Immobilienmakler in Bochum-Westenfeld
Günstige Eigentumswohnungen, knappe Häuser, und die höchste rechnerische Mietrendite im Bezirk. Westenfeld ist der Stadtteil, der auf dem Papier anders aussieht als im Gefühl.
Der Bahnhof Wattenscheid steht nicht in Wattenscheid-Mitte. Er steht auf Westenfelder Gebiet. Das weiß fast niemand, der nicht hier wohnt — und es sagt trotzdem eine Menge über diesen Stadtteil. Westenfeld liefert die Infrastruktur, die andere für sich reklamieren: den Bahnhof, zwei weiterführende Schulen, ein großes Gewerbegebiet auf ehemaligem Zechengelände. Nur der Name steht selten drüber.
Für dich als Eigentümer ist das relevanter, als es klingt. Wer eine Wohnung hier inseriert, verkauft nicht „irgendwo bei Wattenscheid“, sondern eine Adresse mit Regionalexpress-Anschluss und Schulen in Fußweite. Wer das im Exposé nicht erzählt, verschenkt Geld.
10.784 Menschen leben auf 3,75 Quadratkilometern. Damit ist Westenfeld dichter besiedelt als Höntrop oder Eppendorf und dabei deutlich stärker vom Geschosswohnungsbau geprägt.
Was Immobilien in Westenfeld kosten
Die Eigentumswohnung in Westenfeld gehört zu den günstigsten in ganz Bochum. Beim Haus sieht es anders aus — dazu gleich mehr.
| Kennzahl | Westenfeld | Bochum gesamt | Einordnung |
|---|---|---|---|
| Nettokaltmiete, Median Angebot | 8,04 €/m² | 8,76 €/m² | rund 8 % darunter |
| Eigentumswohnung, Median Angebot | 1.751 €/m² | 2.318 €/m² | rund 24 % darunter |
| Einfamilienhaus, Angebot je m² | 2.264–3.727 € | 455.000 € je Objekt | Median Westenfeld 2.899 €/m² |
| Eigentümerhaushalte | 21 % | rund 25 % | 4 Punkte darunter |
| Bruttomietrendite, rechnerisch | 5,5 % | 4,5 % | 1,0 Punkte darüber |
Quellen: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer 2025, Anhang Strukturdaten der 30 Ortsteile (Datenstand 31.12.2024, Angebotspreise 01.07.2024–30.06.2025, veröffentlicht 19.12.2025); Hauspreisspannen nach Wohnlage von immoportal.com, Stand 09/2026. Eigentümerquote Bochum abgeleitet aus 75 Prozent Mieterhaushalten. Bruttomietrendite eigene Berechnung aus Median-Jahreskaltmiete und Median-Kaufpreis, ohne Nebenkosten und Bewirtschaftung.
Hier steckt der interessanteste Widerspruch des Stadtteils. Eine Eigentumswohnung kostet zum Median 1.751 Euro je Quadratmeter — rund ein Viertel weniger als im Bochumer Schnitt. Ein Haus dagegen liegt mit 2.899 Euro je Quadratmeter praktisch gleichauf mit dem Median in Höntrop, der gefragteren Eigenheimlage des Bezirks. Der Grund ist Knappheit: Von 1.200 Wohngebäuden in Westenfeld sind nur 430 Ein- oder Zweifamilienhäuser. Wer hier ein Haus sucht, hat kaum Auswahl. Wer eine Wohnung sucht, hat sehr viel.
Ein Beispiel zum Mitrechnen: Eine Zweieinhalbzimmerwohnung mit 68 Quadratmetern kostet zum Median rund 119.000 Euro. Dazu kommen Kaufnebenkosten von etwa 13.500 Euro — 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen, Notar, Grundbuch und, falls ein Makler beteiligt ist, 3,57 Prozent Provision. Vermietet bringt dieselbe Wohnung rund 547 Euro nettokalt im Monat, also gut 6.500 Euro im Jahr.
So wohnst du in Westenfeld
Zeilen, Blöcke und ein paar Reihenhäuser
35,9 Prozent der Gebäude sind Ein- oder Zweifamilienhäuser — der niedrigste Wert unter den Wattenscheider Ortsteilen mit Ausnahme des Zentrums. 770 Mehrfamilienhäuser prägen das Bild, und 140 davon haben zehn Wohnungen oder mehr. Anders gesagt: Fast jedes fünfte Mehrfamilienhaus in Westenfeld ist ein größerer Block. Rechnerisch kommen auf jedes Wohngebäude fünf Wohnungen. Dazu kommt ein Standortvorteil, den viele übersehen: Der Bahnhof Wattenscheid liegt auf Westenfelder Gebiet.
66,7 Prozent der Gebäude stammen aus der Zeit vor 1970, nur 5,8 Prozent sind nach der Jahrtausendwende entstanden. Der typische Baukörper ist die Zeile aus den Fünfzigern und Sechzigern: drei bis vier Geschosse, Treppenhaus in der Mitte, zwei bis drei Wohnungen je Etage, Balkon zur ruhigen Seite. Die durchschnittliche Wohnung misst 70,2 Quadratmeter.
Arbeiten, wo früher gefördert wurde
Das Gewerbegebiet Fröhliche Morgensonne liegt auf einem ehemaligen Zechengelände. Es ist einer der Gründe, warum Westenfeld nicht nur Wohnstadtteil ist, sondern auch Arbeitsort — mit allem, was dazugehört: kurze Wege für die einen, Lkw-Verkehr für die anderen. Beim Bewerten einer Immobilie macht es einen realen Unterschied, ob dein Objekt zum Gewerbegebiet zeigt oder in eine der ruhigen Wohnstraßen dahinter.
Schulen als Standortfaktor
Zwei weiterführende Schulen liegen im Stadtteil: das Hellweg-Gymnasium und die Maria-Sibylla-Merian-Gesamtschule. Für Familien aus dem gesamten Bezirk ist Westenfeld damit die Adresse, an der der Schulweg endet. Bei Vermietungen merkst du das direkt — Anfragen von Familien häufen sich in den Monaten vor einem Schuljahreswechsel.
Wer hier lebt
5.750 Haushalte teilen sich 5.980 Wohnungen. Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt bei 1,86 Personen, das ist der kleinste Wert im Bezirk. Die Eigentümerquote beträgt 21 Prozent, vier von fünf Haushalten wohnen also zur Miete. Der Altenquotient von 60,8 zeigt: Es ist ein Stadtteil mit vielen älteren Mietern, die seit Jahrzehnten in derselben Wohnung leben.
Nur 2,7 Prozent des Bestands sind öffentlich gefördert. Bezahlbarer Wohnraum entsteht hier also fast ausschließlich über das Preisniveau des freien Marktes, nicht über Bindungen.
Verkehr: Bahnhof, Bus, zwei Autobahnauffahrten
Der Bahnhof Wattenscheid auf Westenfelder Gebiet ist ein Halt auf der Strecke Dortmund–Duisburg, bedient von Regionalexpress und Regionalbahn, mit P+R-Anlage. Für alles innerhalb der Stadt sorgen die Buslinien der BOGESTRA, die Westenfeld mit dem Wattenscheider Zentrum, mit Höntrop und mit Bochum-Mitte verbinden. Die Straßenbahnlinien 302, 305 und 310 erreichst du im benachbarten Wattenscheid-Mitte.
Mit dem Auto stehen dir gleich zwei Anschlussstellen der A40 zur Verfügung, die Nummern 30 und 31. Essen liegt westlich, Gelsenkirchen nördlich, die A448 im Bochumer Süden ist über die A40 erreichbar. Für Pendler ist das eine der bequemsten Konstellationen im gesamten Bezirk.
Grün und Freizeit
Der Stadtgarten Wattenscheid liegt gleich nebenan, ebenso das Lohrheidestadion in der Südfeldmark — Heimat der SG Wattenscheid 09 und seit Jahrzehnten eine Adresse für die Leichtathletik. Für den Sonntagsspaziergang reicht das; wer viel Wald will, fährt in den Bochumer Süden.
Auf den Plätzen im Bezirk spielen die Jahrgänge, für die im Vereinsbudget am wenigsten übrig bleibt. Bis zu 350 Euro je Trikotsatz kannst du dir dafür holen: Trikotsatz für die F-Jugend sponsern lassen.
Wer hier kauft
In Westenfeld kaufen vor allem Menschen, die rechnen können — und Menschen, die suchen mussten.
Kapitalanleger. 5,5 Prozent rechnerische Bruttorendite sind in Bochum kaum zu schlagen. Diese Käufer interessieren sich für Wohnungen zwischen 55 und 75 Quadratmetern in Häusern mit ordentlicher Verwaltung. Sie fragen als Erstes nach der Instandhaltungsrücklage, nach anstehenden Sonderumlagen und nach dem Zustand von Dach und Steigleitungen. Ein Beschluss über eine Fassadensanierung, der noch nicht umgesetzt ist, kann einen Kauf platzen lassen — oder den Preis um zehntausend Euro drücken.
Preisbewusste Familien. Für sie ist Westenfeld die Stelle, an der Schulweg, Bahnhof und Kaufpreis zusammenpassen. Weil es nur 430 Ein- und Zweifamilienhäuser gibt, kaufen viele davon eine große Eigentumswohnung statt eines Hauses.
Selbstnutzer aus dem Stadtteil. Mieter, die seit Jahren in ihrer Wohnung leben und beim Verkauf des Hauses zugreifen. Sie sind die unkompliziertesten Käufer überhaupt — sie kennen das Objekt bereits.
Was in diesem Stadtteil über den Verkaufserfolg entscheidet, ist selten die Optik. Es sind die Unterlagen. Aus über 400 Verkäufen wissen wir, dass eine vollständige Protokollsammlung der Eigentümerversammlungen mehr Vertrauen schafft als jedes Hochglanzfoto. Davon hast du den Vorteil, dass die Verhandlung über den Preis läuft und nicht über Vermutungen.
Wer hier mietet
79 Prozent der Westenfelder Haushalte wohnen zur Miete. Mit 1,86 Personen je Haushalt ist der Stadtteil vor allem einer für Singles, Paare und kleine Familien. Der Bestand passt dazu: Zeilenbauten mit Zwei- und Dreizimmerwohnungen zwischen 55 und 80 Quadratmetern.
Die Angebotsmieten liegen je nach Lage und Zustand zwischen rund 7,88 und 10,58 Euro je Quadratmeter, der Median bei 8,04 Euro. Über neun Euro kommst du nur mit sanierter Ausstattung. Was Mieter hier besonders honorieren: einen Balkon, ein modernisiertes Bad und Fenster, die dicht sind. Was sie kaum bezahlen: Designküchen.
Der Altenquotient von 60,8 sorgt für eine Besonderheit, die viele Vermieter unterschätzen. Ein großer Teil des Bestands ist über Jahrzehnte an dieselben Menschen vermietet — oft weit unter Marktniveau. Wenn eine solche Wohnung frei wird, ist der Sprung auf die aktuelle Miete groß, aber auch der Renovierungsbedarf. Zwanzig Jahre Wohndauer hinterlassen Spuren an Böden, Türen und Tapeten. Rechne das ein, bevor du mit dem alten Mietvertrag kalkulierst.
Und noch eine Zahl, die für Bochum insgesamt gilt: Die Stadt steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes. Es gibt keine Mietpreisbremse, die Kappungsgrenze liegt bei 20 Prozent in drei Jahren. Für Bestandsvermieter in Westenfeld ist das der wichtigste Hebel überhaupt, um sich Schritt für Schritt an die ortsübliche Miete heranzuarbeiten.
Wohnung verkaufen in Westenfeld
Der häufigste Verkaufsfall hier ist nicht das Familienhaus, sondern die vermietete Eigentumswohnung. Vielleicht hast du sie vor Jahren als Altersvorsorge gekauft, vielleicht steckt sie in einem Nachlass. Die Frage ist immer dieselbe: verkaufen mit Mieter oder erst kündigen?
Die ehrliche Antwort: In Westenfeld verkaufst du eine vermietete Wohnung oft besser als eine leere. Anleger sind die stärkste Käufergruppe im Stadtteil, und für sie ist ein laufender Mietvertrag mit zuverlässigem Mieter ein Vorteil, kein Makel. Eine Eigenbedarfskündigung ist dagegen langwierig, riskant und macht dich in der Vermarktung unglaubwürdig, wenn sie scheitert.
Mietvertrag und Zahlungshistorie sortieren
Aktuelle Miete, letzte Erhöhung, Kaution, Zahlungsverhalten der vergangenen zwei Jahre. Das ist bei einer Anlagewohnung das wichtigste Dokument überhaupt.
WEG-Unterlagen zusammenstellen
Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle, Wirtschaftsplan, Höhe der Rücklage, beschlossene aber offene Maßnahmen. Bei 140 Häusern mit zehn und mehr Einheiten im Stadtteil ist das der Normalfall.
Rendite statt Quadratmeterpreis rechnen
Anleger kaufen keine Quadratmeter, sie kaufen einen Zahlungsstrom. Ein Exposé, das Jahresnettomiete, Hausgeld und rechnerische Rendite offen ausweist, spart drei Rückfragen.
Zustand offen benennen
Alte Steigleitungen, Fenster aus den Achtzigern, ein Bad im Originalzustand — das alles ist verkaufbar, wenn es im Preis steht. Entdeckt der Käufer es selbst, wird es teuer.
Beurkundung und Übergang
Der Notar beurkundet den Vertrag. Danach gehen Mietvertrag, Kaution und Betriebskostenabrechnung auf den Käufer über. Der Stichtag gehört sauber ins Protokoll.
Details findest du unter Wohnung verkaufen in Westenfeld. Für Häuser gilt wegen der Knappheit ein eigener Weg, beschrieben unter Haus verkaufen in Westenfeld. Wo du preislich stehst, klärt die Immobilienbewertung für Westenfeld.
Vermieten in Westenfeld
Wer in Westenfeld vermietet, vermietet meistens in einem größeren Haus. Das verändert die Arbeit. Nicht der einzelne Mieter ist das Thema, sondern die Summe: Betriebskostenabrechnung für zwölf Parteien, Heizkostenverteilung, Hausmeister, Treppenhausreinigung, der eine Nachbar, der sich über den anderen beschwert.
Die drei Fehler, die uns hier am häufigsten begegnen: Die Betriebskostenabrechnung kommt zu spät und ist damit nicht mehr nachforderbar. Die Kaution liegt auf dem Privatkonto statt getrennt angelegt. Und die Miete wurde jahrelang nicht angepasst, weil es unangenehm ist — bis der Abstand zur ortsüblichen Miete so groß ist, dass jede Erhöhung wie eine Zumutung wirkt.
Alle drei lassen sich vermeiden. Bei einer 68-Quadratmeter-Wohnung zum Median von 8,04 Euro reden wir über 547 Euro nettokalt. Zwei Monate Leerstand kosten dich mehr als ein Jahr sorgfältiger Verwaltung. Aus rund 4.000 verwalteten Wohneinheiten wissen wir ziemlich genau, an welcher Stelle Abrechnungen kippen.
Wie das praktisch aussieht, steht unter Wohnung vermieten in Westenfeld, Haus vermieten in Westenfeld und Mietverwaltung in Westenfeld.
Alles für Westenfeld auf einen Blick
Immobilienbewertung
Was deine Wohnung in Westenfeld wirklich wert ist — kostenlos, mit echten Vergleichsobjekten.
Wohnung verkaufen
Vermietet oder frei — im Anlegermarkt Westenfeld läuft beides unterschiedlich.
Haus verkaufen
Nur 430 Ein- und Zweifamilienhäuser im Stadtteil. Knappheit wirkt auf den Preis.
Wohnung vermieten
Mieter finden, die zahlen und bleiben — geprüft statt nach Bauchgefühl.
Haus vermieten
Für Eigentümer, die ihr Haus halten und trotzdem Ruhe haben wollen.
Mietverwaltung
Betriebskosten, Handwerker, Mieterkontakt für Häuser mit vielen Parteien.
Immobilienpreise
1.751 Euro je Quadratmeter für Wohnungen — einer der günstigsten Werte Bochums.
Mietpreise
Die Spanne von 7,88 bis 10,58 Euro je Quadratmeter, aufgeschlüsselt.
Ringsum: Wattenscheid-Mitte teilt sich mit Westenfeld den Bahnhof, Höntrop im Süden ist die Eigenheimlage des Bezirks, und Leithe im Westen hat die günstigsten Preise bei gleichzeitig dem höchsten Neubauanteil Bochums.
Häufige Fragen zu Immobilien in Westenfeld
Warum sind Häuser in Westenfeld fast so teuer wie in Höntrop, Wohnungen aber viel günstiger?
Ist die Nähe zum Gewerbegebiet ein Nachteil beim Verkauf?
Verkaufst du eine vermietete Wohnung besser mit oder ohne Mieter?
Wie wichtig sind die Schulen für den Immobilienwert?
Wie viel Rendite ist in Westenfeld realistisch?
Was kostet der Verkauf mit Makler?
Kurz zusammengefasst
Westenfeld ist der Geschosswohnungsbau-Stadtteil Wattenscheids: 770 Mehrfamilienhäuser, davon 140 mit zehn und mehr Wohnungen, 79 Prozent Mieterhaushalte und mit 1.751 Euro je Quadratmeter einer der günstigsten Kaufpreise Bochums. Daraus ergeben sich rechnerisch rund 5,5 Prozent Bruttomietrendite.
Häuser sind hier die Ausnahme und kosten deshalb fast so viel wie in Höntrop. Wenn du verkaufst, entscheidet nicht die Optik, sondern die Vollständigkeit deiner Unterlagen. Wenn du vermietest, entscheidet die Abrechnung. Beides lässt sich vorbereiten.
Was ist deine Immobilie in Westenfeld wert?
Kostenlose Einschätzung mit Vergleichsobjekten aus dem Stadtteil. Termin bei dir vor Ort, ohne Verpflichtung.
Christian Gottschling
Ob Verkauf, Vermietung oder Verwaltung in Westenfeld: Ein kurzes Gespräch bringt dich meist weiter als eine Stunde Lesen. Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in BochumLieber telefonisch? 0201 20 20 01 — Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.