Mietwert ermitteln in Bochum
Der Mieter hat gekündigt, in drei Monaten ist die Wohnung leer. Jetzt entscheidet eine einzige Zahl darüber, ob du die nächsten Jahre zu billig vermietest. Den Mietwert in Bochum darfst du höher ansetzen als in fast jeder Nachbarstadt, und die meisten Eigentümer wissen das nicht.
Adresse, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung eintragen. Die Einschätzung kommt per Mail, kostenlos und ohne Verpflichtung.
Was Mietwert in Bochum konkret heißt
Der Mietwert ist die Miete, die für eine vergleichbare Wohnung in vergleichbarer Lage tatsächlich gezahlt wird. Juristisch heißt das ortsübliche Vergleichsmiete, und sie ist immer eine Nettokaltmiete. Betriebskosten, Heizung und Warmwasser kommen obendrauf und gehören nicht in diese Zahl. Wenn du daraus die Rendite oder die laufenden Kosten ableiten willst, helfen dir alle Rechner im Überblick weiter.
Bochum hat für diese Frage ein Werkzeug, das nicht jede Stadt hat: einen qualifizierten Mietspiegel nach den Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Erstellt hat ihn ein Arbeitskreis aus Mieter- und Vermietervertretern gemeinsam mit der Stadt, auf Grundlage einer Befragung zu über 10.000 Wohnungen. Qualifiziert bedeutet: Vor Gericht wird vermutet, dass die dort ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden. Wer sich darauf stützt, steht auf sicherem Boden.
Eine Änderung darin überrascht viele Eigentümer: Der Bochumer Mietspiegel weist seit seiner letzten Fassung keine Wohnlagen mehr aus. Früher gab es 19 davon. Die Auswertung ergab schlicht keine klaren Preisunterschiede zwischen ihnen. Für ein Mieterhöhungsverlangen ist die Wohnlage in Bochum damit kein Merkmal mehr. Was bleibt, sind Alter, Art, Ausstattung, Beschaffenheit, Größe und Energieeffizienz der Wohnung.
Wo deine Wohnung nach diesen Merkmalen liegt, zeigt dir das Formular in zwei Minuten.
Der Bochumer Sonderfall: keine Mietpreisbremse
Das ist der Punkt, an dem in Bochum das meiste Geld liegen bleibt. Die Mieterschutzverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen listet inzwischen 57 Kommunen. Bochum steht nicht darauf. Daraus folgen drei Dinge, die deine Rechnung verändern.
| Regelung | Gilt in Bochum | Was das praktisch heißt |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse bei Neuvermietung | nein | Keine Deckelung auf zehn Prozent über der Vergleichsmiete. Grenze ist erst die Schwelle zur Mietpreisüberhöhung. |
| Abgesenkte Kappungsgrenze | nein | Im Bestand darfst du innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 Prozent erhöhen statt nur um 15. |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung | nein | Es gilt die Regelfrist von drei Jahren, nicht acht. Das macht vermietete Eigentumswohnungen für Käufer attraktiver. |
Quelle: Mieterschutzverordnung NRW (Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung NRW), gültig seit 1.3.2025; Mieterverein Bochum, Stand November 2025. Der Status kann sich mit jeder Neufassung der Verordnung ändern.
Nachbarschaftlich betrachtet ist Bochum damit in guter Gesellschaft: Essen, Mülheim und Oberhausen fehlen ebenfalls, Dortmund ist die einzige Ruhrgebietsstadt in der Verordnung. Ändern kann sich das mit jeder Neufassung, deshalb lohnt ein Blick auf den aktuellen Stand, bevor du einen Mietvertrag aufsetzt.
Missverstehe das bitte nicht als Freibrief. Wer eine deutlich überhöhte Miete verlangt, riskiert die Grenzen der Mietpreisüberhöhung und bekommt am Ende den Mieter, den er nicht wollte: einen, der nach acht Monaten nicht mehr zahlen kann. Der falsche Mieter kostet dich schneller ein Jahresergebnis, als eine zu niedrige Miete es je täte.
Die richtige Miete und der richtige Mieter gehören zusammen.
Was Mieten in Bochumer Stadtteilen bringen
Der stadtweite Median der Angebotsmieten liegt bei 8,76 Euro je Quadratmeter nettokalt. Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Stadtteil liegen mehr als drei Euro, und das sind bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung über 200 Euro im Monat.
| Stadtteil | Miete je m² nettokalt | Wer dort sucht |
|---|---|---|
| Stiepel | 10,38 € | Familien mit Budget, Ruhesuchende |
| Ehrenfeld und Südinnenstadt | 10,00 € | Akademikerhaushalte, Klinik- und Unipersonal |
| Weitmar-Mark | 10,00 € | Familien, Umzügler aus der Innenstadt |
| Wiemelhausen/Brenschede | 9,95 € | Paare, Berufstätige mit kurzem Weg zur City |
| Innenstadt und Gleisdreieck | 9,91 € | Singles ohne Auto, Studierende, Berufseinsteiger |
| Eppendorf | 9,63 € | Familien im Wattenscheider Süden |
| Weitmar-Mitte | 9,50 € | Breites Publikum, gute Nahversorgung |
| Kruppwerke und Stahlhausen | 9,17 € | Kleine Haushalte, Jahrhunderthallen-Umfeld |
| Altenbochum | 8,84 € | Ältere Mieter, Familien am Ostpark |
| Hofstede | 8,70 € | Pendler mit A40-Bedarf, preisbewusste Haushalte |
| Hamme | 8,49 € | Studierende, Kreative, junge Familien |
| Langendreer | 8,01 € | Familien mit S-Bahn-Anschluss nach Dortmund |
| Querenburg | 8,00 € | Studierende der Ruhr-Universität, WGs |
| Wattenscheid-Mitte | 8,00 € | Große Auswahl, preissensible Nachfrage |
| Günnigfeld | 7,61 € | Günstigstes Segment, Zechenkolonie Hannover |
| Bergen und Hiltrop | 7,28 € | Niedrigste Miete der Stadt, viel Eigentum |
Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer (Anhang Ortsteildaten, Datengrundlage empirica/VALUE). Median-Angebotsmieten nettokalt, Beobachtungszeitraum 1.7.2024–30.6.2025. Stadtweiter Median 8,76 €/m².
Was deine Miete nach oben und nach unten zieht
Die Größe, und zwar gegenläufig. Kleine Wohnungen erzielen den höchsten Quadratmeterpreis. Unter 30 Quadratmetern liegt der Median in Bochum bei 11,09 Euro, ab 110 Quadratmetern nur noch bei 9,31 Euro. Ein Apartment nahe der Ruhr-Universität mit ihren rund 37.650 Studierenden ist deshalb pro Quadratmeter oft ertragreicher als die große Altbauwohnung.
Das Baujahr und der Modernisierungsstand. Über 70 Prozent der angebotenen Bochumer Mietwohnungen sind älter als 50 Jahre. Wer eine modernisierte Wohnung anbietet, steht damit fast automatisch im oberen Drittel. Neubaumieten liegen im Mittel bei 13,56 Euro und damit weit über allem anderen.
Die Spreizung nimmt zu. Das untere Zehntel der Angebote liegt bei 6,42 Euro, das obere bei 11,67 Euro. Zehn Jahre zuvor lag der stadtweite Median noch bei 5,80 Euro, heute bei 8,76 Euro. Das sind rund 51 Prozent Anstieg. Wer seine Bestandsmiete seit Jahren nicht angefasst hat, liegt inzwischen oft ein Drittel unter dem Markt.
Ausstattung, die zählt. Bad mit Fenster und Dusche, Einbauküche, Balkon, Aufzug ab dem dritten Obergeschoss, ein Stellplatz. Das sind die Punkte, nach denen Bochumer Interessenten filtern. Ein Balkon fehlt bei sehr vielen Altbauwohnungen, und genau deshalb wirkt er im Angebot so stark.
Geförderter Wohnraum. Bei Wohnungen mit Wohnberechtigungsschein liegt der Median in Bochum bei 5,51 Euro. Wenn deine Wohnung noch in der Bindung ist, ist die Marktmiete für dich schlicht nicht erreichbar. Prüfe das Auslaufen der Bindung, bevor du kalkulierst.
Welche dieser Punkte deine Miete heben, rechnet das Formular gleich mit.
Mieterhöhung im laufenden Vertrag
Bei bestehenden Mietverhältnissen darfst du bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, und dabei innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent. Nach der letzten Erhöhung müssen zwölf Monate vergangen sein, die Erhöhung muss schriftlich begründet werden, und der Mieter hat eine Überlegungsfrist. Als Begründung dient in Bochum in aller Regel der qualifizierte Mietspiegel, weil er die stärkste Beweiskraft hat.
Ein häufiger Fehler: zu viel auf einmal zu wollen. Wer korrekt bis zur Vergleichsmiete geht und dabei sauber begründet, hat einen Mieter, der bleibt. Wer den Bogen überspannt, hat einen Rechtsstreit, eine leere Wohnung und drei Monate Mietausfall.
Wenn die Wohnung länger leer steht
Die Bochumer Wohnraumschutzsatzung gilt für das gesamte Stadtgebiet. Zeichnet sich ab, dass eine Wohnung mehr als sechs Monate ungenutzt bleibt, musst du das anzeigen. Für den Abbruch von Wohnraum gilt dasselbe. Selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie selbstgenutzte Eigentumswohnungen sind ausgenommen. Gerade in Erbfällen, die sich hinziehen, wird dieser Punkt regelmäßig übersehen.
So kommen wir auf deine Zahl
Wohnung erfassen
Adresse, Fläche, Zimmer, Baujahr, Bad, Küche, Balkon, Heizung, Energieklasse. Je genauer die Angaben, desto enger die Spanne.
Mietspiegel anlegen
Wir ordnen deine Wohnung in die Merkmale des qualifizierten Bochumer Mietspiegels ein und rechnen die Zu- und Abschläge nachvollziehbar durch.
Markt gegenprüfen
Dazu kommt, was in deiner Straße und im Stadtteil aktuell wirklich vermietet wird. Aus über 1.000 vermieteten Einheiten kennen wir die Zahlen, die tatsächlich unterschrieben werden.
Empfehlung mit Spanne
Du bekommst eine Untergrenze, eine Zielmiete und eine Einschätzung, wie lange die Vermietung bei welchem Preis dauern dürfte.
Häufige Fragen zum Mietwert in Bochum
Ist der Mietwert dasselbe wie die Kaltmiete im Inserat?
Darf ich in Bochum eine Staffelmiete vereinbaren?
Wie viel bringt eine möblierte Vermietung mehr?
Was kostet mich Leerstand wirklich?
Muss ich den Energieausweis beim Vermieten vorlegen?
Prüft ihr auch die Mieter?
Kurz zusammengefasst
Der Mietwert deiner Bochumer Wohnung ergibt sich aus dem qualifizierten Mietspiegel und aus dem, was in deiner Straße tatsächlich vermietet wird. Die Wohnlage ist als Merkmal weggefallen, dafür zählen Alter, Ausstattung, Beschaffenheit, Größe und Energieeffizienz.
Weil Bochum nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes steht, gibt es hier keine Mietpreisbremse, und die Kappungsgrenze liegt bei 20 statt 15 Prozent in drei Jahren. Wer das kennt, holt bei jeder Neuvermietung und bei jeder Anpassung im Bestand mehr heraus als der Nachbar, der es nicht weiß.
Lass die Zahl berechnen, bevor du inserierst. Wie es danach weitergeht, steht unter Immobilie vermieten in Bochum. Willst du stattdessen den Verkaufswert wissen, führt der Weg über die Immobilienbewertung Bochum, für eine Eigentumswohnung genauer über Wohnung bewerten in Bochum. Wer erst einmal nur eine Hausnummer sucht, findet sie unter Was ist meine Immobilie wert in Bochum. Und wenn du eine vermietete Wohnung abgeben willst, hilft dir Wohnung verkaufen in Bochum weiter, bei einem ganzen Objekt Haus verkaufen in Bochum und für den Überblick Immobilie verkaufen in Bochum.
Was bringt deine Wohnung an Miete?
Rechnen lassen, bevor du inserierst. Zwei Minuten für die Eingabe, kostenlos und unverbindlich.
Christian Gottschling
Eine Onlinebewertung gibt dir die Richtung. Die belastbare Zahl entsteht beim Blick auf das Objekt selbst — und der kostet dich nichts.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in BochumLieber telefonisch? 0201 20 20 01 — Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.