Immobilienmakler in Bochum-Stahlhausen

So wohnt es sich in Stahlhausen

Amtlich heißt der Bezirk Kruppwerke. Er umfasst mehrere gewachsene Quartiere: Stahlhausen selbst, Griesenbruch, Goldhamme und Engelsburg. Mit 6,51 Quadratkilometern ist er flächenmäßig groß, aber ein erheblicher Teil davon ist Gewerbe- und Konversionsfläche. Gewohnt wird in dichten Inseln dazwischen. Die bekannteste dieser Konversionsflächen ist die Jahrhunderthalle mit ihrem Wasserturm, heute Spielort der Ruhrtriennale.

Bebauung: Werkssiedlung statt Vorstadt

45,9 Prozent der 2.050 Wohngebäude sind Ein- und Zweifamilienhäuser. Das klingt nach Vorstadt, ist aber etwas anderes: Es sind überwiegend Siedlungszeilen, gebaut für Arbeiter des Bochumer Vereins. Schmale Reihenhäuser mit zwei Zimmern je Ebene, kleine Fenster, tiefe Gärten, oft gemauerte Schuppen im Hof. Dazwischen stehen 1.110 einfache Mehrfamilienhäuser, davon 80 mit zehn Wohneinheiten oder mehr.

86,3 Prozent aller Gebäude stammen aus der Zeit vor Baujahr 1970 — der zweithöchste Wert in ganz Bochum. Nur 5,4 Prozent sind ab Baujahr 2000 entstanden. Wenn du hier ein Haus verkaufst, verkaufst du fast immer ein Objekt mit Sanierungsgeschichte: einmal Fenster in den Neunzigern, einmal Bad in den Zweitausendern, Dach offen.

Jahrhunderthalle, Westpark und das Parkband

Stahlhausen hat den spektakulärsten Standortvorteil, den ein einfacher Bochumer Stadtteil haben kann: die Jahrhunderthalle mit dem Westpark. Die alte Gebläsehalle des Bochumer Vereins ist heute Spielstätte der Ruhrtriennale, drumherum liegt ein Landschaftspark auf dem früheren Werksgelände. Dazu kommen das Colosseum-Theater und das Parkband West, das Grünflächen entlang der alten Industrieachse verbindet.

Für die Vermarktung ist das wichtiger als jede Adjektivkette. Eine Wohnung in Gehweite zum Westpark hat einen Freiraum vor der Tür, den es in dieser Größe innenstadtnah sonst nicht gibt. Das gehört ins Exposé, mit Gehminuten. Der Springerplatz ist das Alltagszentrum des Quartiers, dort läuft der Nahversorgungseinkauf.

Verkehr: Straßenbahn nach Westen, Autobahn vor der Tür

Die Straßenbahnlinien 302 und 310 fahren über die Alleestraße Richtung Wattenscheid und Gelsenkirchen und in der anderen Richtung in wenigen Minuten in die Bochumer City. Dazu kommt ein dichtes Busnetz. Die A40 hat mit der Anschlussstelle Bochum-Stahlhausen einen eigenen Anschluss im Stadtteil. Wer nach Essen pendelt, ist von hier schneller weg als aus fast jedem anderen Bochumer Stadtteil.

Wer hier lebt

Der Jugendquotient ist mit 25,7 hoch, der Altenquotient mit 31,7 niedrig. Stahlhausen ist damit der jüngste der innenstadtnahen Stadtteile. Die Haushaltsgröße liegt bei 1,79 Personen und ist die höchste unter ihnen. Wer diese Zahlen ignoriert, vermarktet am Markt vorbei — die Nachfrage hier ist real und stabil, sie sieht nur anders aus als im Ehrenfeld.

Wer hier mietet

8.310 Wohnungen und 8.590 Haushalte: Stahlhausen ist fast vollständig Mietermarkt. Bei 58,9 Quadratmetern je Wohnung und 1,79 Personen je Haushalt wohnen hier oft Familien auf wenig Fläche.

Die Nachfrage kommt von Beschäftigten aus Handwerk, Logistik, Pflege und Gewerbe, von jungen Familien und von Menschen, die aus anderen Ruhrgebietsstädten zuziehen. Der Anteil geförderter Wohnungen ist mit 3,6 Prozent niedrig — der Preisdruck wird also fast vollständig vom freien Markt getragen. Genau deshalb liegt die Quadratmetermiete über dem Stadtschnitt: Kleine, bezahlbare Wohnungen sind in Bochum knapp.

Die Fluktuation ist höher als in Altenbochum und niedriger als in der City. Rechne mit einem Wechsel alle drei bis fünf Jahre. Das Risiko heißt hier nicht Leerstand, sondern Zahlungsausfall. Deshalb wird jede Bewerbung geprüft: Gehaltsnachweise aus drei Monaten, Schufa, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters. Bei Leistungsbezug kommt die Zusicherung des Jobcenters zur Angemessenheit der Miete dazu. Das ist keine Hürde, sondern Sicherheit für beide Seiten — und der Unterschied zwischen einer ruhigen und einer teuren Vermietung.

Vermieten in Stahlhausen: kleine Flächen, große Sorgfalt

Bei 58,9 Quadratmetern Durchschnittsfläche vermietest du hier selten die Wohnung, in der jemand alt wird. Du vermietest den Ort, an dem eine Familie die nächsten vier Jahre wohnt. Das verändert, worauf es ankommt.

Erstens: robuste Ausstattung. Ein strapazierfähiger Bodenbelag, ein Bad mit Fliesen bis zur Decke und eine Heizung mit einfacher Bedienung sparen dir über die Jahre mehr Geld als jede Designentscheidung. Zweitens: sauber dokumentierte Übergaben. Bei drei bis fünf Jahren Mietdauer hast du in zwanzig Jahren fünf Wechsel — jeder ohne Protokoll kostet dich Kaution und Nerven.

Drittens: die Nebenkosten. In unsanierten Gebäuden aus der Zeit vor 1970 sind die Heizkosten hoch, und die Warmmiete entscheidet über die Vermietbarkeit, nicht die Kaltmiete. Wer die Kellerdecke dämmt und die Heizungsanlage einstellen lässt, senkt die Warmmiete und vermietet dadurch schneller. Wie das im Detail läuft, steht unter Wohnung vermieten in Bochum-Stahlhausen und Haus vermieten in Bochum-Stahlhausen.

Wenn dir bei einem Mehrfamilienhaus Abrechnung, Mahnwesen und Handwerkertermine über den Kopf wachsen, übernimmt das die Mietverwaltung für Stahlhausen. Rund 4.000 Wohneinheiten laufen bereits so. Für dich heißt das: Die Mahnung geht raus, ohne dass du daran denken musst.