Kapitalanlage in Bochum

Zwei Wohnungen, beide 70 Quadratmeter, beide in Bochum. Die eine liegt in Günnigfeld und kostet 1.733 Euro je Quadratmeter, die Miete liegt bei 7,61 Euro. Die andere liegt in Stiepel, kostet 3.400 Euro je Quadratmeter und bringt 10,38 Euro Miete. Die Stiepeler Wohnung ist schöner, die Lage besser, der Wiederverkauf leichter. Und trotzdem verdienst du mit der Wohnung in Günnigfeld deutlich mehr: 5,3 Prozent Bruttorendite gegen 3,7 Prozent.

Genau darum geht es bei einer Kapitalanlage in Bochum. Diese Stadt ist kein Markt, in dem Preise davonlaufen und du allein durch Wertsteigerung reich wirst. Sie ist ein Markt, in dem die Miete verlässlich fließt und die Einstiegspreise niedrig genug sind, dass sich das rechnet. Wer das versteht, kauft hier anders ein als in München. Was beim Kauf selbst auf dich zukommt, steht im Ratgeber für Käufer.

Warum Bochum ein Renditemarkt ist und kein Wachstumsmarkt

Die Zahlen sind eindeutig. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind über zehn Jahre um rund 79 Prozent gestiegen, die Mieten um 51 Prozent. In Essen waren es bei den Kaufpreisen 94 Prozent, in Witten sogar 96 Prozent. Bochum hat also weniger Preisdynamik als seine Nachbarn – und genau deshalb bleibt hier ein Verhältnis von Miete zu Kaufpreis erhalten, das anderswo längst verschwunden ist.

Auf der Nachfrageseite steht eine Stadt mit rund 375.000 Einwohnern, rund 200.000 Wohnungen und einer Eigentumsquote von nur 25 Prozent. Drei von vier Haushalten wohnen zur Miete. Dazu kommen rund 56.000 Studierende, davon 37.653 allein an der Ruhr-Universität, und ein marktaktiver Leerstand von etwa zwei Prozent. Über 70 Prozent der angebotenen Wohnungen sind älter als 50 Jahre, gebaut wird kaum: Die Baugenehmigungen sind zuletzt stark eingebrochen.

Für dich heißt das: Auf große Wertsprünge solltest du nicht setzen. Auf einen Mieter schon.

Du suchst ein Objekt, das sich rechnet? Sag uns deine Zielrendite.

Mietrendite rechnen: brutto und netto

Die Bruttomietrendite ist die Zahl, mit der Exposés werben. Sie ist einfach zu rechnen und sagt wenig aus:

Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Was fehlt, sind zwei Dinge: die Kaufnebenkosten und die Kosten, die du als Eigentümer trägst und nicht auf den Mieter umlegen kannst. Die Nettomietrendite berücksichtigt beides:

Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Der Unterschied zwischen beiden ist kein Rundungsfehler. In Bochum liegen zwischen brutto und netto typischerweise 1,2 bis 1,7 Prozentpunkte. Eine Anzeige mit „5,1 Prozent Rendite“ bedeutet in der Praxis eher 3,7 Prozent. Durchrechnen kannst du dein Objekt mit den Rechnern im Überblick, von der Rendite bis zu den Kaufnebenkosten.

Rechenbeispiel: 70 Quadratmeter in Wattenscheid-Mitte

Eine Dreizimmerwohnung, Baujahr Ende der 1960er-Jahre, zweiter Stock, Balkon, vermietet. Wattenscheid-Mitte liegt beim Median bei 1.885 Euro je Quadratmeter und 8,00 Euro Miete.

Eigene Berechnung auf Basis der Median-Angebotswerte für Wattenscheid-Mitte aus dem Wohnungsmarktbarometer 2025 der Stadt Bochum (empirica/VALUE, 1.7.2024–30.6.2025). Verwaltervergütung, Rücklage und Mietausfallwagnis sind Erfahrungswerte aus der laufenden Verwaltung, keine amtlichen Größen.

3,69 Prozent netto, bevor Finanzierung und Steuern berücksichtigt sind. Das ist für eine deutsche Großstadt ein guter Wert. Entscheidend für deinen tatsächlichen Ertrag ist nun der Zinssatz deiner Finanzierung: Liegt er unter der Nettorendite, arbeitet der Kredit für dich. Liegt er darüber, zahlst du jeden Monat drauf und wettest allein auf Wertsteigerung – in Bochum keine gute Wette.

Der Kaufpreisfaktor: die Zahl für den schnellen Blick

Der Kaufpreisfaktor sagt dir, wie viele Jahresnettokaltmieten du für ein Objekt zahlst. Er ist der Kehrwert der Bruttorendite und eignet sich hervorragend, um Angebote in Sekunden zu sortieren.

Faktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete

Im Beispiel oben: 132.000 Euro geteilt durch 6.720 Euro ergibt einen Faktor von 19,6. In Bochum bewegen sich die Stadtteile zwischen etwa 15 und 29. Alles unter 20 ist im Ruhrgebiet ein solider Einstieg, alles über 25 kaufst du wegen der Lage, nicht wegen der Rendite.

Du willst ein konkretes Angebot durchrechnen lassen, bevor du bietest?

Welcher Bochumer Stadtteil welche Rendite bringt

Die folgende Tabelle setzt die amtlichen Medianwerte für Miete und Kaufpreis ins Verhältnis. Sie zeigt die Bruttorendite und den Faktor – also genau das, was du beim ersten Blick auf ein Angebot brauchst.

Rendite und Faktor: eigene Berechnung aus den Median-Angebotswerten je Ortsteil, Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer 2025 (empirica/VALUE, 1.7.2024–30.6.2025). Es handelt sich um Angebots-, nicht um Abschlusswerte; die Rendite eines einzelnen Objekts weicht nach Zustand, Etage und Vermietungsstand ab.

Der Nordwesten und Wattenscheid liefern die höchsten Renditen, der Süden die niedrigsten. Das ist kein Zufall: Wo Selbstnutzer die Preise treiben, sinkt die Rendite. Wo überwiegend vermietet wird, bleibt sie oben. Alle Stadtteile im Detail findest du unter Immobilienpreise in Bochum und Mietpreise in Bochum.

Instandhaltung: der Posten, der Renditen frisst

Rund 65 Prozent der Bochumer Wohngebäude sind vor Baujahr 1970 entstanden. Bei einer Eigentumswohnung führst du die Rücklage über das Hausgeld ab, und ob sie ausreicht, entscheidet die Gemeinschaft, nicht du. Deshalb ist der Blick in die Protokolle und den Rücklagenstand vor dem Kauf wichtiger als jede Renditerechnung.

Bei einem Mehrfamilienhaus trägst du alles allein: Dach, Fassade, Steigleitungen, Heizung. Rechne bei älterem Bestand mit rund zwölf Euro je Quadratmeter und Jahr, die du zurücklegen solltest. Bei einem Haus mit acht Wohnungen à 65 Quadratmetern sind das über 6.200 Euro jährlich, die aus der Miete kommen müssen, bevor du von Rendite sprichst. Was beim Kauf eines Zinshauses sonst noch zählt, steht unter Mehrfamilienhaus in Bochum.

Steuer und Abschreibung

Als Vermieter versteuerst du deine Mieteinnahmen, kannst aber gegenrechnen: Darlehenszinsen, Verwaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, Erhaltungsaufwand, Fahrten zum Objekt, Kontoführung. Der größte Posten ist die Abschreibung.

Für vermietete Wohngebäude gilt eine lineare Abschreibung von zwei Prozent im Jahr, bei Baujahren vor 1925 sind es 2,5 Prozent. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden – der Kaufpreis muss also aufgeteilt werden, und die Kaufnebenkosten werden anteilig mit abgeschrieben.

Im Beispiel oben: Bei einer Gesamtinvestition von 147.668 Euro und einem angenommenen Bodenanteil von 20 Prozent ergibt sich eine Abschreibungsbasis von rund 118.100 Euro. Zwei Prozent davon sind rund 2.360 Euro, die du jedes Jahr steuerlich geltend machst, ohne dass Geld abfließt. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 Prozent entspricht das rund 825 Euro weniger Steuer pro Jahr.

Der Bochum-Vorteil: kein Mietpreisbremsen-Gebiet

Dieser Punkt wird regelmäßig falsch dargestellt, und er ist bares Geld wert. Bochum steht nicht in der Mieterschutzverordnung NRW. Daraus folgt dreierlei:

• Keine Mietpreisbremse. Bei einer Neuvermietung darfst du die Miete frei vereinbaren. Die Grenze ist erst die Mietpreisüberhöhung, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent.
• Kappungsgrenze 20 Prozent. Bestandsmieten darfst du innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, nicht nur um 15.
• Kündigungssperrfrist drei Jahre. Nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt die Regelfrist von drei Jahren statt acht. Ein Umwandlungsverbot gibt es in Bochum ebenfalls nicht.

Bochum hat zugleich einen qualifizierten Mietspiegel. Er ist die Begründungsgrundlage für Mieterhöhungen – und er weist seit der letzten Fassung keine Wohnlagen mehr aus, weil sich keine klaren Preisunterschiede zwischen ihnen nachweisen ließen. Für dich heißt das: Alter, Ausstattung, Beschaffenheit, Größe und Energieeffizienz bestimmen die zulässige Miete, die Adresse nicht mehr. Die Details stehen unter Mietspiegel Bochum.

Ein Punkt gehört zur Ehrlichkeit dazu: Seit Kurzem gilt in Bochum eine Wohnraumschutzsatzung. Leerstand, der voraussichtlich länger als sechs Monate dauert, sowie der Abbruch von Wohnraum sind anzeigepflichtig – im ganzen Stadtgebiet. Wer eine Wohnung während einer Sanierung oder einer Erbauseinandersetzung lange leer stehen lässt, sollte das kennen.

Die Risiken, über die niemand gern spricht

Eine hohe Rendite ist immer ein Preis für ein Risiko. In den renditestarken Bochumer Lagen sind das: höhere Mieterfluktuation, mehr Mietausfall, ein längerer Wiederverkauf und ein Bestand, der ohne Sanierung nicht besser wird. Ein Kaufpreisfaktor von 15 ist kein Geschenk, sondern eine Ansage über den Zustand des Objekts. Gehört zum Haus eine Ladenfläche im Erdgeschoss, hängt ein Teil deiner Rendite am Gewerbemietvertrag. Dort gelten andere Fristen und andere Regeln, nachzulesen unter Gewerbefläche vermieten in Bochum.

Der zweite Punkt ist die Mieterauswahl. Ein falscher Mieter kostet dich in zwei Jahren mehr, als du in fünf Jahren an Rendite gewinnst. Bonitätsprüfung, Selbstauskunft und ein sauberer Mietvertrag sind deshalb kein Formalismus. Wie das in der Praxis läuft, steht unter Mieter finden in Bochum, und wenn du die Verwaltung abgeben willst, unter Mietverwaltung in Bochum.

Kurz zusammengefasst

Bochum belohnt Rechnen, nicht Hoffen. Die Kaufpreise sind langsamer gestiegen als in Essen oder Witten, deshalb stimmt hier das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis noch. Zwischen Hofstede mit einem Faktor von 15 und Wiemelhausen mit 29 liegt der gesamte Unterschied zwischen einer Renditeanlage und einem Lagekauf.

Rechne jedes Objekt netto, mit Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Mietausfall. Nimm die Protokolle der Eigentümerversammlung ernster als die Fotos. Und nutze den Vorteil, den Bochum dir gibt: kein Mietpreisbremsen-Gebiet, 20 Prozent Kappungsgrenze und ein qualifizierter Mietspiegel als Grundlage für jede Erhöhung.