Grundstück bewerten in Bochum
Hinter dem Haus liegt eine Wiese. 600 Quadratmeter, seit Jahrzehnten mäht sie jemand, mehr passiert dort nicht. Ob daraus ein sechsstelliger Betrag wird, entscheidet sich nicht am Rasen, sondern an vier Fragen, die du klären musst, bevor du dein Grundstück in Bochum bewerten lässt.
Der Bodenrichtwert ist der Startpunkt, nicht das Ergebnis
Jedes Grundstück in Bochum liegt in einer Bodenrichtwertzone. Für jede Zone veröffentlicht der Gutachterausschuss einen Wert je Quadratmeter, abgeleitet aus echten, beim Notar beurkundeten Kaufverträgen. Im Berichtsjahr gingen beim Bochumer Gutachterausschuss 2.417 Kaufverträge ein, von denen 2.031 auswertbar waren. Diese Menge ist der Grund, warum die Werte belastbar sind.
Über alle Zonen gemittelt liegt der Bochumer Bodenrichtwert bei rund 346 Euro je Quadratmeter. Zwischen den Bezirken klaffen die Werte auseinander: rund 380 Euro im Süden, rund 292 Euro im Norden. Innerhalb eines Stadtteils kann er von Straße zu Straße noch einmal springen.
Wichtig ist, was der Bodenrichtwert beschreibt: ein gedachtes Grundstück in dieser Zone, mit dem für die Zone typischen Zuschnitt und dem typischen Maß der Bebauung. Dein Grundstück ist dieses gedachte Grundstück praktisch nie. Es ist schmaler, tiefer, verwinkelt, hat eine Nordausrichtung oder eine Zufahrt über eine Baulast. Deshalb wird der Zonenwert angepasst, und diese Anpassung macht schnell 20 Prozent nach oben oder unten aus.
Wo du den amtlichen Wert findest
Verbindlich sind allein die Werte in BORIS.NRW, dem Bodenrichtwertinformationssystem des Landes. Dort gibst du die Adresse ein und siehst die Zone mit ihrem Wert, dem Stichtag und der zugehörigen Nutzungsart. Zahlen aus privaten Portalen sind Ableitungen und weichen ab. Für ein Bankgespräch, eine Erbauseinandersetzung oder eine Diskussion mit dem Finanzamt nimm immer BORIS. Die weiteren Kennzahlen des Bochumer Grundstücksmarktberichts sind kostenpflichtig, aber für die meisten privaten Fälle brauchst du sie gar nicht.
Den Zonenwert kennst du jetzt. Was deine Fläche mit ihrem Zuschnitt wirklich bringt, rechnen wir dir aus.
Bebaubarkeit: die Frage, die über den halben Preis entscheidet
Ein Grundstück ist so viel wert, wie darauf gebaut werden darf. Zwei identisch große Flächen nebeneinander können völlig verschieden viel kosten, wenn auf der einen ein Doppelhaus stehen darf und auf der anderen nur ein Bungalow.
Es gibt zwei Wege, das zu klären. Liegt für dein Grundstück ein Bebauungsplan vor, steht dort schwarz auf weiß, was geht: Art der Nutzung, Zahl der Geschosse, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Baugrenzen, Dachform. Liegt kein Bebauungsplan vor und die Fläche liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, richtet sich alles nach dem, was in der Umgebung schon steht. Wenn links und rechts zweigeschossige Häuser stehen, darfst du zweigeschossig bauen, mehr nicht.
Der sicherste Weg ist eine Bauvoranfrage beim Bauordnungsamt. Sie kostet eine Gebühr und Zeit, gibt dir aber eine verbindliche Auskunft. Für den Verkauf ist das oft die beste Investition überhaupt: Mit einem positiven Bauvorbescheid in der Hand verkaufst du kein Grundstück mehr, sondern ein Bauprojekt, und die Käufergruppe wird schlagartig größer.
Zuschnitt, Tiefe, Zufahrt
Ein 25 Meter breites Grundstück ist deutlich mehr wert als ein 8 Meter breites gleicher Fläche, weil auf dem schmalen kaum etwas Sinnvolles Platz findet. Sehr tiefe Grundstücke haben oft einen hinteren Bereich, der baurechtlich nicht mehr nutzbar ist und deshalb nur mit einem Abschlag in die Rechnung eingeht. Ein Hinterliegergrundstück ohne eigene Straßenanbindung braucht eine gesicherte Zufahrt über eine Baulast oder ein Wegerecht. Fehlt sie, ist die Fläche im Extremfall nicht bebaubar und damit fast wertlos.
Du willst wissen, was auf deiner Fläche gebaut werden darf? Wir prüfen Plan und Zufahrt vorab.
Erschließung: Ist die Fläche wirklich schon Bauland?
Der Markt kennt drei Stufen, und zwischen ihnen liegen große Preissprünge.
Bauerwartungsland ist Fläche, bei der begründet damit zu rechnen ist, dass sie irgendwann Bauland wird. Ein Datum gibt es nicht. Entsprechend niedrig ist der Preis, weil der Käufer das Risiko trägt.
Rohbauland ist baulich schon vorgesehen, aber noch nicht erschlossen. Es fehlen Straße, Kanal, Wasser, Strom oder die Grundstücksgrenzen sind noch nicht geordnet.
Baureifes Land ist erschlossen und sofort bebaubar. Nur dafür gilt der volle Bodenrichtwert.
Zur Erschließung gehört auch die unangenehme Frage nach dem Erschließungsbeitrag. Wenn eine Straße erstmalig hergestellt wird, beteiligt die Stadt die Anlieger. Bei einem bislang unbebauten Grundstück an einer noch nicht endgültig ausgebauten Straße kann das ein fünfstelliger Betrag sein. Kläre vor dem Verkauf, ob der Beitrag bereits abgelöst wurde. Ein Käufer, der diese Frage als Erster stellt, verhandelt sofort besser als du.
Altlasten und Bergbau: das Thema, das es nur hier gibt
Bochum liegt vollständig im ehemaligen Steinkohlenrevier. Unter der Stadt verläuft ein Netz alter Stollen, Schächte und Abbaufelder, dazu kommen die Spuren von anderthalb Jahrhunderten Schwerindustrie. Bei einem Grundstück ist das kein Randthema, sondern ein Wertfaktor.
Bergbaubetroffenheit
Ob unter deiner Fläche alter Bergbau umgegangen ist, sagt dir die zuständige Bergbehörde. Für Nordrhein-Westfalen ist das die Abteilung Bergbau und Energie bei der Bezirksregierung Arnsberg. Dort kannst du eine Auskunft zur Bergbaubetroffenheit einholen. Relevant sind vor allem oberflächennaher Altbergbau, alte Tagesöffnungen und Schächte, weil dort Nachweise und im Einzelfall eine Verfüllung verlangt werden können, bevor gebaut wird.
Für Bergschäden an bestehenden Gebäuden ist der jeweilige Bergbautreibende der Ansprechpartner. Setzungsrisse in Bochumer Häusern haben allerdings viele Ursachen, nicht jeder Riss ist ein Bergschaden. Wichtig ist die Reihenfolge: erst prüfen, dann verkaufen. Ein Käufer, der von einem Verdacht erst nach dem Notartermin erfährt, wird zum Problem.
Altlasten und Kampfmittel
Frühere gewerbliche Nutzungen hinterlassen Spuren im Boden: Tankstellen, Schrottplätze, Werkstätten, Zechenstandorte, Kokereien. Die Stadt Bochum führt dazu ein Altlastenkataster, in das du Einsicht nehmen kannst. Ein Eintrag ist kein Todesurteil für den Verkauf, aber er gehört auf den Tisch, weil die Kosten für eine Untersuchung oder einen Bodenaustausch schnell den Grundstückswert erreichen.
Dazu kommt in einer Stadt, die im Krieg stark getroffen wurde, die Kampfmittelabfrage. Für Bochumer Bauvorhaben ist eine Auskunft des Kampfmittelbeseitigungsdienstes üblich, in Verdachtsflächen auch eine Sondierung vor Baubeginn. Wer das früh klärt, verkauft an einen Käufer, der ruhig kalkulieren kann.
Bergbauauskunft, Altlastenkataster und Kampfmittelabfrage holen wir für dich ein.
Was Bauland in Bochum kostet
| Kennzahl | Wert je m² | Was dahintersteckt |
|---|---|---|
| Bauland individueller Wohnungsbau | 461 € | Klassisches Grundstück für Ein- und Zweifamilienhaus |
| Bauland Geschosswohnungsbau | 408 € | Flächen für Mehrfamilienhäuser |
| Bauland mittlere Lage | 400 € | Vergleichswert des Oberen Gutachterausschusses |
| Durchschnittlicher Bodenrichtwert | 346 € | Mittel über alle Zonen der Stadt |
| Bodenrichtwert Bezirk Süd | rund 380 € | Höchstes Niveau, Stiepel und Wiemelhausen |
| Bodenrichtwert Bezirk Nord | rund 292 € | Niedrigstes Niveau, Gerthe bis Kornharpen |
Quellen: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbericht (Baulandpreise); bodenrichtwerte-deutschland.de für die Durchschnitts- und Bezirkswerte. Amtlich verbindlich sind ausschließlich die Werte in BORIS.NRW. Stand der Baulandpreise: Berichtsjahr 2023 bzw. 01.01.2024.
Grundstück bewerten in Bochum: häufige Fragen
Mein Grundstück ist bebaut. Wird es trotzdem als Grundstück bewertet?
Kann ich mein Grundstück teilen und den hinteren Teil einzeln verkaufen?
Was ist ein Gartengrundstück wert, auf dem nicht gebaut werden darf?
Wie lange dauert ein Grundstücksverkauf in Bochum?
Fällt beim Grundstücksverkauf Spekulationssteuer an?
Kurz zusammengefasst
Der Bodenrichtwert aus BORIS.NRW gibt dir die Größenordnung, mehr nicht. Den tatsächlichen Wert deiner Bochumer Fläche bestimmen Baurecht, Zuschnitt, Zufahrt und Erschließungsstand. Ein positiver Bauvorbescheid ist dabei fast immer die Investition mit der besten Rendite.
Bergbau und Altlasten sind in dieser Stadt keine Formalie. Drei Auskünfte, früh eingeholt, nehmen jedem Käufer das Argument des unkalkulierbaren Risikos aus der Hand.
Wenn du wissen willst, was deine Fläche konkret wert ist, schauen wir sie uns an, kostenlos und ohne Verpflichtung. Passt eher ein Verkauf samt Gebäude dazu, hilft dir Immobilie verkaufen in Bochum weiter, beim Einfamilienhaus genauer Haus verkaufen in Bochum und bei einer einzelnen Einheit Wohnung verkaufen in Bochum. Brauchst du eine Zahl für das Finanzamt oder das Gericht, führt der Weg über ein Verkehrswertgutachten in Bochum. Steht auf der Fläche bereits ein Wohnhaus, rechnet die Hausbewertung für Bochum die zweite Variante durch. Und wenn auf dem Grundstück ein Mehrfamilienhaus steht, das du behalten willst, findest du unter Immobilie vermieten in Bochum die passende Alternative. Und wenn du zuerst verstehen willst, wie Werte überhaupt hergeleitet werden, lies die Immobilienbewertung Bochum.
Was steckt in deiner Fläche?
Schick uns Adresse und Grundstücksgröße. Wir sagen dir, was baurechtlich geht und was der Boden hergibt.
Christian Gottschling
Eine Onlinebewertung gibt dir die Richtung. Die belastbare Zahl entsteht beim Blick auf das Objekt selbst — und der kostet dich nichts.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in BochumLieber telefonisch? 0201 20 20 01 — Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.