Immobilienpreise in Bochum

Zwischen Hofstede und Wiemelhausen liegen wenige Kilometer Stadtgebiet. Und mehr als 1.800 € je Quadratmeter. Genau deshalb sind pauschale Immobilienpreise für Bochum wenig wert: Wer seine Wohnung mit dem Stadtdurchschnitt kalkuliert, verschenkt im Süden Geld und findet im Norden keinen Käufer.

Auf dieser Seite stehen die Zahlen, mit denen die Stadt Bochum selbst arbeitet. Sie kommen aus dem Wohnungsmarktbarometer der Stadt, das für jeden der 30 Ortsteile einen eigenen Median ausweist. Kein Schätzwert, kein Portalmittel über halbe Stadtbezirke hinweg. Darunter findest du, was Häuser kosten, wie sich der Markt bewegt hat und wo die Grenzen dieser Zahlen liegen. Was Median, Bodenrichtwert oder Angebotspreis genau bedeuten, steht kurz erklärt im Immobilien-Lexikon.

Was den Preis in Bochum wirklich treibt

Die Spanne von rund 1.600 € bis rund 3.500 € je Quadratmeter kommt nicht durch Zufall zustande. Vier Faktoren erklären den größten Teil davon.

Baujahr und Energie

65,4 Prozent aller Bochumer Wohngebäude stammen aus der Zeit vor Baujahr 1970. Das prägt den Markt stärker als jede Modeerscheinung. Käufer rechnen heute mit spitzem Stift: Eine Gasheizung von vor 25 Jahren, einfach verglaste Fenster und eine ungedämmte Kellerdecke ziehen im Angebot sofort einen Abschlag nach sich. Umgekehrt zahlt sich eine Fassadendämmung mit Nachweis aus. In Stahlhausen sind 86,3 Prozent der Gebäude älter als Baujahr 1970, in Stiepel nur 46,1 Prozent — ein Teil des Preisunterschieds zwischen beiden Stadtteilen erklärt sich allein daraus.

Was drumherum steht

In der Innenstadt sind nur 14,4 Prozent der Gebäude Ein- oder Zweifamilienhäuser, in Hordel 87,5 Prozent. Wo viele Mehrfamilienhäuser stehen, kaufen überwiegend Kapitalanleger. Die rechnen mit der Miete und nicht mit dem Gefühl. Wo Einfamilienhäuser dominieren, kauft die Familie — und die zahlt für Garten, Ruhe und Schulweg auch mal über dem rechnerisch Vertretbaren.

Anbindung

Die U 35 vom Hauptbahnhof über den Gesundheitscampus bis zur Ruhr-Universität ist eine der stabilsten Preisachsen der Stadt. Alles, was fußläufig an ihr liegt, verkauft sich schneller. Dasselbe gilt für die S-Bahn-Halte Langendreer, Höntrop und Dahlhausen und für die Autobahnanschlüsse an A 40 und A 43. Umgekehrt kostet eine Adresse direkt am Ruhrschnellweg Lärmabschlag.

Vermietet oder frei

Eine vermietete Eigentumswohnung bringt in Bochum regelmäßig weniger als dieselbe Wohnung ohne Mieter. Der Grund liegt in der Käufergruppe: Bezugsfreie Wohnungen erreichen zusätzlich alle Selbstnutzer, vermietete nur noch Kapitalanleger, die mit Rendite rechnen. Wie groß der Abstand ist, hängt vor allem davon ab, wie weit die laufende Miete unter dem Marktniveau liegt. Eine seit zwölf Jahren nicht erhöhte Miete drückt den Preis stärker als jedes veraltete Bad. Bei einer Wohnung, deren Miete nah am Marktniveau liegt, fällt der Abschlag deutlich kleiner aus.

Grundriss und Größe

Die durchschnittliche Bochumer Wohnung misst 72 Quadratmeter. Kleine Wohnungen erzielen je Quadratmeter mehr, große weniger — das gilt beim Kauf wie bei der Miete. Ein Reihenhaus mit 110 Quadratmetern und vier Zimmern trifft in Bochum auf deutlich mehr Nachfrage als ein Haus mit 220 Quadratmetern, das nur wenige finanzieren können. Genau das zeigen auch die aktuellen Hauspreise.

Welche dieser Faktoren bei deiner Wohnung oder deinem Haus den Preis bewegen, zeigt dir eine Bewertung für genau dein Objekt.

Der Bezirk im Hintergrund

Über den einzelnen Stadtteilen liegt eine zweite Ebene. Der Stadtbezirk Süd erreicht im Median 2.755 € je Quadratmeter, der Südwesten 2.685 €, Mitte 2.449 €, Nord 2.148 €, Ost 2.090 € und Wattenscheid 2.004 €. Diese Bezirkswerte sind dann wichtig, wenn dein Stadtteil selbst keinen eigenen Wert hat — dann bilden sie den nächstbesten Anhaltspunkt.

Was ein Haus in Bochum kostet

Für Häuser weist die Stadt keine Preise je Stadtteil aus, sondern nur für das gesamte Stadtgebiet. Der Grund ist derselbe wie oben: zu wenige Fälle je Ortsteil. Die vier Werte lohnen sich trotzdem, weil sie eine Bewegung zeigen, die für dich bares Geld bedeutet.

Lies die letzte Spalte. Das freistehende Einfamilienhaus verliert, Doppelhaushälfte und Reihenhaus gewinnen. Käufer weichen wegen der Finanzierungskosten in kleinere Objekte aus. Wenn du eine Doppelhaushälfte in Höntrop oder ein Reihenhaus in Weitmar verkaufst, sitzt du gerade auf der richtigen Seite dieses Trends. Wenn du ein großes freistehendes Haus mit 1.000 Quadratmetern Grundstück hast, brauchst du einen realistischen Startpreis und Geduld — oder du erreichst nach zwölf Wochen nur noch die Schnäppchenjäger.

Du willst wissen, auf welcher Seite dieses Trends dein Haus steht?

Wie sich die Bochumer Immobilienpreise entwickelt haben

Der Median für Eigentumswohnungen ist in zehn Jahren von 1.296 € auf 2.318 € je Quadratmeter gestiegen. Das sind rund 79 Prozent. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung, die damals rund 91.000 € kostete, liegt heute im Median bei rund 162.000 €.

Diese Kurve verlief nicht gerade. Nach dem Zinsanstieg gab es eine kurze Delle: von 2.264 € auf 2.199 € je Quadratmeter. Seitdem geht es wieder nach oben. Der Neubau hat sich davon abgekoppelt und liegt bei 4.947 € je Quadratmeter — mehr als das Doppelte des Bestands mit 2.239 €. Für dich als Eigentümer einer Bestandswohnung ist das eine gute Nachricht: Solange Neubau so teuer bleibt, bleibt der Bestand die einzige bezahlbare Option für die meisten Käufer. Wie sich das Jahr für Jahr entwickelt hat, steht in der Kaufpreisentwicklung in Bochum.

Was Käufer zusätzlich zum Kaufpreis zahlen

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung, und das begrenzt, was deine Käufer bieten können. In Nordrhein-Westfalen liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,5 Prozent — einer der höchsten Sätze bundesweit. Dazu kommen Notarkosten von rund 1,0 bis 1,5 Prozent und Grundbuchkosten von rund 0,5 Prozent. Beides ist gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar.

Die Maklerprovision beträgt beim Verkauf an einen Verbraucher 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer und wird hälftig geteilt: 3,57 Prozent für dich, 3,57 Prozent für den Käufer. Unter dem Strich landen die Nebenkosten bei rund 11 bis 12 Prozent mit Makler und rund 8,5 Prozent ohne.

Rechne das einmal durch: Bei einem Kaufpreis von 300.000 € muss dein Käufer rund 33.000 € zusätzlich aus Eigenkapital aufbringen, bevor die erste Rate läuft. Genau deshalb bricht die Zahlungsbereitschaft in Bochum an bestimmten Schwellen ab — und genau deshalb entscheidet ein sauber angesetzter Startpreis über Tempo und Ergebnis deines Verkaufs. Die genauen Beträge für dein Objekt rechnet dir der Rechner für die Kaufnebenkosten aus.

Was von deinem Kaufpreis nach Provision und Ablöse übrig bleibt, rechnest du in einer Minute selbst nach.

Wo diese Zahlen herkommen und wo sie aufhören zu helfen

Alle Preise auf dieser Seite sind Median-Angebotspreise. Sie stammen aus ausgewerteten Inseraten, nicht aus notariellen Kaufverträgen. Die beurkundeten Preise sammelt der Gutachterausschuss der Stadt Bochum; dort wurden zuletzt 2.417 Kaufverträge gemeldet, davon 2.031 auswertbare Fälle. Die Detailtabellen daraus sind kostenpflichtig über BORIS NRW abrufbar.

Praktisch heißt das: Der tatsächliche Abschluss liegt bei ordentlich vermarkteten Objekten nah am Angebot, bei überteuerten Startpreisen deutlich darunter. Und ein Median ist nie dein Preis. Er sagt dir, in welcher Region du dich bewegst. Ob deine Wohnung 2.100 € oder 2.700 € je Quadratmeter bringt, entscheiden Zuschnitt, Etage, Balkon, Zustand des Hauses, Rücklage der Eigentümergemeinschaft und die Frage, ob sie vermietet oder frei ist. Eine Immobilienbewertung für Bochum setzt genau dort an.

Was die Preise für deinen Verkauf bedeuten

Aus über 400 Verkäufen wissen wir, an welcher Stelle ein Preis kippt. Er kippt fast immer in den ersten drei Wochen. Ein Angebot, das zehn Prozent über dem Marktniveau startet, bekommt in Bochum kaum Anfragen, rutscht im Portal nach unten und trägt danach den Ruf des Ladenhüters. Jede spätere Preissenkung liest der Käufer als Verhandlungseinladung. Am Ende liegt der Abschluss oft unter dem, was ein realistischer Start gebracht hätte.

Der umgekehrte Fehler ist genauso teuer. Wer in Stiepel oder Weitmar-Mark mit dem Stadtmedian von 2.318 € rechnet, verschenkt bei 100 Quadratmetern schnell einen fünfstelligen Betrag. Deshalb lohnt der Blick in die Zeile deines Stadtteils mehr als jeder Onlinerechner ohne Ortsbezug. Wenn du wissen willst, welche Miete dein Objekt bringt — etwa weil du zwischen Verkauf und Vermietung schwankst —, findest du die Zahlen bei den Mietpreisen in Bochum.

Welcher Startpreis für deine Immobilie trägt, klären wir vor der ersten Anzeige.

Häufige Fragen zu den Immobilienpreisen in Bochum

Kurz zusammengefasst

Eine Eigentumswohnung kostet in Bochum im Median 2.318 € je Quadratmeter, ein Eigenheim 455.000 €. Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Stadtteil liegt mehr als der Faktor zwei, deshalb zählt für deinen Preis nur die Zeile deines Viertels. In zehn Jahren sind die Wohnungspreise um rund 79 Prozent gestiegen, zuletzt wieder mit steigender Tendenz im Bestand.

Der Median gibt dir die Richtung. Deinen Preis bestimmen Zustand, Grundriss, Energie und der Zuschnitt des Hauses. Der schnellste Weg zu einer belastbaren Zahl ist eine Bewertung mit Blick auf dein Objekt — kostenlos und ohne Verpflichtung. Weiterführend passen die Wohnlagen in Bochum und der Bochumer Immobilienmarkt im Überblick.