Verkehrswertgutachten Bochum
Im Bescheid des Finanzamts steht ein Wert für das Haus deiner Mutter, den du beim besten Willen nicht nachvollziehen kannst. Ein Verkehrswertgutachten für Bochum ist dann das einzige Mittel, mit dem du dagegenhalten kannst. In vielen anderen Fällen brauchst du es allerdings gar nicht.
Was ein Verkehrswertgutachten überhaupt ist
Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert. Er ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr an einem bestimmten Stichtag zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche Umstände oder persönliche Verhältnisse. Kein Notverkauf, kein Liebhaberpreis, kein Gefallen unter Verwandten.
Ein Gutachten ist die schriftliche Herleitung dieses Wertes. Es beschreibt das Objekt, wertet Grundbuch, Baulasten, Bauakte und Lage aus, wählt ein Verfahren, rechnet nachvollziehbar und begründet jeden Zu- und Abschlag. Der entscheidende Unterschied zu jeder anderen Zahl: Ein Gutachten ist von einem Dritten überprüfbar, und der Verfasser haftet dafür.
Genau das ist der Punkt, an dem sich entscheidet, ob du eins brauchst. Sobald jemand mit einem eigenen Interesse deiner Zahl misstrauen könnte, brauchst du Beweiskraft. Solange alle Beteiligten einer Einschätzung folgen, brauchst du sie nicht.
Wann du ein förmliches Gutachten wirklich brauchst
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Das Finanzamt ermittelt den Wert einer geerbten Immobilie nach einem typisierten Verfahren aus dem Bewertungsgesetz. Es sieht das Haus nie. Es kennt weder den feuchten Keller noch die Heizung von 1994 noch das Dach, unter dem Eimer stehen. Deshalb liegt der angesetzte Wert bei sanierungsbedürftigen Bochumer Bestandsimmobilien regelmäßig zu hoch, und du zahlst Steuer auf einen Wert, den niemand bezahlen würde.
Das Bewertungsgesetz lässt dir dafür eine Tür offen: Du darfst einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Der Nachweis gelingt in der Praxis mit einem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder entsprechend zertifizierten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses. Eine Maklereinschätzung akzeptiert das Finanzamt hier nicht. Bei einem Bochumer Reihenhaus mit Sanierungsstau kann sich das Honorar schon nach der ersten Steuerersparnis bezahlt machen.
Scheidung und Zugewinnausgleich
Beim Zugewinnausgleich wird die Immobilie zum Stichtag bewertet, und beide Seiten haben handfeste gegenläufige Interessen. Wer ausgezahlt werden will, hätte gern einen hohen Wert. Wer im Haus bleibt und auszahlen muss, hätte gern einen niedrigen. Einigt ihr euch auf einen gemeinsamen Gutachter, spart das oft Jahre Streit und ein Vielfaches der Kosten. Einigt ihr euch nicht, bestellt das Gericht ohnehin einen.
Gerichtsverfahren und Teilungsversteigerung
Im Verfahren zählt nur, was das Gericht als Beweis anerkennt. Bei einer Teilungsversteigerung, wie sie in zerstrittenen Erbengemeinschaften vorkommt, legt das Gericht den Verkehrswert auf Grundlage eines Gutachtens fest. Diese Zahl bestimmt anschließend die Mindestgebote. Eine private Einschätzung spielt dort keine Rolle.
Betreuung, Vormundschaft und Nachlassverwaltung
Wenn eine Betreuerin die Immobilie einer betreuten Person verkaufen soll, verlangt das Betreuungsgericht in der Regel einen belastbaren Wertnachweis. Dasselbe gilt für Nachlasspfleger. Hier geht es darum, dass niemand unter Wert verkauft, und das lässt sich nur mit einem Gutachten belegen.
Du bist unsicher, ob dein Fall ein Gutachten braucht? Fünf Minuten am Telefon klären das.
Wann eine Maklereinschätzung völlig ausreicht
In den meisten Fällen, ehrlich gesagt. Eine fundierte Einschätzung reicht immer dann, wenn niemand die Zahl vor einer Behörde oder einem Gericht verteidigen muss:
Du willst verkaufen und brauchst einen Startpreis. Du willst wissen, ob sich ein Verkauf gegenüber einer Vermietung lohnt. Du planst deine Altersvorsorge oder eine Schenkung zu Lebzeiten und willst die Größenordnung kennen. Die Erbengemeinschaft ist sich einig und sucht nur eine faire Grundlage für die Aufteilung. Du willst mit deiner Bank über eine Anschlussfinanzierung sprechen und brauchst erst einmal eine Hausnummer.
Für all das bekommst du die Einschätzung bei uns kostenlos, online über den Rechner auf der Seite zur Immobilienbewertung in Bochum und danach bei einem Termin bei dir vor Ort. Aus über 400 Verkäufen kennen wir die Preise, die im Ruhrgebiet tatsächlich beurkundet wurden, nicht nur die, die in Portalen stehen. Für einen Verkauf ist das die praxisnähere Zahl, weil sie beantwortet, was jemand zahlt, und nicht nur, was rechnerisch vertretbar wäre.
Die drei Stufen im Vergleich
| Art | Wofür | Wird anerkannt von | Kosten |
|---|---|---|---|
| Maklereinschätzung | Verkauf, Vermietung, Planung, interne Einigung | dir selbst, Käufern, oft auch der Familie | kostenlos |
| Kurzgutachten | Bankgespräch, interne Auseinandersetzung, Vorbereitung einer Verhandlung | häufig Banken, nicht das Finanzamt, nicht das Gericht | niedriger vierstelliger Bereich |
| Vollgutachten zum Verkehrswert | Erbschaftsteuer, Schenkung, Scheidung, Gericht, Betreuung | Finanzamt, Gericht, Behörden | vierstelliger Bereich, abhängig vom Wert |
Die Honorare für Gutachten sind nicht gesetzlich festgelegt. Sie richten sich in der Praxis nach dem ermittelten Verkehrswert und dem Aufwand. Lass dir vor der Beauftragung immer ein schriftliches Angebot mit Festpreis geben. Der Gutachterausschuss der Stadt Bochum erstellt Verkehrswertgutachten nach eigener Gebührenordnung.
Wer ein Gutachten erstellen darf
Die Berufsbezeichnung Sachverständiger ist nicht geschützt. Jeder darf sich so nennen, und das ist der Grund, warum es so viele unbrauchbare Gutachten gibt. Für eine Zahl, die vor dem Finanzamt oder vor Gericht halten soll, kommen praktisch nur drei Gruppen infrage.
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige werden von der Industrie- und Handelskammer bestellt, müssen ihre Sachkunde nachweisen und sind zur Unparteilichkeit verpflichtet. Das ist der Goldstandard.
Zertifizierte Sachverständige nach der einschlägigen Zertifizierungsnorm haben eine Prüfung bei einer akkreditierten Stelle abgelegt und müssen sich regelmäßig rezertifizieren lassen.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bochum ist ein unabhängiges Gremium bei der Stadt. Er sitzt auf der Kaufpreissammlung aller beurkundeten Verträge und ist damit die einzige Stelle, die alle echten Bochumer Abschlüsse kennt.
Was für dein Anliegen der richtige Weg ist, sagen wir dir in fünf Minuten am Telefon, auch wenn wir daran nichts verdienen. Wenn ein Gutachten nötig ist, nennen wir dir passende Sachverständige. Wenn keins nötig ist, sparst du dir das Geld.
Für den Verkauf reicht fast immer eine kostenlose Einschätzung mit Termin vor Ort.
Was in einem Gutachten tatsächlich drinsteht
Ein Vollgutachten umfasst je nach Objekt zwischen 30 und 80 Seiten. Der Aufbau folgt immer demselben Muster, und wenn du weißt, worauf du achten musst, erkennst du eine schwache Arbeit in zehn Minuten.
Am Anfang stehen Auftrag, Zweck und Stichtag. Danach kommt die Bestandsaufnahme: Grundbuch mit allen Lasten in Abteilung II, Baulastenverzeichnis, Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Angaben aus der Bauakte, Feststellungen aus der Ortsbesichtigung mit Fotos. Dann folgt die Lagebeschreibung mit Bodenrichtwert und Marktumfeld, anschließend die eigentliche Rechnung nach dem gewählten Verfahren.
Der wichtigste Teil ist der letzte: die Marktanpassung und die Begründung. Dort steht, warum aus dem rechnerischen Ergebnis genau dieser Verkehrswert wird. Fehlt diese Begründung oder besteht sie aus zwei Sätzen, ist das Gutachten angreifbar. In Bochum gehört an dieser Stelle außerdem eine Aussage zu Baujahr, Sanierungsstand und Energie hinein, weil zwei Drittel der Wohngebäude der Stadt vor Baujahr 1970 entstanden sind und der Modernisierungsgrad hier den größten Unterschied macht.
Verkehrswertgutachten Bochum: häufige Fragen
Wie lange dauert die Erstellung?
Auf welchen Stichtag wird bewertet?
Muss der Sachverständige die Immobilie betreten?
Kann ich das Gutachten steuerlich absetzen?
Reicht ein Gutachten aus dem Internet für 200 Euro?
Kurz zusammengefasst
Ein Verkehrswertgutachten brauchst du immer dann, wenn eine Behörde, ein Gericht oder eine Gegenseite deine Zahl anzweifeln könnte: bei Erbschaft- und Schenkungsteuer, im Zugewinnausgleich, in Gerichtsverfahren und bei Betreuung. Es kostet einen vierstelligen Betrag, bringt dafür Beweiskraft und Haftung mit.
Geht es dagegen um Verkauf, Vermietung, Planung oder eine Einigung, mit der alle Beteiligten leben können, reicht eine fundierte Einschätzung, und die bekommst du kostenlos. Der teurere Weg ist nicht automatisch der bessere, er ist nur der beweisfeste.
Schildere uns kurz deinen Fall, dann sagen wir dir, welcher Weg passt. Willst du danach verkaufen, geht es weiter mit Immobilie verkaufen in Bochum, beim Haus mit Haus verkaufen in Bochum und bei einer Eigentumswohnung mit Wohnung verkaufen in Bochum. Bleibt die Immobilie im Bestand, ist Immobilie vermieten in Bochum der nächste Schritt, und was dabei an Miete realistisch ist, zeigt die Mietwert-Ermittlung für Bochum.
Gutachten oder Einschätzung: was passt zu deinem Fall?
Ein kurzes Telefonat genügt meistens, um das zu klären. Und oft sparst du dir damit ein Gutachten.
Christian Gottschling
Eine Onlinebewertung gibt dir die Richtung. Die belastbare Zahl entsteht beim Blick auf das Objekt selbst — und der kostet dich nichts.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in BochumLieber telefonisch? 0201 20 20 01 — Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.