass ausgerechnet Mitte am stärksten zulegt, hat einen strukturellen Grund: Dort steht der größte Bestand an Mehrfamilienhäusern, die Eigentumsquote liegt bei nur 17 Prozent, und die Nachfrage nach kleinen Wohnungen in Innenstadtnähe ist hoch. Die Stadtteilwerte im Einzelnen findest du bei den Mietpreisen in Bochum.

Warum die Mieten langsamer steigen als die Kaufpreise

Die Kaufpreise sind in zehn Jahren um rund 79 Prozent gestiegen, die Mieten um rund 51 Prozent. Diese Schere hat zwei Folgen, die du kennen solltest.

Erstens sinkt die Anfangsrendite bei Neukäufen. Wer heute in Stiepel kauft, zahlt 3.400 € je Quadratmeter und bekommt 10,38 € Miete. Wer in Wattenscheid-Mitte kauft, zahlt 1.885 € und bekommt 8,00 €. Rechnerisch ergibt das im ersten Fall rund 3,7 Prozent Bruttomietrendite, im zweiten rund 5,1 Prozent. Günstige Lagen sind für Kapitalanleger deshalb oft die besseren Lagen.

Zweitens wächst der Abstand zwischen Bestandsmiete und Marktmiete. Genau daraus entsteht das größte ungenutzte Potenzial vieler Bochumer Vermieter — und die häufigste Nachlässigkeit.

Was den Mietanstieg trägt

Anders als bei den Kaufpreisen spielen Zinsen bei den Mieten kaum eine Rolle. Drei andere Faktoren wirken.

Erstens der knappe Bestand. Von rund 7.000 leerstehenden Wohnungen sind viele sanierungsbedürftig; marktaktiv verfügbar sind nur rund 2 Prozent. Unter drei Prozent gilt ein Wohnungsmarkt als angespannt. Zweitens der fehlende Neubau. Zuletzt wurden 949 Wohneinheiten fertiggestellt, aber nur 273 genehmigt — nach 875 und 961 in den beiden Jahren davor. Drittens der schrumpfende geförderte Bestand: 12.016 Wohnungen sind noch preisgebunden, also 6,0 Prozent, und es werden weniger. Rund 2.540 wohnungssuchende Haushalte konnten zuletzt nicht mit gefördertem Wohnraum versorgt werden.

Dazu kommt die Demografie. Die Bevölkerung wächst leicht, die Haushalte werden kleiner: 1,85 Personen im Schnitt, über die Hälfte Einpersonenhaushalte. Mehr Haushalte bei gleicher Einwohnerzahl heißt schlicht mehr benötigte Wohnungen.

Du willst die Nachfrage für deine Wohnung nutzen, ohne dich selbst um alles zu kümmern?

Wo diese Zahlen herkommen

Es sind Median-Angebotsmieten aus ausgewerteten Inseraten, nettokalt, veröffentlicht von der Stadt Bochum. Sie zeigen, was bei Neuvermietung verlangt wurde. Die Bestandsmieten laufender Verträge liegen darunter — sie stehen im qualifizierten Mietspiegel, der auf einer Befragung zu über 10.000 Bochumer Wohnungen beruht. Beide Zahlenwerke widersprechen sich nicht, sie messen Verschiedenes: das eine den Markt von heute, das andere den Bestand.

Was das für dich als Vermieter bedeutet

Regelmäßig anpassen statt einmal groß

Wer die Miete zehn Jahre lang nicht anfasst und dann auf einen Schlag heranführen will, scheitert an der Kappungsgrenze. In Bochum liegt sie bei 20 Prozent in drei Jahren, weil die Stadt nicht in der Mieterschutzverordnung NRW steht. Das ist mehr Spielraum als in Dortmund, aber es bleibt ein Deckel. Zwei moderate Anpassungen in sechs Jahren bringen dir mehr als ein Versuch nach zwölf.

Der Mietspiegel ist deine Begründung

Für ein Mieterhöhungsverlangen brauchst du eine Begründungsgrundlage. In Bochum ist das der qualifizierte Mietspiegel. Er weist keine Wohnlagen mehr aus — es zählen Alter, Art, Ausstattung, Beschaffenheit, Größe und Energieeffizienz. Wie du das sauber aufsetzt, steht beim Mietspiegel Bochum.

Neuvermietung ist der größte Hebel

Bei einem Mieterwechsel bist du in Bochum an keine Mietpreisbremse gebunden. Der Sprung von der alten Bestandsmiete auf das aktuelle Marktniveau findet dort statt. Genau deshalb ist die Auswahl des neuen Mieters die wichtigste Entscheidung im ganzen Prozess: Ein Mietausfall über sechs Monate kostet dich mehr, als drei Jahre Mieterhöhung einbringen.

Was das für dich als Käufer oder Anleger bedeutet

Rechne nie mit der Bestandsmiete, wenn du ein vermietetes Objekt kaufst. Prüfe, wie weit die aktuelle Miete unter dem Marktniveau des Stadtteils liegt und wann sie zuletzt erhöht wurde. Daraus ergibt sich dein realistischer Ertrag der nächsten Jahre — nicht aus dem Exposé.

Und rechne mit Instandhaltung. Bei einem Bestand, in dem rund 65 Prozent der Wohngebäude vor Baujahr 1970 errichtet wurden, sind Heizung, Fenster und Elektrik keine theoretischen Positionen. Wer sie in der Kalkulation vergisst, hat nach drei Jahren eine Rendite auf dem Papier und ein Loch auf dem Konto. Mehr dazu bei der Kapitalanlage in Bochum.

Häufige Fragen zur Mietpreisentwicklung in Bochum

Kurz zusammengefasst

Die Angebotsmieten in Bochum sind in zehn Jahren von 5,80 € auf 8,76 € je Quadratmeter gestiegen, das sind rund 51 Prozent ohne ein einziges Minusjahr. Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Stadtbezirk liegen mehr als 1,60 € je Quadratmeter.

Weil die Kaufpreise schneller gestiegen sind als die Mieten, sind die günstigeren Stadtteile für Kapitalanleger rechnerisch attraktiver geworden. Als Vermieter fährst du mit regelmäßigen, gut begründeten Anpassungen besser als mit einem großen Sprung nach vielen Jahren. Was deine Wohnung heute an Miete bringt, sagen wir dir kostenlos.