Wohnlagen in Bochum

„Ist das eine gute Gegend?“ ist die häufigste Frage bei jeder Besichtigung. Die ehrliche Antwort lautet: Kommt darauf an, wofür. Eine Lage, die für eine Familie mit zwei Kindern die falsche ist, kann für einen Kapitalanleger die beste der Stadt sein. Die Wohnlagen in Bochum lassen sich deshalb nicht einfach in gut und schlecht sortieren. Wer als Makler für alle Bochumer Stadtteile arbeitet, sieht diese Unterschiede jede Woche an den Anfragen.

Interessant ist dabei ein Detail, das viele überrascht: Der Bochumer Mietspiegel weist seit seiner letzten Neufassung gar keine Wohnlagen mehr aus. Früher waren es 19. Die Auswertung ergab keine klaren Preisunterschiede zwischen ihnen. Der Markt kennt die Unterschiede trotzdem — sie stecken in den Stadtteilzahlen. Genau die stehen auf dieser Seite.

Die sechs Bochumer Stadtbezirke im Vergleich

Bochum gliedert sich in sechs Stadtbezirke mit eigenen Bezirksvertretungen und darunter in 30 statistische Bezirke. Diese 30 sind zugleich die offiziellen Stadtteile. Namen wie Ehrenfeld, Hustadt, Stahlhausen oder Ümmingen sind im Alltag geläufig, haben aber keinen amtlichen Charakter — sie liegen innerhalb der 30 Bezirke.

Bochum-Mitte

Mit 105.100 Einwohnern der größte Bezirk und gleichzeitig der mit der niedrigsten Eigentumsquote: 17 Prozent. Hier stehen die Mehrfamilienhäuser, hier ist der Bestand am ältesten. In Stahlhausen wurden 86,3 Prozent der Wohngebäude vor Baujahr 1970 errichtet, in der Innenstadt 85,7 Prozent. Die Mieten liegen mit 9,07 € je Quadratmeter über dem Stadtschnitt, weil Innenstadtnähe gefragt ist. Für Kapitalanleger ist Mitte der Bezirk mit dem größten Angebot an Mehrfamilienhäusern.

Bochum-Wattenscheid

74.000 Einwohner, Eigentumsquote 24 Prozent, Median-Kaufpreis 2.004 € je Quadratmeter — der günstigste Bezirk beim Kauf. Wattenscheid war bis zur kommunalen Neugliederung eine eigenständige Stadt, und das merkst du am eigenen Zentrum, am Bahnhof mit Regionalverkehr und an der Identität der Menschen. Höntrop und Eppendorf liegen deutlich über dem Bezirksschnitt, Günnigfeld und Westenfeld darunter.

Bochum-Nord

Der kleinste Bezirk mit 35.864 Einwohnern und zugleich der mit den niedrigsten Mieten: 7,85 € je Quadratmeter. Bemerkenswert ist die hohe Eigentumsquote von 29 Prozent — im Norden wohnen überdurchschnittlich viele Menschen im eigenen Haus. Hiltrop kommt auf 33 Prozent, Harpen ebenfalls. Wer ein bezahlbares Einfamilienhaus mit Garten sucht, wird hier eher fündig als im Süden.

Bochum-Ost

53.648 Einwohner in vier Stadtteilen, darunter mit Langendreer der größte Stadtteil Bochums überhaupt. Der Osten ist der Bezirk mit der größten Veränderung: Auf dem früheren Opel-Gelände in Laer entsteht MARK 51°7 mit dem Ziel von mehr als 10.000 Arbeitsplätzen, an der Grenze zu Altenbochum wächst der OSTPARK mit rund 1.300 Wohneinheiten. S-Bahn-Halte in Langendreer und die Anschlüsse an A 40 und A 44 machen den Bezirk für Pendler attraktiv.

Bochum-Süd

Der teuerste Bezirk: 2.755 € je Quadratmeter beim Kauf, 9,52 € bei der Miete, Eigentumsquote 33 Prozent. Hier liegen Wiemelhausen und Stiepel, die beiden Spitzenreiter der Stadt. Stiepel hat mit 80,1 Prozent einen der höchsten Anteile an Ein- und Zweifamilienhäusern und mit 46,1 Prozent den niedrigsten Anteil an Gebäuden vor Baujahr 1970 — jüngerer Bestand, mehr Grün, Ruhrnähe. Querenburg fällt aus dem Rahmen: Dort prägt die Ruhr-Universität mit rund 37.650 Studierenden den Markt, und mit 17 Prozent liegt der Anteil geförderter Wohnungen so hoch wie in keinem anderen Stadtteil.

Bochum-Südwest

55.489 Einwohner, Eigentumsquote 32 Prozent, Kaufpreis 2.685 € je Quadratmeter. Weitmar-Mark und Linden haben mit 36 und 37 Prozent hohe Eigentumsquoten, Dahlhausen liegt mit 33 Prozent knapp dahinter und punktet mit dem S-Bahn-Halt Richtung Essen und der Ruhrlage. Der Südwesten ist der klassische Bezirk für Familien, die ein Haus suchen und nicht ganz die Preise des Südens zahlen wollen.

Was deine Immobilie in deinem Bezirk bringt, rechnen wir dir mit den Zahlen deines Stadtteils aus.

Die Bochumer Stadtteile nach Preisniveau

Fünf Gruppen, sortiert nach dem Median-Angebotspreis für Eigentumswohnungen. Die Einteilung sagt etwas über den Markt aus, nicht über die Lebensqualität.

Eigentumsquoten und Baustruktur je Stadtteil

Wer wissen will, wie ein Stadtteil funktioniert, schaut auf die Eigentumsquote und den Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern. Sie sagen mehr über den Alltag aus als jeder Preis.

Die Spanne reicht von Hordel mit 52 Prozent Eigentumsquote bis zur Innenstadt mit 7 Prozent. In Hordel prägen die alte Zechensiedlung und Ein- und Zweifamilienhäuser das Bild, in der Innenstadt fast ausschließlich Geschosswohnungsbau. Beides ist ein funktionierender Markt — nur mit völlig unterschiedlichen Käufern.

Ortslagen, die jeder kennt — und wo sie amtlich liegen

Wer in Bochum nach Ehrenfeld, Hustadt oder der Dahlhauser Heide sucht, sucht nach etwas, das es amtlich nicht gibt. Diese Namen sind im Alltag fest verankert, gehören aber jeweils zu einem der 30 statistischen Bezirke. Wenn du eine Immobilie in einer solchen Ortslage besitzt, findest du die passenden Marktzahlen unter dem übergeordneten Stadtteil.

Für die Vermarktung heißt das nicht, dass du den amtlichen Namen benutzen musst. Im Gegenteil: Käufer suchen nach dem Namen, den sie kennen. Ein Exposé für ein Haus an der Dahlhauser Heide gehört unter „Hordel“ in die Statistik und unter „Dahlhauser Heide“ in die Überschrift.

Warum günstige Lagen für Kapitalanleger die besseren sein können

Der Reflex, teuer mit gut gleichzusetzen, kostet Anleger regelmäßig Rendite. Rechne einmal nach.

In Stiepel zahlst du 3.400 € je Quadratmeter und bekommst 10,38 € Miete. Das sind rechnerisch rund 3,7 Prozent Bruttomietrendite. In Wattenscheid-Mitte zahlst du 1.885 € und bekommst 8,00 € — rund 5,1 Prozent. In Hofstede stehen 1.611 € Kaufpreis 8,70 € Miete gegenüber, das ergibt rechnerisch rund 6,5 Prozent.

Der Grund ist einfach: Die Kaufpreise spreizen sich über die Stadt viel stärker als die Mieten. Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Stadtteil liegt beim Kauf mehr als der Faktor zwei, bei der Miete nur gut 40 Prozent Unterschied. Wer Ertrag sucht, findet ihn deshalb eher im Norden und in Wattenscheid als im Süden. Wer Wertzuwachs und einfache Wiederverkäuflichkeit sucht, ist im Süden besser aufgehoben.

Und die Kehrseite gehört dazu: In günstigeren Lagen ist die Mieterauswahl wichtiger, die Fluktuation oft höher und der Sanierungsbedarf im Bestand größer. Rendite auf dem Papier ist nicht Rendite auf dem Konto. Wie du das durchrechnest, steht bei der Kapitalanlage in Bochum.

Was eine Lage für Selbstnutzer ausmacht

Für dein eigenes Wohnen zählen andere Dinge als die Rendite. Vier Fragen führen weiter als jede Lagekategorie.

Wie kommst du morgens zur Arbeit? Die U 35 verbindet Hauptbahnhof, Gesundheitscampus und Ruhr-Universität. Die S 1 hält in Langendreer, Langendreer West und Höntrop, die S 3 in Dahlhausen. A 40, A 43, A 44 und A 448 erschließen die Stadt in alle Richtungen — mit dem bekannten Nebeneffekt, dass Wohnen direkt an der Autobahn günstiger ist und auch bleibt.

Wie alt ist der Bestand? In Grumme stammen 82,8 Prozent der Wohngebäude aus der Zeit vor Baujahr 1970, in Stiepel nur 46,1 Prozent. Alter Bestand heißt nicht schlecht, aber er heißt: Heizung, Fenster und Elektrik gehören auf die Prüfliste, und der Energieausweis ist beim Kauf Pflichtlektüre.

Wie ist die Nachbarschaft strukturiert? Ein Stadtteil mit hoher Eigentumsquote hat weniger Wechsel und mehr Menschen, die langfristig planen. Ein Stadtteil mit vielen Mietwohnungen ist lebendiger und anonymer zugleich.

Und schließlich: Was ist fußläufig da? Schulen, Kita, Arzt, Supermarkt. Bochum hat 81 städtische Schulen plus Teilstandorte und über 10.000 Kita-Plätze; welcher Standort für dich in Frage kommt, klärst du am besten über die Verzeichnisse der Stadt. Eine stadtteilscharfe Kita-Quote veröffentlicht die Stadt nicht.

Du suchst selbst und willst Angebote sehen, bevor sie online stehen?

Was Familien in Bochum suchen

Für Familien zählen drei Dinge, und keines davon steht in einer Preistabelle: ein Schulweg ohne große Straße, ein Garten oder wenigstens ein Park in Laufweite und Nachbarn in derselben Lebensphase. Bochum hat 81 städtische Schulen plus zwölf Teilstandorte, darunter zehn Gymnasien und fünf Gesamtschulen, dazu private Ersatzschulen wie die Rudolf Steiner Schule in Langendreer und die Matthias-Claudius-Schulen in Weitmar.

Praktisch heißt das: Der Südwesten mit Weitmar-Mark, Linden und Dahlhausen sowie der Norden mit Gerthe, Harpen und Hiltrop sind die Bezirke, in denen du für dasselbe Geld mehr Grundstück bekommst. Der Süden ist teurer, dafür kürzer im Weg zur Universität und zum Gesundheitscampus. Wattenscheid punktet mit eigenem Zentrum, eigenem Bahnhof und den niedrigsten Kaufpreisen der Stadt.

Häufige Fragen zu den Wohnlagen in Bochum

Kurz zusammengefasst

Bochum hat sechs Stadtbezirke und 30 offizielle Stadtteile. Süd und Südwest führen bei Preis, Miete und Eigentumsquote, Wattenscheid und Nord sind die günstigen Bezirke, Mitte ist der große Mieterbezirk mit dem ältesten Bestand.

Wohnlagen als amtliches Merkmal gibt es im Mietspiegel nicht mehr. Was bleibt, sind harte Stadtteilzahlen — und die zeigen: Günstige Lagen bringen Kapitalanlegern rechnerisch mehr Rendite, teure Lagen bringen Selbstnutzern die leichtere Wiederverkäuflichkeit. Welcher Weg für dein Objekt der richtige ist, klären wir in einem kostenlosen Gespräch. Die Zahlen im Detail stehen bei den Immobilienpreisen und den Mietpreisen in Bochum.