Haus vermieten in Bochum

Haus vermieten in Bochum: was es bringt und welcher Haustyp sich rechnet

Große Wohnflächen erzielen in Bochum einen Quadratmeterpreis von 9,31 € im Median, also über dem Stadtmedian von 8,76 €. Das liegt daran, dass große Einheiten im Schnitt jünger und besser ausgestattet sind. Für ein Haus ist das der brauchbarste Anhaltspunkt, weil die Stadt Bochum für Miethäuser keine eigenen Werte ausweist. Wie weit die Mieten zwischen den Stadtteilen auseinanderliegen, zeigen die Mietpreise für ganz Bochum.

Interessant wird es, wenn du diese Miete gegen den Kaufpreis des jeweiligen Haustyps stellst. Denn die Kaufpreise laufen in Bochum gerade auseinander: Freistehende Einfamilienhäuser haben zuletzt 2,1 Prozent verloren, Doppelhaushälften 4,0 Prozent und Reihenhäuser 4,7 Prozent gewonnen. Käufer weichen preisgetrieben in kleinere Objekte aus. Für dich als Vermieter dreht das die Renditerechnung um:

Das freistehende Einfamilienhaus ist als Renditeobjekt das schwächste — es kostet am meisten und bringt je Quadratmeter nicht mehr. Das Reihenhaus dagegen bringt bei rund zwei Dritteln des Kaufpreises fast 80 Prozent der Miete. Wenn du die Wahl hast, welches von zwei geerbten Objekten du hältst und welches du verkaufst, ist das ein sehr klares Argument: Halte das Reihenhaus, prüfe beim freistehenden Haus ernsthaft den Verkauf der Immobilie in Bochum.

Der zweite Punkt aus der Tabelle: Rund 2,7 bis 3,2 Prozent Bruttorendite sind vor Kosten gerechnet. Bei einem Haus trägst du mehr davon selbst als bei einer Wohnung, weil dir das ganze Gebäude gehört — Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Grundstück. Ein realistischer Rücklagenansatz sind 1,50 € je Quadratmeter und Monat, bei 140 m² also 2.520 € im Jahr. Das drückt die Nettorendite beim freistehenden Haus schnell unter 2,5 Prozent. Brutto und netto trennst du am schnellsten mit dem Rechner für die Mietrendite.

Trotzdem sprechen zwei Dinge fürs Halten: Bochumer Häuser mit Baujahr ab 2000 liegen häufig über 500.000 €, während Objekte aus den 1950er Jahren und älter meist unter 350.000 € bleiben. Der Sanierungszustand entscheidet also über sehr viel Geld — und wer saniert und vermietet, hebt beides gleichzeitig. Und: Wer selbst genutzt hat und innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, verliert die Steuerfreiheit, sobald die Eigennutzung endet und das Haus vermietet wird. Ein Steuerberater ist hier den Termin wert.

Was dein Haus konkret an Miete bringt, rechnen wir mit Lage, Baujahr und Grundstück aus.

Zweifamilienhaus, Aufteilung, Eigenbedarf: die Bochumer Sonderlage

Hier hat Bochum einen Vorteil, den kaum ein Eigentümer kennt. Weil die Stadt nicht in der Mieterschutzverordnung NRW steht, gelten hier zwei Fristen, die anderswo im Land deutlich länger sind.

Kündigungssperrfrist nach Umwandlung: drei statt acht Jahre. Wenn du ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilst und eine vermietete Wohnung verkaufst, darf der Käufer wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf der Sperrfrist kündigen. In den Kommunen der Verordnung sind das acht Jahre. In Bochum sind es drei.

Kein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB. Die Aufteilung selbst braucht in Bochum keine Genehmigung nach dieser Vorschrift, weil es dafür keine entsprechende Landesverordnung für die Stadt gibt.

Was das praktisch heißt: Ein Zweifamilienhaus, das du heute komplett vermietest, kannst du in Bochum aufteilen und die Einheiten später einzeln verkaufen — mit einem Zeithorizont, der um fünf Jahre kürzer ist als in Dortmund. Zwei getrennt verkaufte Eigentumswohnungen bringen dabei fast immer mehr als dasselbe Haus als Ganzes. Der Status kann sich mit einer Neufassung der Verordnung ändern, deshalb lohnt sich eine Prüfung, bevor du planst.

Erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus

Noch eine Regel, die vielen entgeht: Wohnst du selbst in einem Gebäude mit nur zwei Wohnungen und vermietest die zweite, kannst du ohne berechtigtes Interesse kündigen — also ohne Eigenbedarf begründen zu müssen. Die Kündigungsfrist verlängert sich dafür um drei Monate. Das ist ein starkes Argument dafür, die Einliegerwohnung im Elternhaus zu vermieten, statt sie leer stehen zu lassen. Und Leerstand über sechs Monate ist in Bochum nach der Wohnraumschutzsatzung ohnehin anzeigepflichtig.

Du überlegst, aufzuteilen oder einzelne Einheiten zu verkaufen? Dann rechne beide Wege durch, bevor du planst.

Wo in Bochum Häuser vermietet werden

Der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser schwankt zwischen den Stadtteilen enorm — von 14,4 Prozent im Gleisdreieck bis 87,5 Prozent in Hordel. Wo viele Häuser stehen, gibt es auch Mieter, die eines suchen.

Stiepel ist der klare Ausreißer: 80 Prozent Häuser, 94,1 m² durchschnittliche Wohnfläche und mit 10,38 € je Quadratmeter die höchste Miete der Stadt. Wer dort ein Haus vermietet, bedient das obere Ende des Bochumer Marktes. In Hordel dagegen stehen zwar anteilig noch mehr Häuser, aber es sind Zechen- und Siedlungshäuser der Kruppschen Werkssiedlungen mit 8,00 € je Quadratmeter — solide, gefragt bei Familien, aber ein ganz anderes Preisniveau. Mehr zu beiden Lagen findest du unter Häuser in Stiepel vermieten und Hausvermietung in Hordel.

Eine Beobachtung aus der Vermarktung: Häuser in Bochum werden fast nie über den Preis vermietet, sondern über Garten, Stellplatz und Schulweg. Wer im Exposé den Weg zur Grundschule und die Buslinie nennt, bekommt spürbar andere Bewerber als jemand, der nur die Quadratmeter aufzählt. Wie aus vielen Anfragen der richtige Mieter wird, steht unter Mieter finden in Bochum.

Haus vermieten in deinem Stadtteil

Wer ein Haus mietet, sucht nach Schulweg, Garten und Nachbarschaft. Such dir deinen Stadtteil aus und lies, was ein Haus dort an Miete bringt und wer es mietet.

Kurz zusammengefasst

Häuser machen 56,8 Prozent des Bochumer Gebäudebestands aus, kommen aber kaum je auf den Mietmarkt. Wer eines vermietet, hat wenig Konkurrenz und viel Auswahl bei den Bewerbern.

Rechnerisch ist das Reihenhaus der stärkere Vermietungsfall und das freistehende Einfamilienhaus der schwächste. Die Rendite entscheidet sich danach an den Betriebskosten: Was nicht ausdrücklich im Vertrag umgelegt ist, zahlst du selbst.

Zwei Bochumer Sonderregeln helfen dir: drei statt acht Jahre Kündigungssperrfrist nach einer Umwandlung und kein Umwandlungsverbot. Und die Stunde für ein sauberes Übergabeprotokoll mit allen Zählerständen ist die am besten bezahlte Stunde der ganzen Vermietung.