Hausverwaltung Kosten in Bochum.
Was üblich ist und was nicht.
Marktübliche Spannen für WEG- und Mietverwaltung, klar getrennt nach Grundpreis und Extras. Damit du weißt, ob ein Angebot fair ist.
Die Frage kommt in jedem ersten Gespräch, und sie verdient eine gerade Antwort. Die Kosten einer Hausverwaltung in Bochum bewegen sich in der WEG-Verwaltung marktüblich im Bereich von rund 20 bis 30 Euro netto je Wohneinheit und Monat. Kleine Gemeinschaften liegen darüber, große darunter. In der Mietverwaltung wird entweder ähnlich pauschal je Einheit gerechnet oder mit einem Anteil von etwa drei bis fünf Prozent der eingenommenen Nettokaltmiete.
Was diese Seite nicht macht: dir einen Festpreis für dein Haus nennen. Das wäre unseriös, solange niemand das Objekt gesehen hat. Ein Dreiparteienhaus in Dahlhausen mit Selbstverwalter-Beirat und eine Anlage mit 48 Wohnungen in Querenburg mit Aufzug und Tiefgarage sind zwei verschiedene Berufe.
Was diese Seite macht: dir zeigen, wovon der Preis abhängt, welche Spannen im Ruhrgebiet üblich sind, was in einen Grundpreis gehört, was zu Recht extra kostet und woran du ein Angebot erkennst, das hinten teurer wird als vorne.
Wovon der Preis abhängt
Fünf Faktoren erklären fast die gesamte Spanne.
Die Zahl der Einheiten. Der Aufwand für Abrechnung, Versammlung und Beschluss-Sammlung ist bei vier Wohnungen fast so hoch wie bei zwölf. Deshalb sinkt der Preis je Einheit mit der Größe deutlich. Sehr kleine Gemeinschaften zahlen je Wohnung fast das Doppelte einer mittleren Anlage, und das ist keine Willkür, sondern schlichte Fixkostenverteilung.
Alter und Zustand. Ein unsaniertes Haus aus den Sechzigern erzeugt ein Vielfaches an Schadensmeldungen, Handwerkerterminen und Angebotseinholungen. In Bochum trifft das die Mehrheit: Rund 65 Prozent der Wohngebäude sind vor Baujahr 1970 errichtet. Wer ein solches Haus verwaltet, arbeitet mehr, und der Preis bildet das ab.
Die technische Ausstattung. Aufzug, Tiefgarage, Zentralheizung mit Fernwärmeübergabe, Lüftungsanlage, Brandmeldeanlage: Jede dieser Anlagen bringt Wartungsverträge, Prüffristen und Haftung mit sich.
Die Mieterstruktur. In der Mietverwaltung macht es einen großen Unterschied, ob die Mieter im Schnitt zwölf Jahre bleiben oder ob es sich um möblierte Kleinwohnungen mit halbjährlichem Wechsel handelt. Ein Wechsel kostet Arbeit, und Arbeit kostet Geld.
Die Leistungstiefe. Reine Buchhaltung ist billiger als eine Verwaltung, die Bauvorhaben begleitet, Angebote vergleicht und selbst vor Ort geht. Vergleiche also niemals nur die Zahl unter dem Angebot, sondern immer die Leistungsliste daneben.
Du willst wissen, wo dein Haus in diesen fünf Punkten steht? Wir sehen es uns an und nennen dir eine Zahl.
Hausverwaltung Kosten in Bochum: die marktüblichen Spannen
Die folgenden Werte sind Beobachtungen aus laufenden Mandaten und aus Angeboten, die uns Eigentümer beim Vergleich vorlegen. Sie sind eine Orientierung, keine Preisliste.
| Leistung | Abrechnung | Übliche Spanne netto |
|---|---|---|
| WEG-Verwaltung, kleine Gemeinschaft bis 8 Einheiten | je Einheit und Monat | 28–40 € |
| WEG-Verwaltung, 9 bis 30 Einheiten | je Einheit und Monat | 22–30 € |
| WEG-Verwaltung, über 30 Einheiten | je Einheit und Monat | 18–25 € |
| Garage oder Stellplatz | je Einheit und Monat | 3–8 € |
| Mietverwaltung, Pauschalmodell | je Einheit und Monat | 20–32 € |
| Mietverwaltung, Prozentmodell | Anteil der Nettokaltmiete | 3–5 % |
| Sondereigentumsverwaltung | je Wohnung und Monat | 20–30 € |
Quelle: eigene Beobachtung marktüblicher Angebote im Ruhrgebiet aus laufenden Verwaltungsmandaten. Keine Preisliste und kein Angebot. Für ein konkretes Objekt gilt ausschließlich ein individuelles Angebot nach Besichtigung.
Zwei Hinweise zum Lesen der Tabelle. Erstens sind das Nettobeträge, die Mehrwertsteuer kommt dazu. Zweitens sagt eine Zahl ohne Leistungsliste nichts. Ein Angebot mit 19 Euro je Einheit, bei dem jede Versammlung, jede Mahnung und jede Handwerkerbeauftragung extra berechnet wird, ist teurer als eines mit 26 Euro, in dem alles davon enthalten ist.
Was in den Grundpreis gehört
Diese Leistungen solltest du in jedem seriösen Angebot ohne Zusatzposition finden.
Bei der WEG-Verwaltung sind es drei Blöcke. Erstens das Geld: Führung der Konten der Gemeinschaft, laufende Buchhaltung, Zahlungsverkehr sowie Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht. Zweitens die Beschlüsse: Einberufung und Leitung einer ordentlichen Eigentümerversammlung im Jahr samt Protokoll, Führung der Beschluss-Sammlung und Umsetzung der Beschlüsse. Drittens der Alltag: Abschluss und Kontrolle der üblichen Verträge, Bearbeitung von Schäden und Versicherungsfällen, Beauftragung kleinerer Reparaturen, Erreichbarkeit und eine Notfallnummer.
Bei der Mietverwaltung: Mieteingangskontrolle, Mahnwesen bis zur Fristsetzung, Betriebskostenabrechnung je Einheit, Anpassung der Vorauszahlungen, Bearbeitung von Schadensmeldungen, Beauftragung kleinerer Reparaturen, Kautionsverwaltung, laufender Schriftverkehr mit Mietern, Behörden und Versicherern sowie eine jährliche Aufstellung für das Finanzamt.
Fehlt in deinem jetzigen Vertrag einer dieser Punkte? Schick ihn uns, wir sehen ihn durch.
Was zu Recht extra kostet
Sonderleistungen sind nicht unseriös, sie sind normal. Unseriös ist es, sie zu verstecken. Diese Positionen findest du in fast jedem Vertrag, und sie gehören vorher benannt:
- jede zusätzliche oder außerordentliche Eigentümerversammlung
- Begleitung größerer Bauvorhaben, marktüblich als Anteil der Bausumme, häufig im Bereich von drei bis fünf Prozent
- Neuvermietung einer Wohnung inklusive Anzeige, Besichtigungen und Bewerberprüfung
- gerichtliches Mahnverfahren, Räumungsverfahren, Begleitung von Rechtsstreitigkeiten
- Mieterhöhungsverlangen und Modernisierungsankündigungen
- Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen für die Steuererklärung
- Bearbeitung eines Eigentümerwechsels beim Verkauf einer Wohnung
- Sonderumlagen, Kreditaufnahmen der Gemeinschaft, Umstellung von Abrechnungsschlüsseln
- Mahngebühren, sofern sie nicht dem säumigen Eigentümer oder Mieter berechnet werden
Wer die Kosten trägt und was du absetzen kannst
Das wird oft verwechselt, und der Unterschied ist bares Geld.
Bei der WEG: Die Verwaltervergütung ist Teil des Hausgeldes und wird nach Miteigentumsanteilen oder nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Schlüssel verteilt. Bist du vermietender Eigentümer, darfst du sie nicht auf deinen Mieter umlegen. Verwaltungskosten gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Dasselbe gilt für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
Bei der Mietverwaltung: Auch hier trägst du die Kosten selbst. Umlegen geht nicht.
Steuerlich: Bei einer vermieteten Immobilie sind Verwaltungskosten in aller Regel Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Sie mindern also deinen steuerpflichtigen Überschuss. Bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung ist die Verwaltervergütung dagegen Privatsache und nicht absetzbar. Was in der Praxis für dich gilt, klärst du mit deinem Steuerberater.
Warum das billigste Angebot selten das günstigste ist
Eine Beispielrechnung. Eine Gemeinschaft mit zwölf Wohnungen vergleicht zwei Angebote. Das eine liegt bei 21 Euro je Einheit und Monat, das andere bei 27 Euro. Über das Jahr sind das 864 Euro Unterschied für die ganze Gemeinschaft, also 72 Euro je Wohnung.
Im selben Jahr steht die Dachrinne an. Die günstige Verwaltung holt ein Angebot ein, die andere drei. Zwischen dem ersten und dem dritten Angebot liegen bei solchen Arbeiten erfahrungsgemäß leicht 15 bis 20 Prozent. Bei einer Maßnahme über 18.000 Euro sind das rund 3.000 Euro. Der Preisunterschied der Verwaltung ist damit dreieinhalbfach eingespielt, und das war nur ein einziger Auftrag.
Der zweite, größere Hebel ist die Instandhaltungsplanung. Eine Verwaltung, die den Heizungstausch fünf Jahre vorher ankündigt und die Rücklage entsprechend füllt, erspart der Gemeinschaft eine Sonderumlage, die einzelne Eigentümer zum Verkauf zwingen kann. Das steht in keinem Angebot und ist trotzdem der wertvollste Teil der Leistung. Was dabei zusammenkommt, rechnen wir auf der Seite zur WEG-Verwaltung in Bochum genauer vor.
Häufige Fragen zu den Kosten
Kann ich die Verwaltungskosten auf den Mieter umlegen?
Warum ist unsere kleine Gemeinschaft je Wohnung so teuer?
Ist das Prozentmodell oder die Pauschale besser?
Gibt es eine Mindestlaufzeit?
Kostet die Übernahme eines Objekts extra?
Was kostet die Verwaltung meiner einzelnen Eigentumswohnung?
Bekomme ich ein Angebot, ohne dass jemand das Haus gesehen hat?
Kurz zusammengefasst
WEG-Verwaltung wird je Einheit und Monat abgerechnet, marktüblich im Bereich von rund 20 bis 30 Euro netto, bei kleinen Gemeinschaften darüber und bei großen Anlagen darunter. Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung laufen entweder ebenfalls pauschal je Einheit oder mit drei bis fünf Prozent der Nettokaltmiete.
Entscheidend ist nicht die Zahl, sondern was daneben steht. Verlange zwei Listen: was im Grundpreis enthalten ist und was extra kostet, mit Preis. Umlegen auf den Mieter darfst du diese Kosten nicht, absetzen bei vermieteten Objekten in aller Regel schon.
Und rechne den größeren Hebel mit: drei Vergleichsangebote bei einer Sanierung und eine ehrlich gerechnete Rücklage sparen mehr Geld, als jede Verwaltung im Jahr kostet. Für dein Objekt sehen wir uns das Haus an und legen ein Angebot vor, das du Zeile für Zeile nachrechnen kannst. Den Überblick über die Leistungen findest du unter Mietverwaltung in Bochum.
Was steht in deinem aktuellen Verwaltervertrag?
Schick ihn uns zusammen mit der letzten Abrechnung. Du bekommst eine ehrliche Einschätzung, ob der Preis zur Leistung passt.
Christian Gottschling
Wenn du mit deiner Verwaltung unzufrieden bist, klärt ein Telefonat meist in zehn Minuten, ob ein Wechsel sich lohnt. Das kostet dich nichts und verpflichtet dich zu nichts.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in BochumLieber telefonisch? 0201 20 20 01 — Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.