Erstvermietung in Bochum

Im Treppenhaus liegt noch Folie, die Küche steht in Kartons im Wohnzimmer, und der Bauleiter sagt „Mitte nächsten Monats, wenn der Elektriker mitspielt“. Genau jetzt entscheidet sich, ob deine Erstvermietung in Bochum glatt läuft oder ob du drei leere Monate bezahlst.

Bei einer Erstvermietung fehlt dir alles, worauf du dich sonst stützt: Es gibt keinen Vormieter, keine bisherige Miete, keine Erfahrung mit dem Objekt. Dafür hast du zwei Vorteile, die keine Bestandswohnung bietet — du bestimmst den Preis frei, und du kannst vermarkten, lange bevor jemand einziehen kann.

Erstvermietung in Bochum: den Preis finden ohne Vormiete

Der Mietspiegel hilft dir hier nur begrenzt. Er bildet den Bestand ab, und ein Neubau liegt regelmäßig oberhalb seiner Tabellenwerte. Die bessere Orientierung sind die tatsächlichen Angebotsmieten im Neubausegment.

Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer (Datenbasis empirica/VALUE), Angebotsmieten im Zeitraum 1.7.2024–30.6.2025.

Der Abstand ist beachtlich: Neubau erzielt im Median rund 55 Prozent mehr je Quadratmeter als der Gesamtmarkt, und er liegt sogar über dem 90. Perzentil aller Angebote. Der Grund ist Knappheit. In Bochum wurden zuletzt 949 Wohneinheiten in einem Jahr fertiggestellt, und die Zahl der Baugenehmigungen ist in derselben Zeit von 961 auf 273 eingebrochen. Was jetzt entsteht, hat wenig Konkurrenz.

Trotzdem ist der Neubaumedian nicht automatisch dein Preis. Er wird stark von zentralen und hochwertigen Projekten getragen. Für deine Wohnung zählen Lage im Stadtteil, Grundriss, Balkon oder Terrasse, Stellplatz, Aufzug und der Energiestandard. Eine Dreizimmerwohnung mit Südbalkon und Tiefgaragenplatz in Weitmar-Mark liegt woanders als dieselbe Wohnung ohne Außenfläche in Wattenscheid. Wie du diese Merkmale in eine belastbare Zahl übersetzt, steht unter Mietwert ermitteln in Bochum.

Vermarkten, bevor die Wohnung fertig ist

Der teuerste Fehler bei der Erstvermietung ist, mit dem Inserat auf die Schlüsselübergabe zu warten. Zwischen dem ersten Kontakt und dem Einzug liegen bei einem Mieter mit laufendem Vertrag drei Monate Kündigungsfrist. Wer erst am Fertigstellungstag anfängt, hat mindestens ein leeres Quartal.

1. Zwölf Wochen vorher: Unterlagen und Preis

   Grundrisse aufbereiten, Wohnflächenberechnung prüfen, Ausstattungsliste schreiben, Energieausweis beauftragen. Ohne Energieausweis darfst du nicht inserieren — die Pflichtangaben gehören in jede Anzeige.

2. Zehn Wochen vorher: Anzeige online

   Mit Visualisierung oder Fotos einer fertigen Wohnung desselben Typs, klar gekennzeichnet. Nenne einen realistischen Bezugstermin und schreib dazu, dass er sich um wenige Wochen verschieben kann.

3. Acht bis vier Wochen vorher: Besichtigungen auf der Baustelle

   Mit Helm, in Absprache mit der Bauleitung, in kleinen Gruppen. Menschen entscheiden sich leichter, wenn sie im Rohbau standen — sie sehen Zuschnitt, Licht und Ausblick.

4. Vier Wochen vorher: Verträge schließen

   Mit einem Mietbeginn, der zwei bis drei Wochen Puffer zur geplanten Fertigstellung lässt. Regel im Vertrag, was passiert, wenn sich die Übergabe verzögert.

5. Fertigstellung: Abnahme, dann Übergabe

   Erst nimmst du vom Bauunternehmen ab, dann übergibst du an deinen Mieter. Nie am selben Tag und nie in umgekehrter Reihenfolge.

Wenn dein Projekt größer ist, lohnt sich eine Musterwohnung. Eine einzige fertig eingerichtete Einheit vermietet die anderen mit. Bei den Neubauquartieren im Osten der Stadt, etwa im Ostpark zwischen Altenbochum und Laer mit rund 1.300 geplanten Wohneinheiten, ist genau das der übliche Weg. Wer dort vermietet, findet die Stadtteilzahlen unter Wohnung vermieten in Bochum-Laer.

Du willst den Zeitplan für dein Projekt einmal durchgehen? Wir rechnen Preis und Vermarktungsstart mit dir.

Zwei Abnahmen, die du nicht verwechseln darfst

Bei einer Erstvermietung gibt es zwei völlig verschiedene Abnahmen, und viele Eigentümer bringen sie durcheinander.

Die Bauabnahme. Du nimmst das Werk vom Bauunternehmen ab. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist von fünf Jahren, und die Beweislast dreht sich: Danach musst du beweisen, dass ein Mangel schon vorher da war. Deshalb nimmst du nie ohne Protokoll ab und nie ohne Vorbehalt für die Mängel, die du erkannt hast. Nimm einen Sachverständigen mit, wenn es um mehr als eine einzelne Wohnung geht — die Kosten dafür holst du beim ersten übersehenen Mangel wieder herein.

Die Wohnungsübergabe an deinen Mieter. Ein eigener Termin mit eigenem Protokoll: Zählerstände, Schlüsselzahl, Zustand jedes Raums. Hier hältst du auch fest, welche Restarbeiten noch offen sind und bis wann sie erledigt werden.

Plane zwischen beiden Terminen mindestens zwei Wochen. In dieser Zeit werden die Mängel aus der Bauabnahme abgearbeitet, die Wohnung wird gereinigt und die Fenster werden geputzt. Eine Erstvermietung, bei der der Mieter in die Bauendreinigung einzieht, startet mit einem Konflikt.

Restmängel: ehrlich sein ist billiger

Kein Neubau ist bei der Übergabe mängelfrei. Türen klemmen, eine Steckdose sitzt falsch, die Fuge im Bad ist unsauber, der Außenbereich ist noch Baustelle. Das ist normal und kein Drama — solange dein Mieter es vorher weiß.

Was du tun solltest:

• Restmängel im Übergabeprotokoll auflisten, mit einem konkreten Datum für die Behebung. „Zeitnah“ ist kein Datum.
• Über Lärm auf der Baustelle informieren, wenn nebenan noch gebaut wird. Erhebliche Beeinträchtigungen berechtigen deinen Mieter zur Mietminderung — auch wenn du selbst nichts dafür kannst.
• Einen Ansprechpartner benennen, der Mängel annimmt und weitergibt. Wenn dein Mieter drei Wochen niemanden erreicht, wird aus einer klemmenden Tür ein Rechtsstreit.
• Keine Mängel kleinreden. Wer bei der Besichtigung sagt, der Garten sei „im Frühjahr fertig“, obwohl der Bagger erst im Sommer kommt, verliert das Vertrauen — und meist auch den Mieter nach einem Jahr.

Einen festen Ansprechpartner für Mängel und Mieter bekommst du mit der Verwaltung ab dem ersten Tag.

Mietverwaltung ansehen

Ein kaufmännischer Hinweis: Wenn die Fertigstellung sich verschiebt und dein Mieter bereits gekündigt hat, wird er eine Zwischenlösung brauchen. Eine kulante Regelung — etwa ein halber Monat mietfrei — ist billiger als ein Rücktritt und eine neue Vermarktungsrunde. Was dich jeder leere Monat wirklich kostet, rechnet die Seite Leerstand vermeiden in Bochum vor.

Was Erstbezug in Bochum wert ist

Der Aufschlag für Erstbezug ist real, und er hat in Bochum einen besonderen Grund: rund 65 Prozent der Wohngebäude hier stammen aus der Zeit vor Baujahr 1970, nur 9 Prozent sind ab dem Jahrtausendwechsel gebaut. Über 70 Prozent der angebotenen Mietwohnungen sind älter als 50 Jahre. Wer eine neue Wohnung anbietet, konkurriert mit sehr wenigen anderen.

Der Energiestandard ist dabei dein stärkstes Argument, und zwar in Euro. Bei einem Altbau ohne Dämmung liegen die Heizkosten schnell bei 2,50 Euro je Quadratmeter im Monat, bei einem Neubau mit Wärmepumpe oft unter einem Euro. Auf 80 Quadratmeter sind das rund 120 Euro Unterschied — Geld, das dein Mieter stattdessen in die Kaltmiete stecken kann. Rechne das im Inserat vor, statt nur „KfW-Standard“ zu schreiben. Der Bochumer Mietspiegel berücksichtigt die Energieeffizienz inzwischen ausdrücklich als Merkmal.

Was den Aufschlag dagegen wieder auffrisst: fehlende Stellplätze, ein Grundriss mit durchlaufendem Flur, dünne Wände zwischen den Einheiten und ein Standort ohne Nahversorgung. Erstbezug verzeiht weniger als Altbau, weil die Erwartung höher ist.

Kernsanierung: wann sie wie ein Neubau zählt

Eine Kernsanierung ist nicht automatisch eine Erstvermietung. Entscheidend ist der Umfang: Wenn du das Gebäude bis auf die tragende Substanz zurückgebaut, Leitungen, Fenster, Heizung, Bäder, Grundrisse und Dämmung erneuert hast und der Aufwand sich einem Neubau nähert, wird die Wohnung mietrechtlich weitgehend wie neu behandelt. Bei einer Modernisierung einzelner Bauteile gilt das nicht.

Praktisch heißt das: Dokumentiere den Umfang der Arbeiten sauber mit Rechnungen und Fotos vor, während und nach der Sanierung. Diese Dokumentation ist deine Begründung für den Preis — und im Streitfall dein einziger Beweis. In Bochums Altbaubeständen, etwa den Gründerzeitquartieren der Südinnenstadt oder den Siedlungen der Fünfzigerjahre, ist die Kernsanierung oft der wirtschaftlich sinnvollere Weg als der Abriss. Für den Abbruch von Wohnraum brauchst du hier ohnehin eine Genehmigung nach der städtischen Wohnraumschutzsatzung.

Häufige Fragen zur Erstvermietung

Kurz zusammengefasst

Bei einer Erstvermietung bestimmst du den Preis selbst — Neubau erzielt in Bochum im Median 13,56 Euro je Quadratmeter gegenüber 8,76 Euro im Gesamtmarkt, und neue Wohnungen sind hier knapp. Fang zehn Wochen vor der Fertigstellung mit der Vermarktung an, zeig die Baustelle, schließ die Verträge vier Wochen vorher und leg den Mietbeginn mit Puffer fest. Trenne Bauabnahme und Wohnungsübergabe sauber, protokolliere beides und benenne Restmängel offen mit Termin. Dann startet dein Objekt ohne leeren Monat und ohne Streit im ersten Jahr. Die Grundlagen zur Vermietung stehen unter Immobilie vermieten in Bochum und Wohnung vermieten in Bochum; die laufende Betreuung nach dem Einzug übernimmt die Mietverwaltung in Bochum.