Immobilienmarkt Bochum

Eine Stadt, in der über die Hälfte aller Haushalte aus einer einzigen Person besteht, braucht andere Wohnungen als eine Stadt voller Familien. Wer das beim Verkauf oder bei der Vermietung übersieht, wundert sich später über ausbleibende Anfragen. Genau an dieser Stelle fängt der Immobilienmarkt in Bochum an, sich von dem der Nachbarstädte zu unterscheiden.

Er lässt sich in wenigen Zahlen fassen: rund 375.000 Einwohner, rund 200.000 Wohnungen, 199.100 Haushalte mit im Schnitt 1,85 Personen. Daraus ergibt sich fast alles, was für dich als Eigentümer wichtig ist. Diese Seite ordnet die Zahlen ein und übersetzt sie in konkrete Schlüsse.

Wer in Bochum wohnt

Die Stadt zählt nach dem Melderegister rund 375.000 Einwohner und damit den höchsten Stand seit fast zwanzig Jahren. Der Zuwachs kommt nicht aus Geburten — die Bilanz zwischen Geburten und Sterbefällen ist deutlich negativ —, sondern aus Zuzug. Das Bevölkerungsszenario der Stadt geht mittelfristig von einem weiteren Anstieg auf rund 378.800 Menschen aus.

Das Durchschnittsalter liegt bei 44,4 Jahren, die größte Altersgruppe stellen mit 14,6 Prozent die 30- bis 40-Jährigen. Die Haushaltsgröße von 1,85 Personen und der Anteil von über 50 Prozent Einpersonenhaushalten sind die zwei Zahlen, die den Wohnungsmarkt am stärksten prägen.

Was das für Wohnungszuschnitte heißt

Kleine und mittlere Wohnungen sind das Rückgrat des Marktes. Die durchschnittliche Bochumer Wohnung misst 72 Quadratmeter, je Person stehen 38,6 Quadratmeter zur Verfügung. Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon finden schneller Interessenten als große Grundrisse — und je Quadratmeter bringen sie mehr. Wohnungen unter 30 Quadratmetern erzielen im Median 11,09 € je Quadratmeter, Wohnungen ab 110 Quadratmetern nur 9,31 €.

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Wie der Wohnungsbestand aussieht

Rund 200.000 Wohnungen verteilen sich auf 58.700 Wohngebäude. Davon sind 33.400 Ein- oder Zweifamilienhäuser, also knapp 57 Prozent der Gebäude — sie stellen aber nur einen kleinen Teil der Wohnungen. 25.400 Mehrfamilienhäuser prägen den Markt, darunter 2.300 mit zehn oder mehr Wohneinheiten.

Der Bestand ist alt. rund 65 Prozent aller Wohngebäude wurden vor Baujahr 1970 errichtet, nur 9,0 Prozent stammen aus der Zeit ab Baujahr 2000. Rund zwei Drittel der angebotenen Eigentumswohnungen sind älter als 45 Jahre, allein die 1970er-Jahre stellen über ein Fünftel. Der Neubau federt das kaum ab: Zuletzt wurden 949 Wohneinheiten fertiggestellt, die Zahl der Baugenehmigungen ist mit 273 stark eingebrochen.

Von den rund 200.000 Wohnungen sind 49.000 selbst genutzt. Die Eigentumsquote liegt damit bei 25 Prozent, drei von vier Haushalten wohnen zur Miete. 12.016 Wohnungen sind öffentlich gefördert, das entspricht 6,0 Prozent — Tendenz sinkend. Die Stadt hat sich im Handlungskonzept Wohnen 300 geförderte Wohneinheiten pro Jahr zum Ziel gesetzt.

Bochum in Zahlen

Die wichtigsten Kennzahlen des Marktes auf einen Blick.

Eine Zahl verdient eine Erklärung: Bei den Einwohnern gibt es zwei amtliche Werte. Die Stadt Bochum weist auf Basis des Melderegisters rund 375.600 Menschen aus, IT.NRW auf Basis der Bevölkerungsfortschreibung nach dem Zensus rund 358.700. Die Differenz von rund 16.500 ist methodisch bedingt und kein Fehler. Für Stadtteilvergleiche zählt die Systematik der Stadt, weil nur sie ortsteilscharf vorliegt — und die nutzen wir auf allen Seiten dieser Website.

Die sechs Stadtbezirke im Vergleich

Bochum gliedert sich in sechs Stadtbezirke und 30 statistische Bezirke, die zugleich die offiziellen Stadtteile sind. Zwischen den Bezirken liegen Welten.

Süd und Südwest führen bei Kaufpreis, Miete und Eigentumsquote. Mitte ist der größte Bezirk und gleichzeitig der mit der niedrigsten Eigentumsquote — hier stehen die Mehrfamilienhäuser. Wattenscheid und Nord sind die günstigen Bezirke, wobei Nord mit 29 Prozent eine überraschend hohe Eigentumsquote hat. Wer die Unterschiede im Detail sehen will, findet sie bei den Wohnlagen in Bochum.

Was den Bochumer Markt von außen stützt

Arbeitsplätze

151.284 Menschen arbeiten sozialversicherungspflichtig in Bochum. Der Strukturwandel ist in den Zahlen abgeschlossen: 61,3 Prozent entfallen auf sonstige Dienstleistungen, deutlich über dem NRW-Schnitt von 52,7 Prozent. Das produzierende Gewerbe macht nur noch 16,3 Prozent aus. Die Stadt hat Vonovia als Konzernzentrale, den Verwaltungssitz von bp Deutschland mit der Aral AG, die Hauptverwaltung der Knappschaft-Bahn-See sowie mehrere große Kliniken.

Hochschulen

Acht Hochschulen mit rund 56.000 Studierenden sitzen in Bochum. Die Ruhr-Universität allein hat rund 37.650 Studierende und 6.471 hauptamtlich Beschäftigte — sie ist der größte Einzelarbeitgeber am Ort. Für den Wohnungsmarkt bedeutet das eine stabile, jedes Jahr neu einsetzende Nachfrage nach kleinen Wohnungen, konzentriert in Querenburg und entlang der U 35.

Stadtentwicklung

Auf dem früheren Opel-Gelände in Laer entsteht mit MARK 51°7 auf 68 Hektar ein Technologie- und Gewerbequartier. Über 96 Prozent der verfügbaren Flächen sind vermarktet, die Zielgröße liegt bei mehr als 10.000 Arbeitsplätzen. Angesiedelt haben sich unter anderem VW Infotainment, Institute der Ruhr-Universität und Start-ups.

Direkt daneben, auf 43 Hektar in Altenbochum und Laer, wächst der OSTPARK — das derzeit größte Wohnbauprojekt der Stadt mit rund 1.300 Wohneinheiten für etwa 3.000 Menschen. Der Nutzungsmix folgt einem Drittelmix aus Eigentum, frei finanzierter Miete und gefördertem Wohnraum, rund 30 Prozent sind gefördert. Das Quartier ist nach dem Schwammstadt-Prinzip auf Starkregen ausgelegt.

Beides zusammen verschiebt den Schwerpunkt der Stadt spürbar nach Osten. Wer in Laer, Altenbochum oder Werne eine Immobilie besitzt, profitiert von Arbeitsplätzen und Infrastruktur direkt vor der Tür.

Preise und Mieten im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet im Median 2.318 € je Quadratmeter, ein Eigenheim 455.000 €. Die Angebotsmiete liegt bei 8,76 € je Quadratmeter nettokalt. In zehn Jahren sind die Wohnungspreise um rund 79 Prozent gestiegen, die Mieten um rund 51 Prozent.

Im Vergleich mit den Nachbarstädten liegt Bochum in der Mitte: Dortmund verlangt 9,17 € Miete, Essen 9,01 €, Gelsenkirchen nur 7,10 €. Bei den Kaufpreisen ist Bochum in den letzten zehn Jahren mit rund 79 Prozent langsamer gestiegen als Witten mit rund 96 Prozent oder Essen mit rund 94 Prozent. Das heißt: Der Bochumer Markt ist im regionalen Vergleich weder überhitzt noch abgehängt.

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Wo der Markt eng bleibt

Drei Entwicklungen halten den Druck auf dem Bochumer Wohnungsmarkt hoch, und sie wirken alle in dieselbe Richtung.

Erstens schrumpfen die Haushalte, während die Bevölkerung wächst. Weniger Personen je Haushalt bedeutet: Selbst bei gleicher Einwohnerzahl braucht die Stadt mehr Wohnungen. Zweitens fällt der Neubau aus. Zuletzt wurden 949 Wohneinheiten fertiggestellt, aber nur 273 neue genehmigt — gegenüber 875 und 961 in den beiden Jahren davor. Was heute nicht genehmigt wird, fehlt in wenigen Jahren im Angebot. Drittens sinkt der geförderte Bestand: 12.016 Wohnungen sind noch gebunden, es werden weniger, und rund 2.540 wohnungssuchende Haushalte blieben zuletzt unversorgt.

Für Eigentümer ist das eine komfortable Ausgangslage. Für die Stadt ist es ein Problem, das sie mit dem Handlungskonzept Wohnen und einem kommunalen Modernisierungsprogramm angeht — Zuschüsse von bis zu 50.000 € für Sanierungen, die alten Bestand erhalten oder neue Wohneinheiten schaffen. Wenn du ein sanierungsbedürftiges Objekt besitzt, lohnt der Blick darauf, bevor du verkaufst.

Was das für dich als Verkäufer bedeutet

Deine Käuferschicht ist klar umrissen. Bei Eigentumswohnungen sind es zu einem großen Teil Kapitalanleger, weil drei von vier Haushalten Mieter sind und die Rendite in Bochum rechnerisch aufgeht. Bei Häusern sind es Familien, die aus der Mietwohnung heraus kaufen und mit spitzem Stift finanzieren.

Deshalb entscheiden zwei Dinge über deinen Preis. Erstens der Zustand: Bei einem Bestand, in dem zwei Drittel der Gebäude aus der Zeit vor Baujahr 1970 stammen, ist ein saniertes Objekt mit gutem Energieausweis kein Standard, sondern ein Vorteil, für den gezahlt wird. Zweitens der Startpreis. Aus über 400 Verkäufen wissen wir: Ein Angebot, das zu hoch startet, verliert die ersten drei Wochen und wird danach schlechter verkauft als eines, das von Anfang an richtig lag.

Rechne außerdem mit den Nebenkosten deiner Käufer. In NRW liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,5 Prozent, dazu kommen Notar und Grundbuch mit zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das rund 32.000 bis 34.000 € Eigenkapital, bevor überhaupt eine Küche gekauft ist. Das begrenzt die Zahlungsbereitschaft nach oben — und erklärt, warum Doppelhaushälften und Reihenhäuser gerade im Preis steigen, freistehende Einfamilienhäuser dagegen leicht nachgeben. Details dazu bei den Immobilienpreisen in Bochum.

Was das für dich als Vermieter bedeutet

Der Markt ist eng. Rund 3,6 Prozent Leerstand klingen komfortabel, aber nach Abzug der sanierungsbedürftigen Objekte bleiben nur rund 2 Prozent marktaktiv. Unter drei Prozent gilt ein Wohnungsmarkt als angespannt. Eine ordentliche Wohnung findet in Bochum schnell einen Mieter.

Dazu kommt eine rechtliche Besonderheit. Bochum steht nicht in der Mieterschutzverordnung NRW. Es gibt hier keine Mietpreisbremse, die Kappungsgrenze liegt bei 20 statt 15 Prozent in drei Jahren, die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung bei drei statt acht Jahren, und ein Umwandlungsverbot gilt nicht. Gleichzeitig gibt es einen qualifizierten Mietspiegel als saubere Begründungsgrundlage für Erhöhungen. Diese Kombination findest du in kaum einer vergleichbaren Ruhrgebietsstadt.

Eine Pflicht solltest du kennen: Die Wohnraumschutzsatzung gilt für das gesamte Stadtgebiet. Steht eine Wohnung voraussichtlich länger als sechs Monate leer, ist das anzeigepflichtig. Dasselbe gilt für den Abbruch von Wohnraum. Selbst genutzte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind ausgenommen.

Ein Punkt zum Schluss, der beide Seiten betrifft: Der Energieausweis ist bei Verkauf und Neuvermietung Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorliegen. In den Anzeigen gehören Ausweisart, Endenergiewert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse hinein. Fehlende oder falsche Angaben können mit bis zu 10.000 € geahndet werden. Bei einem Bestand mit rund 65 Prozent Gebäuden vor Baujahr 1970 ist der Ausweis in Bochum überdurchschnittlich oft preisrelevant.

Häufige Fragen zum Immobilienmarkt in Bochum

Kurz zusammengefasst

Bochum ist eine wachsende Mieterstadt mit rund 375.000 Einwohnern, rund 200.000 Wohnungen und einer Eigentumsquote von 25 Prozent. Die Haushalte werden kleiner, der Bestand ist alt, der Neubau schwach — das hält die Nachfrage nach vernünftig geschnittenem Bestand hoch.

Für Verkäufer heißt das: Zustand und Startpreis entscheiden, nicht die Wartezeit. Für Vermieter heißt es: enger Markt, viel rechtlicher Spielraum, aber Sorgfalt bei der Mieterauswahl. Wo dein Stadtteil in diesem Bild steht, zeigen die Mietpreise in Bochum und die Kaufpreisentwicklung.