Geerbte Immobilie verkaufen in Bochum

Erbschein oder notarielles Testament: was du zum Verkauf brauchst

Bevor irgendetwas passiert, muss belegt sein, dass du Erbe bist. Das Grundbuchamt und der Notar geben sich nicht mit einem handgeschriebenen Zettel zufrieden. Es gibt zwei Wege, und einer davon ist deutlich günstiger.

Wenn es ein notarielles Testament gibt

Hat der Verstorbene sein Testament beim Notar beurkunden lassen, brauchst du in aller Regel keinen Erbschein. Das notarielle Testament zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts reicht dem Grundbuchamt als Nachweis. Das spart dir Zeit und Geld, oft mehrere tausend Euro. Dasselbe gilt für einen notariellen Erbvertrag.

Zuständig für die Eröffnung ist bei einem Bochumer Erbfall das Amtsgericht Bochum als Nachlassgericht. Es lädt die Beteiligten nicht ein, sondern schickt das Protokoll und eine beglaubigte Abschrift des Testaments per Post. Diesen Umschlag hebst du auf. Er ist dein wichtigstes Dokument.

Wenn es kein Testament gibt oder nur ein handschriftliches

Dann greift entweder die gesetzliche Erbfolge, oder das handschriftliche Testament muss ausgelegt werden. In beiden Fällen verlangt das Grundbuchamt normalerweise einen Erbschein. Den beantragst du beim Amtsgericht Bochum. Du kannst den Antrag dort direkt zu Protokoll geben oder über einen Notar stellen lassen.

Die Kosten hängen vom Nachlasswert ab, bei einem Haus im Bochumer Mittelfeld liegen sie im vierstelligen Bereich. Die Bearbeitung dauert je nach Auslastung einige Wochen bis mehrere Monate. Das ist der häufigste Grund, warum ein Nachlassverkauf länger dauert als gedacht.

Während der Erbschein läuft, kannst du den Wert schon klären lassen. Das spart dir später Wochen.

Grundbuchberichtigung: zwei Jahre, in denen sie nichts kostet

Nach dem Erbfall steht im Grundbuch noch der Name des Verstorbenen. Das Grundbuch wird nicht automatisch geändert. Du musst die Berichtigung beantragen, und zwar beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Bochum.

Hier liegt der eine Punkt, an dem viele Erben ohne Not Geld verlieren: Stellst du den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Todestag, ist die Eintragung gebührenfrei. Danach fällt die volle Gebühr nach dem Wert der Immobilie an. Bei einem Haus für 400.000 Euro sind das schnell mehrere hundert Euro, die niemand hätte ausgeben müssen.

Die zwei Jahre klingen lang. Sie vergehen schnell, wenn erst der Erbschein dauert und dann die Geschwister sich abstimmen. Auch wenn du direkt verkaufst, bleibt der Schritt nötig: Das Grundbuch kann nicht von einem Verstorbenen auf einen Käufer springen. Nur ist er in den ersten zwei Jahren umsonst.

Erbschaftsteuer: die Freibeträge und der Wert zum Todestag

Die Erbschaftsteuer erschreckt viele mehr, als sie am Ende kostet. Der Grund sind die Freibeträge. Sie gelten pro Person und pro Erbfall.

Quelle: §§ 15, 16 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz. Zusätzlich gibt es Versorgungsfreibeträge für Ehepartner und Kinder. Die Übersicht ersetzt keine Steuerberatung.

Ein Rechenbeispiel, ausdrücklich als Beispiel und nicht als echter Fall: Ein Reihenhaus in Werne, Wert rund 390.000 Euro, zwei Kinder erben je zur Hälfte. Jedes liegt mit 195.000 Euro weit unter seinem Freibetrag, es fällt keine Erbschaftsteuer an. Erbt ein Neffe dasselbe Haus allein, bleiben nach seinem Freibetrag von 20.000 Euro rund 370.000 Euro steuerpflichtig, in Steuerklasse II mit 25 Prozent. Der Unterschied hängt allein am Verwandtschaftsgrad.

Das Familienheim kann komplett steuerfrei bleiben

Erbt der Ehepartner das gemeinsam bewohnte Haus und bleibt mindestens zehn Jahre darin wohnen, bleibt es steuerfrei, unabhängig vom Wert. Für Kinder gilt dasselbe bis 200 Quadratmeter Wohnfläche. Wer vorher auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend, außer bei zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit. Die Frage „verkaufen oder einziehen“ ist also auch eine Steuerfrage.

Bewertung zum Todestag, nicht zum Verkaufstag

Für die Erbschaftsteuer zählt der Wert am Todestag. Das Finanzamt ermittelt ihn nicht durch eine Besichtigung, sondern mit einem typisierten Verfahren aus dem Bewertungsgesetz: Vergleichswert bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern, Sachwert bei freistehenden Häusern, Ertragswert bei vermieteten Mehrfamilienhäusern. Diese Verfahren rechnen mit Durchschnitten. Sie sehen nicht, dass das Dach durchhängt, die Elektrik aus den Sechzigern stammt und die Ölheizung raus muss.

Deshalb gibt es die Öffnungsklausel: Du darfst nachweisen, dass der tatsächliche Wert niedriger ist. Anerkannt wird ein qualifiziertes Gutachten, und anerkannt wird auch ein Verkauf zu einem marktüblichen Preis, wenn er zeitnah zum Todestag im normalen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist. Wer eine sanierungsbedürftige Immobilie erbt, spart mit diesem Nachweis oft mehr, als das Gutachten kostet. Eine erste Einordnung bekommst du über die kostenlose Immobilienbewertung für Bochum, ein belastbares Papier fürs Finanzamt über ein Verkehrswertgutachten.

Denk außerdem an die Anzeigepflicht: Den Erwerb musst du dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten anzeigen, formlos genügt. Erst danach fordert das Finanzamt gegebenenfalls eine Erklärung an.

Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch

Viele Bochumer Häuser wurden zu Lebzeiten übertragen, und die Eltern haben sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch eintragen lassen. Beides steht in Abteilung II des Grundbuchs. Beides drückt den Wert, und beides lässt sich nicht einfach löschen.

Der Unterschied ist wichtig. Ein Wohnrecht erlaubt dem Berechtigten, selbst in der Immobilie zu wohnen. Ein Nießbrauch geht weiter: Der Berechtigte darf die Immobilie auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Beim Verkauf zählt: Ein Käufer übernimmt die Belastung, wenn sie im Grundbuch bleibt. Entsprechend weniger zahlt er.

Ist der Berechtigte verstorben, erlischt das Recht. Für die Löschung reicht dann die Sterbeurkunde. Lebt er noch, geht die Löschung nur mit seiner notariell beglaubigten Bewilligung, üblicherweise gegen eine Abfindung. Wie hoch die ausfällt, richtet sich nach dem Jahreswert des Rechts und der statistischen Lebenserwartung. Das ist Verhandlungssache und in Familien oft die heikelste Stelle.

Ein eingetragenes Recht verändert deinen Preis. Wir rechnen es mit dir durch, bevor ein Käufer das tut.

Geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten in Bochum: die ehrliche Rechnung

In Bochum wohnen rund drei Viertel aller Haushalte zur Miete. Vermieten klingt deshalb erst einmal naheliegend. Die Rechnung geht aber nur auf, wenn die Substanz stimmt.

Ein Beispiel, wieder ausdrücklich als Beispiel: Eine 70-Quadratmeter-Wohnung, Baujahr Ende der Sechziger, in Hofstede. Zum Median-Angebotspreis des Stadtteils von 1.611 Euro je Quadratmeter läge der Wert bei rund 113.000 Euro. Vermietet zum Median von 8,70 Euro je Quadratmeter bringt sie 609 Euro netto im Monat, also rund 7.300 Euro im Jahr. Davon gehen Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und nicht umlegbare Kosten ab. Wenn dann noch Fenster, Heizung und Bad anstehen, ist die Rendite für Jahre aufgebraucht.

Vermieten lohnt sich, wenn die Substanz stimmt, du die Verwaltung nicht selbst machst und das Geld nicht brauchst. Verkaufen ist meist der klarere Weg, wenn mehrere Erben beteiligt sind, größere Sanierungen anstehen oder niemand von euch in Bochum wohnt. Beides gegeneinander gerechnet findest du unter Immobilie verkaufen in Bochum und Immobilie vermieten in Bochum.

Spekulationsfrist beim Erben: du trittst in die Fußstapfen

Die häufigste Sorge beim Nachlassverkauf ist die Spekulationssteuer. Meistens ist sie unbegründet.

Erben ist kein Kauf. Für die Zehnjahresfrist zählt deshalb nicht der Todestag, sondern der Tag, an dem der Verstorbene die Immobilie selbst gekauft oder gebaut hat. Wenn deine Eltern das Haus in Weitmar vor dreißig Jahren gekauft haben, ist die Frist längst abgelaufen, und du kannst sofort steuerfrei verkaufen. Bei den vielen Bochumer Beständen aus der Zeit vor 1970 ist das der Normalfall.

Aufpassen musst du in zwei Fällen. Erstens, wenn der Verstorbene die Immobilie erst vor wenigen Jahren gekauft hat: Dann läuft die Frist weiter. Zweitens, wenn du in einer Erbengemeinschaft die Anteile deiner Miterben abkaufst. Das ist für den zugekauften Teil eine echte Anschaffung, und dafür beginnt eine neue Zehnjahresfrist. Rechne das vorher mit dem Steuerberater durch, der Ratgeber zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf gibt dir vorab ein Gefühl für die Größenordnung.

Haushaltsauflösung: der Teil, der am meisten wehtut

Kein Erbe erzählt später vom Grundbuchamt. Alle erzählen vom Keller. Vierzig Jahre Haushalt, Fotoalben, Werkzeug, Geschirr, das nie benutzt wurde. Hier bleiben viele monatelang stehen.

Was hilft, ist eine simple Reihenfolge. Erst gehst du einmal durch und holst raus, was persönlich ist: Dokumente, Fotos, Schmuck, alles mit Erinnerung. Dann bekommt jeder aus der Familie eine Frist, in der er sagt, was er haben möchte. Danach kommt der Entrümpler, und zwar für alles auf einmal. Der teuerste Weg ist, es in vielen kleinen Etappen selbst zu machen.

Wertgegenstände gehören vorher raus und gegebenenfalls geschätzt, weil sie zum Nachlass zählen. Wenn du niemanden kennst, der räumt: Entrümpler, Maler und Bodenleger stehen meist innerhalb weniger Tage vor der Tür. Du musst nichts suchen und nichts vergleichen.

Und ein ehrlicher Hinweis zum Renovieren: Eine neue Küche holst du beim Verkauf selten wieder rein. Was sich fast immer rechnet, ist weiß streichen, Böden reinigen, alles raus. Ein leeres, helles Haus verkauft sich besser als ein volles mit neuem Bad.

Entrümpler und Maler musst du nicht selbst suchen. Sag uns, was ansteht.