Was kostet mich der Verkauf meiner Immobilie?
Als Verkäufer trägst du den Energieausweis, die Löschung deiner Grundschuld, deinen Provisionsanteil von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer und, falls die Bank sie verlangt, eine Vorfälligkeitsentschädigung. Grunderwerbsteuer und den Großteil der Notarkosten zahlt der Käufer. Grob liegen deine Kosten bei vier bis fünf Prozent.
Diese Seite rechnet es an einem Beispiel durch. Jeden Posten einzeln erklärt die ausführliche Übersicht der Verkaufskosten. Die Gesamtsicht auf Provision und Nebenkosten steht unter Kosten und Provision.
Deine Posten im Einzelnen
| Posten | Größenordnung |
|---|---|
| Energieausweis | rund 200 bis 700 € je nach Ausweisart |
| Grundbuchauszug, Flurkarte, Auskünfte | rund 50 bis 150 € |
| Löschung der Grundschuld | rund 0,2 % der eingetragenen Summe |
| Maklerprovision, dein Anteil | 3,57 % inkl. MwSt. |
| Vorfälligkeitsentschädigung | nur bei laufender Zinsbindung |
| Spekulationssteuer | nur innerhalb der Zehnjahresfrist |
Übliche Größenordnungen in Nordrhein-Westfalen; die Spanne für den Energieausweis stammt aus der eigenen Praxis und ist keine amtliche Preisliste. Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.
Eine Beispielrechnung für Bochum
Nimm ein Reihenhaus, verkauft zum Bochumer Median von 455.000 Euro, Grundschuld über 200.000 Euro noch eingetragen, Darlehen abbezahlt.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 455.000 € |
| Provisionsanteil 3,57 % | − 16.244 € |
| Löschung der Grundschuld | − 400 € |
| Energieausweis und Unterlagen | − 750 € |
| Bleibt vor Steuern | 437.606 € |
Vereinfachtes Rechenbeispiel ohne Vorfälligkeitsentschädigung und ohne Steuern. Der Median-Kaufpreis für Eigenheime in Bochum stammt aus dem Wohnungsmarktbarometer der Stadt.
Die beiden Posten, die richtig weh tun können
Die Vorfälligkeitsentschädigung. Fällig wird sie, wenn du dein Darlehen vorzeitig ablöst und die Zinsbindung noch läuft. Je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz werden daraus schnell fünfstellige Beträge. Nach zehn Jahren Laufzeit hast du ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist, dann entfällt sie. Mehr unter Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.
Die Spekulationssteuer. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück und hast du nicht selbst darin gewohnt, wird der Gewinn mit deinem persönlichen Steuersatz belastet. Das kann jede andere Position um ein Vielfaches übertreffen. Prüf das früh unter Spekulationssteuer.
Was der Käufer zahlt
In Nordrhein-Westfalen trägt der Käufer die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent, die Notar- und Grundbuchkosten für den Eigentumswechsel und seinen eigenen Provisionsanteil. Zusammen sind das rund zehn Prozent über dem Kaufpreis. Die saubere Trennung steht unter Wer zahlt beim Hausverkauf was.
Wo du sparen kannst und wo nicht
Sparen kannst du bei Dingen, die du selbst erledigst: Unterlagen beim Amt holen, entrümpeln, aufräumen, fotografieren. Nicht sparen solltest du beim Energieausweis, weil er Pflicht ist, und bei der Preisfindung, weil ein falscher Startpreis mehr kostet als alle anderen Posten zusammen. Welche Ausgaben steuerlich zählen, steht unter Absetzbare Verkaufskosten.
Häufige Fragen zu den Verkaufskosten
Wer zahlt die Notarkosten?
Wie hoch ist die Maklerprovision genau?
Was bleibt am Ende wirklich übrig?
Muss ich den Energieausweis wirklich haben?
Kurz zusammengefasst
Deine festen Kosten sind überschaubar: Energieausweis, Unterlagen, Löschung der Grundschuld und dein Provisionsanteil von 3,57 Prozent. Zusammen sind das rund vier Prozent des Kaufpreises.
Richtig teuer wird es nur durch zwei Sonderfälle: eine Vorfälligkeitsentschädigung bei laufender Zinsbindung und die Spekulationssteuer innerhalb der Zehnjahresfrist.
Grunderwerbsteuer und Notarkosten für die Umschreibung zahlt der Käufer. Prüfe Darlehen und Frist, bevor du vermarktest.
Was bleibt für dich übrig?
Erst der Wert, dann die Kosten. Beides rechnen wir dir vorab durch.
Christian Gottschling
Ein kurzes Gespräch bringt dich meist weiter als eine Stunde Lesen. Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in Bochum