Haus verkaufen ohne Makler in Bochum

Du hast nachgerechnet. Bei einem Haus, das im Bochumer Median bei 455.000 Euro liegt, gehen rund 16.200 Euro als Verkäuferanteil an einen Makler. Das ist ein Gebrauchtwagen. Oder eine neue Heizung. Und die Frage dahinter ist berechtigt: Was bekommst du für dieses Geld, das du nicht auch selbst hinbekommst? Ein Haus ohne Makler zu verkaufen ist in Bochum jedenfalls kein exotischer Sonderweg.

Die ehrliche Antwort lautet: einiges davon schaffst du selbst. Anderes kostet dich mehr Zeit, als du denkst. Und an drei Stellen kann ein Privatverkauf richtig teuer werden – teurer als die Provision, die du sparen wolltest. Diese Seite sortiert das. Am Ende entscheidest du, nicht wir.

Was du beim Verkauf ohne Makler in Bochum wirklich sparst

Seit der Reform des Maklerrechts wird die Provision beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher hälftig geteilt. Üblich in NRW sind 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, also 3,57 Prozent für dich und 3,57 Prozent für den Käufer. Bei 455.000 Euro sind das rund 16.200 Euro auf deiner Seite.

Wichtig für die Rechnung: Diese Halbteilung gilt nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit einem Verbraucher als Käufer. Verkaufst du ein Mehrfamilienhaus, ein Grundstück oder ein Gewerbeobjekt, ist die Provision frei verhandelbar. Wenn du also über ein Zinshaus nachdenkst, gelten andere Regeln – dazu steht mehr auf der Seite zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Bochum.

Der zweite Teil der Rechnung wird gern vergessen. Du sparst die Provision nur dann wirklich, wenn du denselben Preis erzielst. Verkaufst du 20.000 Euro unter Wert, hast du 16.200 Euro gespart und 20.000 Euro verloren. Der Privatverkauf lohnt sich nicht am Kostenblock, sondern am Ergebnis.

Welcher Preis bei deinem Haus trägt, weißt du nach einer kostenlosen Einschätzung, auch wenn du danach selbst verkaufst.

Die Unterlagen: die stille Hauptarbeit vor dem ersten Termin

Kein Notar beurkundet ohne Papiere, und kein Käufer bekommt eine Finanzierung ohne sie. Das ist der Teil, den fast alle unterschätzen, weil er unsichtbar ist. Für ein Bochumer Haus brauchst du typischerweise:

• Grundbuchauszug, aktuell, vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Bochum
• Flurkarte und amtlicher Lageplan vom Vermessungs- und Katasteramt der Stadt Bochum
• Baugenehmigung, Bauzeichnungen und Baubeschreibung aus der Bauakte beim Bauordnungsamt
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, das in NRW die untere Bauaufsichtsbehörde führt
• Wohnflächenberechnung, bei Altbauten mit Dachschrägen der häufigste Streitpunkt überhaupt
• Energieausweis nach dem Gebäudeenergiegesetz
• Nachweise über Modernisierungen: Heizung, Dach, Fenster, Elektrik, Leitungen
• Grundsteuerbescheid, Versicherungsnachweis, bei Erbbaurecht der Erbbaurechtsvertrag

Jede dieser Stellen hat eigene Formulare, eigene Bearbeitungszeiten und teilweise eigene Gebühren. Wenn eine Bauakte gesucht werden muss, vergehen schnell mehrere Wochen. Plane das ein, bevor du inserierst, nicht danach. Wie du dabei vorgehst, steht ausführlich im Ratgeber zu den Unterlagen für den Hausverkauf.

Der Preis: hier entsteht der teuerste Fehler

Der häufigste Ablauf beim Privatverkauf sieht so aus. Du setzt den Preis nach dem, was ein Nachbar erzählt hat oder was ein Portal ausspuckt. Drei Wochen lang passiert wenig. Dann senkst du um 15.000 Euro. Wieder drei Wochen. Dann noch einmal. Am Ende verkaufst du unter dem Wert, den du am ersten Tag hättest haben können – weil der Markt gesehen hat, dass der Preis nachgibt.

Dahinter steckt eine Mechanik, die sich nicht verhandeln lässt: Ein Inserat bekommt seine höchste Aufmerksamkeit in den ersten zehn bis vierzehn Tagen. Wer in dieser Zeit zu teuer ist, verbrennt genau die Käufer, die am meisten zahlen würden. Danach kommen die Schnäppchenjäger.

Für Bochum kommt eine Besonderheit dazu. Die Preise laufen je nach Objektart auseinander. Freistehende Einfamilienhäuser haben zuletzt nachgegeben, Doppelhaushälften und Reihenhäuser sind gestiegen. Käufer weichen preisgetrieben in kleinere Objekte aus. Wenn du ein freistehendes Haus mit dem Preisgefühl von vor zwei Jahren inserierst, stehst du im falschen Film.

Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer 2025 (empirica/VALUE-Angebotsdaten, Beobachtungszeitraum 1.7.2024–30.6.2025). Es handelt sich um Median-Angebotspreise, nicht um beurkundete Kaufpreise.

Diese Zahlen sind Angebotspreise. Was am Ende beim Notar steht, weicht ab. Deshalb ist eine Einordnung mit echten Abschlüssen mehr wert als jede Onlineschätzung. Was in deinem Stadtteil realistisch ist, findest du unter Immobilienpreise in Bochum.

Anfragen, Besichtigungen, Bonität: der Alltag im Privatverkauf

Ein gut geschnittenes Reihenhaus in Werne oder Höntrop bringt in der ersten Woche schnell 60 bis 120 Anfragen. Das klingt nach einem Luxusproblem, bis du siehst, wie sie sich zusammensetzen: ernsthafte Interessenten, Leute mit Wochenendhobby, Makler auf Kundensuche und Anfragen, die nach zwei Rückfragen verstummen.

Du beantwortest sie alle. Abends, nach der Arbeit, im gleichen Wortlaut. Dann terminierst du, und drei von acht kommen nicht. Dann führst du sechzehn Einzelbesichtigungen, weil Sammeltermine bei einem bewohnten Haus unangenehm sind.

Der heikelste Punkt kommt danach: Kann der Käufer zahlen? Eine E-Mail mit dem Satz „Die Finanzierung steht“ ist kein Nachweis. Du brauchst eine verbindliche Finanzierungsbestätigung der Bank auf den Namen des Käufers, für dieses Objekt, mit Betrag. Ohne diese Prüfung passiert der Klassiker: Du nimmst das Haus vom Markt, wartest sechs Wochen, und dann platzt die Finanzierung. Danach musst du neu starten – mit einem Objekt, das im Markt bereits als „war schon mal verkauft“ gilt.

Anfragen sortieren, Besichtigungen führen, Bonität prüfen: Das kannst du auch abgeben, ohne die Kontrolle zu verlieren.

Verhandlung und Notartermin

Verhandeln über das eigene Haus ist etwas anderes als verhandeln über einen Gebrauchtwagen. Da hängen Kindheitszimmer dran, ein selbst verlegter Boden, der Kirschbaum im Garten. Ein Käufer, der die Küche schlechtredet, um 10.000 Euro zu drücken, trifft nicht deine Preisvorstellung, sondern dich. Wer emotional beteiligt ist, gibt zu schnell nach oder blockiert aus Trotz.

Der Notartermin selbst ist unproblematischer, als viele denken. Der Notar entwirft den Kaufvertrag, verliest ihn und beurkundet, neutral für beide Seiten. Was er nicht prüft: ob dein Preis gut ist, ob der Käufer zahlen kann oder ob eine Rückbauverpflichtung im Baulastenverzeichnis steht. Deine Punkte sind Kaufpreisfälligkeit, Übergabetermin, Räumung, mitverkauftes Inventar, Auflassungsvormerkung und die Löschung alter Grundschulden.

Haftung: was du zusagst, gilt

Im Kaufvertrag wird die Gewährleistung für Bestandsimmobilien meist ausgeschlossen. Dieser Ausschluss trägt aber nicht, wenn du einen Mangel kennst und verschweigst. Das ist arglistige Täuschung, und dafür haftest du auch Jahre später noch.

Konkret heißt das für ein typisches Bochumer Haus: feuchter Keller, Bergschäden aus dem Bergbau, Hausschwamm, eine nicht genehmigte Dachgaube, ein Ölschaden im Erdreich, eine Wohnfläche, die kleiner ist als angegeben. Wenn du davon weißt, gehört es schriftlich in den Kaufvertrag – nicht mündlich beim Rundgang. Mündliche Zusagen kann später niemand beweisen, weder du noch der Käufer. Was du offenlegen musst, ist im Ratgeber zur Aufklärungspflicht des Verkäufers zusammengefasst.

Wann der Privatverkauf in Bochum funktioniert – und wann nicht

Es gibt Konstellationen, in denen ein Verkauf ohne Makler gut ausgeht, und solche, in denen er verlässlich Geld kostet.

Gute Voraussetzungen

Du hast Zeit und kannst abends und samstags Termine machen. Das Objekt ist einfach: eine Eigentumswohnung mit klarer Teilungserklärung oder ein Reihenhaus ohne Besonderheiten. Der Käufer steht schon fest, etwa ein Nachbar oder jemand aus der Familie. Du bist nicht unter Zeitdruck. Und du kannst mit einer Absage umgehen, ohne den Preis zu senken.

Schlechte Voraussetzungen

Mehrere Eigentümer müssen sich einigen, etwa in einer Erbengemeinschaft oder nach einer Trennung. Das Haus ist vermietet. Es gibt Bergschäden, Altlasten oder eine Erhaltungssatzung im Gebiet. Der Zustand ist schwierig und du müsstest erklären, was eine Sanierung kostet. Du wohnst nicht in Bochum und müsstest für jede Besichtigung anreisen. Oder es eilt, weil eine Finanzierung ausläuft oder eine Zwangsversteigerung droht.

So läuft ein Privatverkauf ab

1. Wert ermitteln

   Nicht schätzen. Vergleichsobjekte im gleichen Stadtteil, gleiche Baujahresklasse, gleicher Zustand. Bodenrichtwert für das Grundstück berücksichtigen.

2. Unterlagen vollständig zusammentragen

   Vor dem Inserat, nicht danach. Rechne mit vier bis acht Wochen, wenn eine Bauakte dabei ist.

3. Objekt aufbereiten und fotografieren

   Entrümpeln, kleine Reparaturen, Fotos bei Tageslicht. Eine neue Küche holst du beim Verkauf selten wieder rein, frische Wandfarbe dagegen fast immer.

4. Inserieren und Anfragen steuern

   Mit vollständigen Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Eine eigene Mailadresse und eine zweite Telefonnummer ersparen dir viel.

5. Besichtigen und Bonität prüfen

   Erst der Termin, dann die verbindliche Finanzierungsbestätigung. Erst dann nimmst du das Objekt vom Markt.

6. Kaufvertrag und Übergabe

   Vertragsentwurf mindestens 14 Tage vor dem Termin lesen. Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsselanzahl.

Wo dein Stadtteil hineinspielt

Bochum ist kein einheitlicher Markt. In Stiepel liegt der Median-Angebotspreis für Eigentumswohnungen bei 3.400 Euro je Quadratmeter, in Günnigfeld bei 1.733 Euro. Das ist fast das Doppelte. Wer in Wattenscheid mit einem Preisniveau aus Bochum-Süd inseriert, bekommt keine Anfragen. Wer in Stiepel zu vorsichtig einsteigt, verschenkt eine fünfstellige Summe.

Genauso unterscheidet sich die Käufergruppe. In Querenburg kaufen viele Kapitalanleger wegen der Ruhr-Universität mit rund 37.650 Studierenden. In Weitmar-Mark und Stiepel suchen Familien ein Haus zum Bleiben. Dein Inserat muss die Sprache der Gruppe sprechen, die dein Objekt tatsächlich kauft.

Kurz zusammengefasst

Ein Haus in Bochum ohne Makler zu verkaufen ist möglich, und bei einem einfachen Objekt mit Zeit und ruhigen Nerven geht es oft gut aus. Die Provision von rund 3,57 Prozent sparst du aber nur dann wirklich, wenn du denselben Preis erzielst und keinen Fehler machst, der später Geld kostet. Die drei teuren Stellen sind immer dieselben: ein Startpreis, der nicht trägt, ein Käufer ohne geprüfte Finanzierung und ein Mangel, den du nicht schriftlich offengelegt hast.

Wenn du dir unsicher bist, fang mit dem an, was nichts kostet und alles entscheidet: einer belastbaren Einschätzung deines Werts. Danach entscheidest du in Ruhe, ob du es selbst machst.