Immobilienmakler in Bochum-Hofstede

1.611 Euro je Quadratmeter. Das ist der niedrigste Angebotspreis für Eigentumswohnungen, den das Wohnungsmarktbarometer der Stadt für einen Bochumer Ortsteil ausweist. Der Stadtmedian liegt bei 2.318 Euro. In Hofstede kaufst du eine Wohnung also für rund 30 Prozent weniger als im Bochumer Durchschnitt.

Jetzt kommt die Zahl, die den Stadtteil eigentlich erklärt: Die Median-Miete liegt bei 8,70 Euro je Quadratmeter. Der Stadtmedian sind 8,76 Euro. Der Abstand beträgt sechs Cent. Mieter zahlen in Hofstede also fast so viel wie überall in Bochum, Käufer zahlen ein Drittel weniger. Das ist keine Kuriosität, sondern der Grund, warum hier Kapitalanleger unterwegs sind, die sonst nach Herne oder Gelsenkirchen ausweichen.

Hofstede ist deswegen kein billiger Stadtteil, sondern ein unterbewerteter. Hier wohnen 10.341 Menschen in 5.450 Wohnungen, es gibt ein eigenes Einkaufszentrum, eine Autobahnauffahrt vor der Tür und die U35 in die Innenstadt. Was fehlt, ist die Aufmerksamkeit von außen — und genau das hält den Preis unten. Als Immobilienmakler in Bochum-Hofstede arbeitest du deshalb weniger mit Statistik und mehr mit dem, was in der einzelnen Straße wirklich gezahlt wird.

So wohnt es sich in Hofstede

Zeche Hannibal, Siedlung, Zeilenbau, Reihenhaus

Hofstede ist um eine Zeche herum gewachsen. Hannibal förderte hier Kohle, und die Belegschaft wohnte gleich nebenan. Die Zechensiedlungen stehen noch, dazwischen kamen später die schlichten Zeilenbauten der Nachkriegszeit und ganze Straßen mit Reihenhäusern. Auf 3,24 Quadratkilometern zählt der Stadtteil 1.490 Wohngebäude, davon 760 Ein- und Zweifamilienhäuser und 720 Mehrfamilienhäuser. Nur 50 Gebäude haben zehn Wohnungen oder mehr. Große anonyme Blocks sind hier die Ausnahme.

Die Mischung ist ungewöhnlich ausgewogen: gut die Hälfte Häuser, gut die Hälfte Wohnungen. In Hamme nebenan liegt der Einfamilienhausanteil bei 29,1 Prozent, in Hofstede bei 51,4. Du kannst hier also beides kaufen — ein Reihenhaus mit Garten oder eine Etagenwohnung — und beides in derselben Preisklasse.

Baujahre und was sie kosten

71,1 Prozent der Wohngebäude stammen aus der Zeit vor 1970, nur 4,7 Prozent sind nach der Jahrtausendwende entstanden. Bei einem Siedlungshaus aus den Fünfzigern heißt das: einfach verglaste Fenster sind längst getauscht, aber Dach, Elektrik und Heizung sind die Punkte, an denen jede Verhandlung hängt. Die durchschnittliche Wohnung misst 66,9 Quadratmeter — kompakt, aber sechs Quadratmeter mehr als in Hamme.

Hannibal-Center, Bauhaus, Kaufland

Wenige Stadtteile in Bochum sind so gut versorgt. Das Hannibal-Einkaufszentrum liegt mitten im Ort, und entlang der Hofsteder Straße reihen sich die Fachmärkte: Bauhaus, Media Markt, Kaufland. Wer aus Riemke oder Grumme kommt, kauft hier ein. Für Familien mit Auto ist das ein echtes Argument, für ältere Mieter ohne Auto auch, weil alles im Ort liegt und nicht am Stadtrand.

U35, A40 und der Lärm, über den keiner spricht

Die U35 hält an der Zeche Constantin und am Riemke Markt an der Stadtteilgrenze und bringt dich ohne Umsteigen zum Hauptbahnhof und weiter zur Ruhr-Universität. Der BOGESTRA-Betriebshof der U35 liegt im Stadtteil. Dazu kommen die Straßenbahnlinie 306 sowie Herner und Dorstener Straße als Hauptachsen.

Die A40 verläuft unmittelbar am Stadtteil. Das ist ein Vorteil, wenn du nach Essen oder Dortmund pendelst, und ein Thema, wenn dein Objekt in der ersten Reihe dazu steht. Sei bei einem solchen Haus in der Vermarktung offen damit. Käufer hören die Autobahn spätestens bei der zweiten Besichtigung, und wer sie vorher benennt und dabei sagt, welche Fenster verbaut sind, verliert weniger Preis als jemand, der hofft, dass es keiner merkt. An der Stadtteilgrenze steht außerdem die Autobahnkirche, die Fahrer direkt von der A40 holt.

Wer in Hofstede mietet

5.420 Haushalte, 1,88 Personen je Haushalt, Altenquotient 46,9: Hofstede ist ein Stadtteil, in dem viele Menschen alt geworden sind und geblieben sind. Dazu kommen Familien, die eine bezahlbare Vierzimmerwohnung suchen, und Berufstätige, die die Nähe zur Autobahn und die U35 schätzen.

Bemerkenswert ist, was diese Mieter zahlen: 8,70 Euro je Quadratmeter im Median, in guten Lagen bis 10,37 Euro. Das liegt praktisch auf Stadtniveau. Die Miete in Hofstede folgt also nicht dem niedrigen Kaufpreis, sondern der Nachfrage — und die ist stabil, weil Einkaufen, Bus, Bahn und Autobahn im Ort liegen.

Für dich als Vermieter heißt das zweierlei. Deine Wohnung findet zügig einen Mieter, oft in unter drei Wochen. Und du solltest den Preis nicht zu tief ansetzen, nur weil der Stadtteil als günstig gilt. Wer eine renovierte Dreizimmerwohnung mit 70 Quadratmetern für 480 Euro kalt anbietet, verschenkt gegenüber dem Median rund 130 Euro im Monat. Über zehn Jahre sind das über 15.000 Euro.

In Hofstede vermieten: die höchste Rendite der Stadt

Die Rechnung ist kurz. 8,70 Euro Miete je Quadratmeter mal zwölf Monate ergibt 104,40 Euro im Jahr. Geteilt durch 1.611 Euro Kaufpreis je Quadratmeter sind das 6,5 Prozent Bruttorendite. Für ganz Bochum liegt derselbe Wert bei 4,5 Prozent. Kein anderer Bochumer Ortsteil kommt aus den amtlichen Zahlen auf einen so hohen Wert.

Ehrlich dazu gehört, was davon übrig bleibt. Kaufnebenkosten von rund 8,5 Prozent, nicht umlegbare Betriebskosten, Verwaltung und eine Rücklage, die bei 71,1 Prozent Altbestand nicht knapp kalkuliert sein darf. Realistisch landest du bei 4 bis 4,7 Prozent netto. Das ist immer noch mehr, als eine sanierte Wohnung in Bochum-Süd brutto abwirft.

Zwei rechtliche Punkte helfen dir in Bochum zusätzlich. Die Stadt steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes, es gibt also keine Mietpreisbremse. Und die Kappungsgrenze für Bestandsmieten liegt bei 20 Prozent in drei Jahren statt bei 15. Wer eine Wohnung in Hofstede zehn Jahre lang unter Markt vermietet hat, kann sie in Schritten heranführen, ohne den Mieter zu verlieren.

Das größte Risiko ist nicht der Leerstand, sondern der falsche Mieter. In einem Bestand, in dem viele kleine Wohnungen schnell wechseln, entscheidet die Auswahl über dein Ergebnis. Gehaltsnachweise, SCHUFA und ein Gespräch über den Grund des Umzugs kosten dich eine halbe Stunde und sparen im Zweifel ein Jahr.

Weiter zu Wohnung vermieten in Hofstede, Haus vermieten in Hofstede und zur Mietverwaltung in Hofstede.