Immobilienmakler in Bochum-Hamme

Steig am Hauptbahnhof in die U35 und fahr zwei Stationen nach Norden. An der Feldsieper Straße gehst du raus, und du stehst in einem Stadtteil, in dem fast niemand die eigenen vier Wände besitzt. Die Eigentumsquote in Hamme liegt bei 13 Prozent. Von 8.910 Haushalten wohnen rund 7.750 zur Miete. Kein anderer Ortsteil in Bochum-Mitte ist so klar ein Mietermarkt.

Genau das macht Hamme für zwei Gruppen interessant, die sonst selten am selben Objekt stehen: für Kapitalanleger, die ein Mehrfamilienhaus mit laufenden Mietverträgen suchen, und für Erstkäufer, denen 2.013 Euro je Quadratmeter den Einstieg überhaupt erst möglich machen. Der Stadtmedian für eine Eigentumswohnung liegt bei 2.318 Euro. In Hamme zahlst du rund 13 Prozent weniger und bekommst dafür meist Altbau mit hohen Decken.

Und es gibt die Speckschweiz. So heißt das Altbauviertel im Süden von Hamme, in das Studierende, Kreative und junge Familien ziehen, weil eine Vierzimmerwohnung im Stuckaltbau hier noch bezahlbar ist. Wer dort ein Haus besitzt, verkauft an ein anderes Publikum als der Rest des Stadtteils. Ein Immobilienmakler in Bochum-Hamme, der das nicht weiß, bewertet dein Objekt mit der falschen Hälfte des Stadtteils.

So wohnst du in Hamme

Dichte Bebauung, kleine Wohnungen, viele Nachbarn

Hamme ist gebaut worden, als in Bochum Kohle und Stahl die Löhne zahlten. Auf 3,89 Quadratkilometern stehen 1.680 Wohngebäude, davon sind 1.190 Mehrfamilienhäuser und nur 490 Ein- oder Zweifamilienhäuser. Der Anteil an Einfamilienhäusern liegt bei 29,1 Prozent, in Hordel sind es 87,5 Prozent. Der Unterschied fällt sofort auf, wenn du von der Hordeler Heide kommend nach Hamme reinfährst: aus Gärten werden Straßenzeilen. Ein Bauwerk steht für den Wandel des Stadtteils: die Erzbahnschwinge im Bild, über die heute Radfahrer und Spaziergänger die alte Erzbahntrasse entlangziehen, wo früher Güterzüge fuhren.

Die Wohnungen sind klein. 60,9 Quadratmeter im Schnitt, das ist einer der niedrigsten Werte der Stadt. Dazu passt die durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,76 Personen. Hamme lebt von Singles, Paaren und kleinen Familien. Wer hier eine Vierzimmerwohnung mit 100 Quadratmetern besitzt, hat ein Objekt, von dem es im Stadtteil nicht viele gibt.

Baujahre: fast alles ist alt, und das ist der Preistreiber

77,4 Prozent der Wohngebäude in Hamme stammen aus der Zeit vor 1970. Nur 5,4 Prozent sind nach der Jahrtausendwende gebaut worden. Das heißt in der Praxis: Bei fast jedem Objekt, das du hier kaufst oder verkaufst, ist die Frage nach Dach, Fenstern, Heizung und Elektrik keine Nebensache, sondern der Hauptpunkt der Verhandlung. Ein Käufer, der bei einer Besichtigung eine Ölheizung im Keller sieht, rechnet im Kopf sofort 25.000 bis 35.000 Euro dagegen.

Leg diese Zahlen beim Verkauf selbst auf den Tisch. Energieausweis, Heizungsjahrgang und eine ehrliche Liste dessen, was ansteht, kosten dich weniger als ein Käufer, der dieselben Punkte in der Nachverhandlung findet.

Speckschweiz, Kortländerkiez und die Straßen dazwischen

Hamme hat kein einheitliches Gesicht. Rund um die Dorstener Straße, die als B 226 quer durch den Stadtteil führt, ist es laut und geschäftig. Hier stehen die kleinteiligen Wohn- und Geschäftshäuser mit Laden unten und Wohnung oben. Im Kortländerkiez und in der Speckschweiz sieht es anders aus: gründerzeitliche Fassaden, ruhigere Nebenstraßen, mehr Studierende und junge Familien. Dazwischen liegen die Schmechtingwiesen, der grüne Zug mitten durch den Stadtteil.

Bergbau-Museum, Autobahnkirche, Herz-Jesu

Das Wahrzeichen steht am Rand von Hamme: Das Deutsche Bergbau-Museum mit seinem Förderturm liegt auf dem früheren Schlachthofgelände, die U35-Haltestelle davor trägt seinen Namen. Dazu prägen zwei Kirchen den Stadtteil: Herz-Jesu und die Epiphaniaskirche, die als Autobahnkirche RUHR an der A40 liegt.

So kommst du weg

Die U35 ist der Grund, warum Hamme trotz der niedrigen Preise gut vermietbar ist. Von der Feldsieper Straße bist du in wenigen Minuten am Hauptbahnhof und ohne Umsteigen an der Ruhr-Universität. Für die rund 37.650 Studierenden der RUB ist das ein Argument, das jede Wohnungsanzeige trägt. Dazu kommen die Straßenbahnlinie 306, der Bahnhof Bochum-Hamme und die A40, die südlich am Stadtteil vorbeiführt. Wer mit dem Auto zur Arbeit nach Essen oder Dortmund fährt, ist in wenigen Minuten auf der Autobahn.

Kindergärten und Grundschulen liegen im Stadtteil, weiterführende Schulen erreichst du Richtung Innenstadt. Eingekauft wird an der Dorstener Straße und in den Fachmarktlagen im nördlich anschließenden Hofstede.

Wer in Hamme mietet

8.850 Wohnungen, 8.910 Haushalte, 1,76 Personen je Haushalt: In Hamme wohnen vor allem Menschen, die eine bezahlbare Wohnung nah an der Innenstadt brauchen. Der Altenquotient liegt bei 32,9, einer der niedrigsten Werte der Stadt. Hamme ist jung.

Die typischen Mieter sind Studierende und Berufseinsteiger, die über die U35 in acht Minuten an der Ruhr-Universität sind. Dazu kommen Familien, die oft über Jahre in derselben Wohnung bleiben, und Schichtarbeiter aus den Kliniken und Betrieben im Bochumer Westen. 5,3 Prozent der Wohnungen sind öffentlich gefördert.

Für dich als Vermieter heißt das: viele Zuschriften. Das ist kein Vorteil, sondern erst mal Arbeit. Der Unterschied zwischen einem Mieter, der acht Jahre bleibt, und einem, der nach elf Monaten mit Rückstand auszieht, ist bei 500 Euro Kaltmiete schnell ein Jahresergebnis. Deshalb die saubere Vorauswahl: Gehaltsnachweise der letzten drei Monate, SCHUFA, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und ein Gespräch darüber, warum jemand umzieht.

In Hamme vermieten: die Rendite und was davon übrig bleibt

Rechne es einmal selbst durch. 8,49 Euro Miete je Quadratmeter mal zwölf Monate ergibt 101,88 Euro Jahreskaltmiete je Quadratmeter. Geteilt durch 2.013 Euro Kaufpreis je Quadratmeter sind das 5,1 Prozent Bruttorendite. Für ganz Bochum liegt derselbe Wert bei 4,5 Prozent. Hamme liegt also gut einen halben Prozentpunkt darüber, und das bei einer Lage, die über die U35 direkt an Innenstadt und Universität hängt.

Von der Bruttorendite geht einiges ab, und das gehört auf den Tisch. Beim Kauf zahlst du 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen, dazu rund zwei Prozent für Notar und Grundbuch. Laufend gehen nicht umlegbare Kosten, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage ab. Bei einem Bestand mit 77,4 Prozent Vorkriegs- und Nachkriegsbausubstanz solltest du eher großzügig rechnen als knapp. Realistisch bleiben aus 5,1 Prozent brutto etwa 3,3 bis 3,8 Prozent netto, je nach Zustand.

Ein Punkt spricht in Bochum klar für Vermieter: Die Stadt steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes. Es gibt keine Mietpreisbremse. Die Kappungsgrenze liegt bei 20 Prozent in drei Jahren statt bei 15. Und wenn du ein Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum umwandelst, beträgt die Kündigungssperrfrist drei Jahre statt acht. Für ein Altbauhaus in Hamme, das du Wohnung für Wohnung sanieren und einzeln verkaufen willst, ist das ein handfester Unterschied.

Der qualifizierte Mietspiegel weist seit seiner letzten Fassung keine Wohnlagen mehr aus, sondern stellt auf Baualter, Größe und Ausstattung ab. Für eine kleine, gut ausgestattete Altbauwohnung in Hamme ist das ein Vorteil.

Weiter zu Wohnung vermieten in Hamme, Haus vermieten in Hamme und zur Mietverwaltung in Hamme, wenn du die Abrechnung und die Mieterkommunikation abgeben willst.