Immobilienmakler in Bochum-Günnigfeld

„Das ist doch schon Gelsenkirchen, oder?“ Den Satz hörst du bei fast jeder Besichtigung in Günnigfeld. Die Antwort ist nein — Günnigfeld ist der nördlichste Ortsteil des Bezirks Wattenscheid und damit Bochum. Die Grenze zu Gelsenkirchen und Herne verläuft direkt am Rand, und genau das prägt den Ortsteil: Er wird von außen selten gesucht und deshalb selten teuer.

Die Zahlen dazu sind eindeutig. Mit 7,61 Euro je Quadratmeter hat Günnigfeld die niedrigste Angebotsmiete aller Bochumer Ortsteile, 1,15 Euro unter dem Stadtmedian von 8,76 Euro. Bei einer Wohnung mit 65 Quadratmetern sind das rund 495 statt 569 Euro kalt im Monat. Für eine Familie mit zwei Kindern macht dieser Unterschied im Jahr fast 900 Euro aus.

Genau deswegen wohnen hier viele junge Familien. Der Jugendquotient liegt bei 33,4 und ist damit der höchste im nördlichen Bochum. Günnigfeld ist kein Ortsteil im Abstieg, sondern einer, in dem sich Wohnen mit normalem Einkommen noch ausgeht. Wer hier kauft oder vermietet, sollte das verstehen, bevor er über Preise spricht. Ein Immobilienmakler in Bochum-Günnigfeld, der den Ortsteil nur über seine Statistik kennt, redet an den Menschen vorbei, die hier tatsächlich mieten und kaufen.

Zu vielen Kindern gehören viele Mannschaften. Für Bambini und F-Jugend in Günnigfeld und dem übrigen Wattenscheid werden Trikotsätze mit bis zu 350 Euro übernommen — nachzulesen beim Trikotsponsoring für den Nachwuchs.

So wohnt es sich in Günnigfeld

Kolonie Hannover: Zechenhäuser, die noch stehen

Günnigfeld ist um die Zeche Hannover gewachsen, und die Kolonie Hannover mit ihren erhaltenen Zechenhäusern ist bis heute das Gesicht des Ortsteils. Zwei Geschosse, Backstein, ein Garten hinten für Kartoffeln und Kaninchen. Viele dieser Häuser sind inzwischen in Privatbesitz und Stück für Stück modernisiert worden, andere warten noch darauf.

Direkt an der Grenze zu Hordel steht der Malakowturm der Zeche Hannover, der heute zum LWL-Industriemuseum gehört. Er ist das Wahrzeichen der Gegend und ein Grund, warum die Kolonie nicht abgerissen, sondern bewahrt wurde. Grün gibt es mit dem Kruppwald direkt im Ortsteil.

Klein, dicht, überschaubar

Mit 1,66 Quadratkilometern ist Günnigfeld der flächenmäßig kleinste Ortsteil Bochums. Auf dieser Fläche leben 5.665 Menschen in 3.320 Wohnungen. Von den 950 Wohngebäuden sind 530 Ein- oder Zweifamilienhäuser, 420 Mehrfamilienhäuser, nur 30 haben zehn Wohnungen oder mehr. Du kannst den Ortsteil in zwanzig Minuten zu Fuß durchqueren, und die meisten Wege — Bäcker, Kita, Grundschule — liegen genau darin.

69,5 Prozent der Gebäude stammen aus der Zeit vor 1970, 9,5 Prozent sind nach der Jahrtausendwende gebaut. Damit hat Günnigfeld mehr Neubau als die meisten Nachbarn. Die Wohnungen sind mit 64,6 Quadratmetern kompakt, die Haushalte mit 1,94 Personen etwas größer als im Bochumer Schnitt.

Wer hier lebt

Nur 3,3 Prozent der Wohnungen sind öffentlich gefördert — der niedrigste Wert unter den Nachbarortsteilen. Günnigfeld ist also kein Ortsteil, der von gefördertem Wohnraum lebt, sondern einer, in dem der freie Markt günstig ist.

Bus, A40 und A42

Eine Schienenanbindung hat Günnigfeld nicht. Die BOGESTRA fährt mit Bussen nach Wattenscheid, Gelsenkirchen und Herne, von dort geht es weiter mit S-Bahn und Straßenbahn. Auf die A40 kommst du über Wattenscheid, auf die A42 über Gelsenkirchen. Wer in Essen, Herne oder Gelsenkirchen arbeitet, ist schnell da, wer täglich in die Bochumer Innenstadt muss, plant Umsteigen ein.

Das drückt den Preis, und das ist der ehrliche Teil der Geschichte. Es hält aber auch die Nebenkosten des Lebens niedrig, weil hier fast alles fußläufig liegt. In der Vermarktung solltest du beides nennen. Interessenten, die auf die U-Bahn angewiesen sind, sagen sonst beim Termin ab, und du hast eine Woche verloren.

Wer in Günnigfeld mietet

Die Mieter in Günnigfeld sind überwiegend Menschen, für die der Quadratmeterpreis das entscheidende Kriterium ist: junge Familien, Beschäftigte aus dem Schichtdienst in den Betrieben rund um Gelsenkirchen und Wattenscheid, Rentnerinnen und Rentner mit kleiner Rente. Der Altenquotient von 51,2 und der Jugendquotient von 33,4 zeigen beides zugleich — hier leben viele Ältere und viele Kinder.

Für dich als Vermieter ist das eine gute Ausgangslage, wenn du zwei Dinge richtig machst. Erstens: Setze die Miete nicht am unteren Rand an, nur weil der Stadtteilmedian niedrig ist. Die Spanne reicht bis 9,58 Euro je Quadratmeter. Eine sanierte Wohnung mit neuem Bad und Balkon erzielt deutlich mehr als 7,61 Euro. Zweitens: Nimm die Bonitätsprüfung ernst. Gehaltsnachweise, SCHUFA und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gehören zum Standard — nicht als Misstrauen, sondern weil ein Zahlungsausfall bei einer Kaltmiete von 500 Euro deine gesamte Jahresrendite auffrisst.

Die Nachfrage ist da. Wohnungen unter 550 Euro kalt sind im gesamten Ruhrgebiet knapp, und in Günnigfeld findest du für dieses Geld noch 70 Quadratmeter.

In Günnigfeld vermieten: 5,3 Prozent aus den echten Zahlen

Die Rechnung geht so: 7,61 Euro Miete je Quadratmeter mal zwölf Monate ergibt 91,32 Euro Jahreskaltmiete. Geteilt durch 1.733 Euro Kaufpreis je Quadratmeter sind das 5,3 Prozent Bruttorendite. Bochum insgesamt liegt bei 4,5 Prozent. Günnigfeld liegt also klar darüber, aber unter Hofstede mit 6,5 Prozent.

Konkret an einer Wohnung mit 65 Quadratmetern: Kaufpreis rund 112.600 Euro, dazu 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen und rund zwei Prozent Notar und Grundbuch, macht etwa 122.200 Euro. Die Jahreskaltmiete beträgt rund 5.936 Euro. Nach Verwaltung, nicht umlegbaren Kosten und einer Rücklage von zehn Euro je Quadratmeter und Jahr bleiben grob 3,7 bis 4,2 Prozent netto auf den Gesamtaufwand.

Zwei Dinge machen Bochum für Vermieter angenehmer als viele Nachbarstädte. Die Stadt steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes: keine Mietpreisbremse bei Neuvermietung, Kappungsgrenze 20 Prozent in drei Jahren statt 15, Kündigungssperrfrist nach Umwandlung drei Jahre statt acht. Und der qualifizierte Mietspiegel weist keine Wohnlagen mehr aus, sondern stellt auf Baualter, Größe und Ausstattung ab — was eine gut sanierte Wohnung in einfacher Lage besser stellt als früher.

Das größte Risiko bleibt der Mietausfall. Deshalb lieber zwei Wochen länger suchen als den erstbesten Bewerber nehmen. Ab sechs Monaten Leerstand ist eine Wohnung in Bochum ohnehin anzeigepflichtig.

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