Immobilienbewertung Bochum

Was den Wert in Bochum wirklich treibt

Die Verfahren liefern das Gerüst. Die Zahl selbst entsteht aus fünf Faktoren, und die haben in Bochum ein anderes Gewicht als in München oder in der Eifel.

Die Lage, und zwar die kleine

„Lage“ heißt in Bochum selten „Stadtteil“. Es heißt Straße, manchmal Straßenseite. Zwischen Hofstede mit einem Median von 1.611 Euro je Quadratmeter für Eigentumswohnungen und Wiemelhausen mit 3.465 Euro liegen mehr als 100 Prozent Unterschied. Aber auch innerhalb von Wattenscheid-Mitte gibt es die ruhige Nebenstraße und die Ausfallstraße mit Straßenbahn vor dem Schlafzimmerfenster. Wie sich die Lagen über die Stadt verteilen, zeigt die Übersicht der Wohnlagen in Bochum.

Was zählt: Lärm, Parkdruck, Nahversorgung zu Fuß, Grundschule im Umkreis, Haltestelle. In Querenburg zieht die U35 zur Ruhr-Universität mit rund 37.650 Studierenden einen ganz eigenen Mietermarkt an. In Stiepel zahlen Käufer für Ruhe und Ruhrblick. In Laer verändert MARK 51°7 gerade die Nachfrage, weil dort tausende Arbeitsplätze entstanden sind. Eine Bewertung, die das nicht kennt, rechnet an der Realität vorbei.

Das Baujahr

Bochum ist eine Altbaustadt. Über 70 Prozent der angebotenen Mietwohnungen sind älter als 50 Jahre, und bei Eigentumswohnungen sieht es ähnlich aus. Das Baujahr schlägt direkt auf den Quadratmeterpreis durch: Wohnungen aus den 1950ern liegen im Median bei rund 2.019 Euro je Quadratmeter, Wohnungen aus den 1990ern bei rund 2.625 Euro. Neubau kostet in Bochum im Median 4.947 Euro und damit häufig mehr als das Doppelte des Altbaus.

Bei Häusern ist es dasselbe Muster: Objekte aus den 1950ern und älter liegen meist unter 350.000 Euro, Häuser ab Baujahr 2000 häufig über 500.000 Euro.

Der Zustand, und was sich davon rechnet

Hier wird es unbequem, deshalb die ehrliche Version: Eine neue Küche holst du beim Verkauf selten wieder rein. Ein neues Dach dagegen schon, weil es sonst als Preisdrücker im Raum steht. Käufer rechnen nicht in Schönheit, sie rechnen in Restlebensdauer.

Die vier Posten, die in Bochumer Bestandshäusern regelmäßig über den Preis entscheiden: Heizung, Dach, Fenster, Elektrik. Steht die Heizung kurz vor dem Austausch, kalkuliert jeder Käufer einen fünfstelligen Abzug ein, und zwar großzügig zu seinen Gunsten. Ein Angebot vom Heizungsbauer in der Hand dreht dieses Gespräch komplett. Wenn dir dafür der Handwerker fehlt: Maler, Dachdecker, Elektriker, Sanitär und Entrümpler stehen bei uns in der Regel innerhalb weniger Tage bei dir. Du musst niemanden suchen.

Die Energie

Der Energieausweis ist seit Jahren Pflicht bei Verkauf und Neuvermietung, und er muss spätestens bei der Besichtigung auf dem Tisch liegen. Fehlt er, drohen Bußgelder bis 10.000 Euro. Viel wichtiger als das Bußgeld ist aber, was er auslöst: Käufer lesen die Effizienzklasse inzwischen wie ein Preisschild. Eine Klasse G bei einem unsanierten Altbau ist in Bochum keine Seltenheit und kostet real Geld.

Umgekehrt gilt: Eine gedämmte Fassade, neue Fenster und eine junge Heizung sind das Erste, was du auf der ersten Seite des Exposés nennen solltest. Der Bochumer Mietspiegel führt die Energieeffizienz seit seiner letzten Fassung ausdrücklich als Merkmal, das die Miete beeinflusst. Was für die Miete gilt, gilt für den Kaufpreis erst recht.

Der Grundriss

Quadratmeter sind nicht gleich Quadratmeter. Ein Durchgangszimmer ist fast nichts wert, ein zweites Bad im Obergeschoss viel. Ein 120-Quadratmeter-Haus mit vier separat begehbaren Zimmern verkauft sich besser als ein 135-Quadratmeter-Haus, bei dem der Weg ins Schlafzimmer durch das Kinderzimmer führt.

Die durchschnittliche Bochumer Wohnung hat 72,0 Quadratmeter, und die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt bei 1,85 Personen. Einpersonenhaushalte machen in Bochum mehr als die Hälfte aller Haushalte aus. Wer eine gut geschnittene Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnung verkauft, bedient damit den größten Nachfragetopf der Stadt.

Welche dieser fünf Faktoren bei deiner Immobilie den Ausschlag geben, sehen wir beim Rundgang durch dein Haus oder deine Wohnung.