Hausverwaltung Bochum.
WEG, Miete, Sondereigentum.
Du bekommst eine Verwaltung, die ans Telefon geht, Rechnungen prüft und Handwerker kennt. Und du bekommst deine Abende zurück.
Das Dach ist dicht. Die Heizung läuft. Im Treppenhaus brennt Licht, und donnerstags stehen die Tonnen an der Straße. Solange das so ist, denkt niemand über die Verwaltung nach. Auffällig wird sie erst, wenn etwas davon fehlt.
Eine Hausverwaltung in Bochum macht drei sehr verschiedene Jobs. Sie kann eine Eigentümergemeinschaft führen. Sie kann für einen Vermieter dessen Mieter betreuen. Und sie kann sich um eine einzelne Wohnung kümmern, die in einem fremdverwalteten Haus liegt. Das sind drei Verträge, drei Auftraggeber, drei Preislogiken. Wer das durcheinanderwirft, zahlt entweder zu viel oder bekommt am Ende nicht das, was er gebraucht hätte.
Diese Seite sortiert das. Du erfährst, welche Verwaltungsart zu deiner Situation passt, was jede davon konkret leistet, woran du eine gute Verwaltung erkennst und was der Bochumer Gebäudebestand daraus macht. Denn Bochum hat eine Besonderheit, die den Verwaltungsalltag hier härter macht als in vielen anderen Städten: Fast zwei Drittel aller Wohngebäude sind älter als der Farbfernseher.
Was sich in deinem Alltag ändert
Du bist nicht mehr die Notrufnummer
Der Wasserschaden am Sonntag landet bei uns, nicht bei dir. Mieter und Eigentümer bekommen eine Nummer, die besetzt ist. Du erfährst, was passiert ist, wenn es schon geregelt ist.
Der Handwerker kommt, ohne dass du suchst
Maler, Bodenleger, Fensterbauer, Dachdecker, Elektriker, Sanitär, Gärtner, Entrümpler. Feste Leute, feste Preise, bekannte Häuser. Ein Anruf reicht, und der Termin steht meist innerhalb weniger Tage.
Deine Zahlen stimmen und sind erklärbar
Abrechnung, Wirtschaftsplan, Rücklage, Belege. Alles nachvollziehbar aufgebaut, sodass du oder dein Steuerberater in zehn Minuten versteht, wohin das Geld geflossen ist.
Drei Arten von Hausverwaltung, und welche zu dir passt
Die Begriffe klingen ähnlich und meinen völlig Unterschiedliches. Der schnellste Weg zur richtigen Antwort ist eine einzige Frage: Wem gehört was?
WEG-Verwaltung: für die Gemeinschaft
Sobald ein Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, gibt es Gemeinschaftseigentum. Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage, Grundstück, Leitungen bis zur Wohnungstür. Dafür ist niemand allein zuständig, sondern alle zusammen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist eine eigene Rechtsperson, sie hat ein eigenes Konto und sie braucht nach dem Wohnungseigentumsgesetz einen Verwalter.
Auftraggeber ist hier nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft. Sie beschließt in der Eigentümerversammlung, wer verwaltet und wie lange. Bezahlt wird aus dem Hausgeld. Alles dazu steht auf der Seite zur WEG-Verwaltung in Bochum, inklusive Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Erhaltungsrücklage.
Mietverwaltung: für den Vermieter
Dir gehört ein Haus mit vier Parteien in Hamme, oder du hast drei vermietete Wohnungen über die Stadt verteilt. Du bist Vermieter, deine Vertragspartner sind Mieter. Die Mietverwaltung erledigt für dich alles, was aus diesem Mietverhältnis folgt: Mieteingang überwachen, mahnen, Nebenkosten abrechnen, Reparaturen beauftragen, Wohnungen bei Auszug übernehmen, Mieten anpassen.
Auftraggeber bist allein du. Du entscheidest, wie weit die Vollmacht reicht und ab welcher Summe du gefragt werden willst. Details dazu findest du auf der Seite zur Mietverwaltung in Bochum.
Sondereigentumsverwaltung: für die einzelne Wohnung im fremden Haus
Der Fall, den fast alle Kapitalanleger kennen. Das Haus wird von einer WEG-Verwaltung betreut, mit der du nichts zu tun hast. Aber deine Wohnung darin ist vermietet, und für diesen Mieter bist du zuständig. Die Sondereigentumsverwaltung übernimmt genau diesen Teil: deine Wohnung, dein Mieter, deine Abrechnung, dein Verhältnis zur WEG-Verwaltung. Was das umfasst, steht auf der Seite zur Sondereigentumsverwaltung in Bochum.
Die drei Arten im direkten Vergleich
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentum |
|---|---|---|---|
| Auftraggeber | die Eigentümergemeinschaft | der einzelne Eigentümer | der einzelne Eigentümer |
| Gegenstand | Gemeinschaftseigentum | ganzes Miethaus oder Wohnungen | eine Wohnung im fremden Haus |
| Bestellung | Beschluss der Versammlung | Vertrag mit dir | Vertrag mit dir |
| Rechtsgrundlage | Wohnungseigentumsgesetz | Geschäftsbesorgungsvertrag | Geschäftsbesorgungsvertrag |
| Kernprodukt im Jahr | Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan | Betriebskostenabrechnung je Mieter | Abrechnung für deinen Mieter |
| Bezahlt aus | dem Hausgeld aller | deiner Mieteinnahme | deiner Mieteinnahme |
Übersicht der drei Verwaltungsarten nach Wohnungseigentumsgesetz und Bürgerlichem Gesetzbuch.
Viele Eigentümer brauchen zwei davon gleichzeitig. Wer eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft besitzt und vermietet, hat es mit einer WEG-Verwaltung für das Haus und einer Sondereigentumsverwaltung für die eigene Wohnung zu tun. Beides in einer Hand spart Wege, ist aber nicht zwingend.
Der Bochumer Markt verändert sich, und die Verwaltung merkt es zuerst
Drei von vier Haushalten in Bochum wohnen zur Miete. Das ist ein sehr hoher Wert, und er hat einen praktischen Effekt: Wohnungen stehen hier selten lange leer. Der marktaktive Leerstand liegt bei rund zwei Prozent. Wer neu vermietet, hat schnell viele Bewerber, muss aber genauer auswählen, weil die Bewerbermenge auch die Fehlgriffe mitbringt.
Gleichzeitig steigen die Mieten spürbar. Die Median-Angebotsmiete liegt bei 8,76 Euro je Quadratmeter nettokalt, im Zehnjahresvergleich ein Plus von rund der Hälfte. Der Süden liegt darüber, der Norden darunter. Für Vermieter heißt das: Wer seit langem nicht angepasst hat, sitzt in vielen Bochumer Häusern deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine Verwaltung, die den qualifizierten Mietspiegel sauber anwendet, holt diese Lücke Schritt für Schritt und rechtssicher auf.
Auf der Angebotsseite tut sich etwas. Auf dem früheren Opel-Gelände entsteht mit MARK 51°7 ein Arbeitsplatzschwerpunkt, direkt daneben wächst mit dem Ostpark das derzeit größte Wohnbauprojekt der Stadt mit rund 1.300 Wohneinheiten. Beides zieht Nachfrage in den Osten der Stadt. Für Bestandshäuser in Altenbochum, Laer und Werne ist das eine gute Nachricht, solange sie technisch mithalten.
Und noch ein Punkt, den viele Eigentümer übersehen: Die Stadt fördert Modernisierungen im älteren Bestand mit Zuschüssen von bis zu 50.000 Euro. Ob dein Haus dafür in Frage kommt, prüfen wir bei der Bestandsaufnahme mit.
Du willst wissen, wo deine Mieten im Vergleich zum Markt stehen?
Warum Bochumer Häuser mehr Verwaltung brauchen als anderswo
Der Bochumer Wohnungsbestand ist alt. Rund 65 Prozent aller Wohngebäude in der Stadt sind vor Baujahr 1970 entstanden, nur neun Prozent nach der Jahrtausendwende. Das ist keine Randnotiz, das ist der Grund für die meisten Anrufe, die eine Verwaltung hier bekommt.
Alte Gebäude bedeuten alte Technik. Heizungsanlagen aus den Achtzigern, die noch laufen, aber jederzeit ausfallen können. Steigleitungen aus Stahl, die von innen zuwachsen. Flachdächer über Anbauten, die alle zwanzig Jahre neu abgedichtet werden wollen. Holzfenster mit Einfachverglasung im Treppenhaus. Elektroverteilungen ohne Fehlerstromschutzschalter. Nichts davon ist dramatisch, wenn du es kommen siehst. Alles davon ist teuer, wenn es überrascht.
Dazu kommt die Energiefrage. Der Bochumer Mietspiegel berücksichtigt die Energieeffizienz einer Wohnung ausdrücklich als Merkmal. Wer eine schlecht gedämmte Wohnung mit alter Heizung vermietet, verliert bei der Mieterhöhung Spielraum, den ein saniertes Nachbarhaus hat. Und wer eine Eigentumswohnung verkauft, merkt den Unterschied im Preis. Gebäude aus den Fünfzigern liegen im Bochumer Median rund 600 Euro je Quadratmeter unter Objekten aus den Neunzigern.
Eine Verwaltung, die das ernst nimmt, plant Instandhaltung, statt sie abzuwarten. Sie kennt den Zustand der Anlagen, sie füllt die Rücklage passend, und sie legt der Eigentümerversammlung eine Reihenfolge vor, statt jedes Jahr das lauteste Problem zu lösen.
Zwei Bochumer Regeln, die viele Eigentümer nicht kennen
Bochum hat eine Wohnraumschutzsatzung. Sie gilt im gesamten Stadtgebiet. Wer absehen kann, dass eine Wohnung länger als sechs Monate leer steht, muss das anzeigen. Das trifft überraschend oft: während einer Erbauseinandersetzung, bei einer längeren Sanierung, nach einem Auszug mit anschließender Kernrenovierung. Auch der Abbruch von Wohnraum ist anzeigepflichtig. Selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sind ausgenommen.
Und der zweite Punkt: Bochum steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes. Es gilt hier keine Mietpreisbremse, die Kappungsgrenze für Bestandsmieten liegt bei 20 Prozent in drei Jahren statt bei 15, und nach einer Umwandlung beträgt die Kündigungssperrfrist drei Jahre statt acht. Für Vermieter ist das ein echter Spielraum. Er nützt aber nur dem, der ihn kennt und sauber mit dem qualifizierten Mietspiegel begründet.
Welche der beiden Regeln bei deinem Haus greift, klären wir beim ersten Rundgang.
Was eine Verwaltung im Alltag wirklich tut
Verwaltung klingt nach Büro. Der größere Teil ist Organisation von Handwerk und Kommunikation zwischen Menschen, die sich gerade nicht mögen.
Jeden Monat
Zahlungseingänge abgleichen. Wer hat gezahlt, wer nicht, wer nur teilweise. Rechnungen prüfen, freigeben, buchen. Schadensmeldungen aufnehmen und in Aufträge übersetzen. Versicherungsfälle melden und begleiten. Anfragen von Mietern, Eigentümern, Beiräten und Behörden beantworten.
Jedes Jahr
Bei der Mietverwaltung: Betriebskostenabrechnung für jede Einheit, Prüfung der Vorauszahlungen, Kontrolle der Wartungsverträge, Vorschlag für Mietanpassungen. Bei der WEG-Verwaltung: Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Wirtschaftsplan, Einladung und Durchführung der Eigentümerversammlung, Umsetzung der Beschlüsse.
Alle paar Jahre
Die großen Sachen. Dachsanierung, Heizungstausch, Fassade, Balkone, Stränge. Das ist der Teil, an dem sich Verwaltungen unterscheiden. Angebote einholen kann jeder. Drei vergleichbare Angebote einholen, die Leistungsverzeichnisse angleichen, den Bauablauf koordinieren und am Ende Mängel durchsetzen, das können deutlich weniger.
Beispielhafter Fall: Ein Sechsparteienhaus in Riemke, Baujahr 1962. Die Gasheizung fiel im Januar aus. Weil der Zustand bekannt war und die Rücklage dafür vorgesehen war, stand nach vier Tagen die neue Anlage. Ohne Sonderumlage, ohne Streit in der Versammlung.Beispiel, kein Kundenzitat
Woran du eine gute Hausverwaltung erkennst
Der Markt ist unübersichtlich, und die Unterschiede sind groß. Diese sieben Punkte kannst du vor jedem Vertrag prüfen.
- Erlaubnis nach der Gewerbeordnung. Wer gewerblich Wohnimmobilien verwaltet, braucht eine Erlaubnis nach Paragraf 34c der Gewerbeordnung. Lass sie dir zeigen.
- Berufshaftpflicht. Für WEG-Verwalter ist eine Vermögensschadenhaftpflicht Pflicht. Frag nach der Deckungssumme und danach, ob sie aktuell ist.
- Weiterbildung. Zwanzig Stunden in drei Jahren sind gesetzlich vorgeschrieben. Wer das nicht auf Anhieb beantworten kann, macht es vermutlich nicht.
- Getrennte Konten. Das Geld der Gemeinschaft gehört auf ein Konto der Gemeinschaft, nicht auf ein Sammelkonto der Verwaltung. Das ist der wichtigste Schutz gegen den Totalverlust.
- Betreuungsschlüssel. Frag, wie viele Einheiten eine Sachbearbeiterin betreut und wer dein fester Ansprechpartner ist. Ein Name, keine Hotline.
- Reaktionszeit, schriftlich. Wann wird zurückgerufen, wie ist die Erreichbarkeit außerhalb der Bürozeiten, was passiert bei einem Rohrbruch nachts.
- Handwerkerzugang. Eine Verwaltung ohne eigene Handwerker ist im alten Bochumer Bestand langsam. Frag, mit welchen Betrieben regelmäßig gearbeitet wird und wie Angebote vergeben werden.
Deine jetzige Verwaltung besteht diesen Test nicht? Wir sehen uns Vertrag und Abrechnung kostenlos an.
Wenn deine jetzige Verwaltung bei mehreren Punkten passt, aber die Abrechnung zu spät kommt, ist das ein Gesprächsthema. Wenn sie bei mehreren Punkten nicht passt, findest du unter Hausverwaltung wechseln in Bochum den kompletten Ablauf mit Fristen und Unterlagenliste.
Was Hausverwaltung in Bochum kostet
Eine ehrliche Antwort vorweg: Es gibt keinen Festpreis, der für jedes Haus gilt. Ein Zweiparteienhaus in Stiepel und eine Anlage mit 60 Wohnungen in Querenburg sind zwei völlig verschiedene Aufgaben, und der Preis je Einheit unterscheidet sich deutlich.
Marktüblich rechnen Verwaltungen im Ruhrgebiet in der WEG-Verwaltung mit einem Betrag je Einheit und Monat, in der Mietverwaltung entweder ebenfalls pauschal je Einheit oder mit einem Prozentsatz der eingenommenen Nettokaltmiete. Dazu kommen klar benannte Sonderleistungen. Welche Spannen üblich sind, was im Grundpreis steckt und welche Positionen extra abgerechnet werden, steht ausführlich unter Hausverwaltung Kosten in Bochum.
So läuft der Start
Gespräch vor Ort
Wir sehen uns das Haus an. Keller, Dach, Heizung, Treppenhaus, Außenanlage. Dabei fällt meist schon auf, was in den nächsten drei Jahren ansteht.
Unterlagen sichten
Teilungserklärung, letzte Abrechnungen, Verträge, Beschlüsse, Mietverträge. Du erfährst, wo etwas fehlt, bevor es Geld kostet.
Angebot mit Leistungsliste
Schriftlich, mit Preis, Laufzeit und einer Liste, was drin ist und was nicht. Keine Position, die du erst auf der Rechnung entdeckst.
Übernahme
Bei der WEG per Beschluss der Versammlung, bei Mietverwaltung per Vertrag. Wir holen die Unterlagen von der alten Verwaltung und informieren Mieter, Versorger und Versicherer.
Erste hundert Tage
Bestandsaufnahme, offene Punkte abarbeiten, Instandhaltungsplan aufstellen. Danach weißt du, was auf dich zukommt und wann.
Der Bochumer Bestand in Zahlen
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Wohnungen insgesamt | 200.900 |
| Wohngebäude | 58.700 |
| davon vor Baujahr 1970 | 65,4 % |
| davon ab Baujahr 2000 | 9,0 % |
| Mieterhaushalte | rund 75 % |
| Geförderte Wohnungen | 12.016 |
| Durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung | 72,0 m² |
| Median-Angebotsmiete nettokalt | 8,76 €/m² |
Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbericht; Mietwert empirica/VALUE. Stand: 31.12.2024 bzw. 2025.
Verwaltung in deinem Stadtteil
Jedes Bochumer Viertel hat seine eigene Bausubstanz und seine eigenen Mieter. Die Stadtteilseiten zeigen die Zahlen vor Ort.
Langendreer
Größter Stadtteil, viel Zechen- und Nachkriegsbestand, starker Mietmarkt.
Querenburg
Universität vor der Tür, hoher Anteil kleiner Wohnungen und häufige Mieterwechsel.
Weitmar-Mitte
Gewachsene Wohnlage im Südwesten mit vielen Eigentümergemeinschaften.
Wattenscheid-Mitte
Eigener Stadtkern, günstigere Einstiegspreise, viele Mehrfamilienhäuser.
Häufige Fragen zur Hausverwaltung in Bochum
Ab welcher Größe lohnt sich eine Hausverwaltung?
Was ist der Unterschied zwischen Hausverwaltung und Hausmeister?
Muss eine Eigentümergemeinschaft einen Verwalter haben?
Kann eine Verwaltung Handwerker ohne meine Zustimmung beauftragen?
Wie schnell kann eine Verwaltung ein Haus übernehmen?
Verwaltet ihr auch Häuser mit Sanierungsstau?
Was passiert mit meiner Immobilie, wenn ich verkaufen will?
Verwaltet ihr auch einzelne Wohnungen für Kapitalanleger?
Kurz zusammengefasst
Hausverwaltung in Bochum ist kein einheitliches Produkt, sondern drei getrennte Aufgaben: WEG-Verwaltung für die Gemeinschaft, Mietverwaltung für den Vermieter, Sondereigentumsverwaltung für die einzelne vermietete Wohnung im fremdverwalteten Haus. Welche du brauchst, entscheidet sich an der Frage, wem was gehört.
Der Bochumer Bestand ist alt, fast zwei Drittel der Wohngebäude stammen aus der Zeit vor 1970. Deshalb entscheidet hier vor allem, ob eine Verwaltung Instandhaltung plant und Handwerker greifbar hat. Alles andere ist Buchhaltung, und die lässt sich lernen.
Wenn du wissen willst, was dein Haus konkret braucht, schau es dir mit uns zusammen an. Das Gespräch vor Ort kostet nichts und dauert selten länger als eine Stunde.
Wie viel Zeit kostet dich dein Haus gerade?
Sag uns, um welches Objekt es geht. Du bekommst eine ehrliche Einschätzung und ein Angebot mit klarer Leistungsliste.
Christian Gottschling
Wenn du mit deiner Verwaltung unzufrieden bist, klärt ein Telefonat meist in zehn Minuten, ob ein Wechsel sich lohnt. Das kostet dich nichts und verpflichtet dich zu nichts.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in BochumLieber telefonisch? 0201 20 20 01 — Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.