WEG-Verwaltung Bochum.
Versammlungen, die etwas entscheiden.
Klare Abrechnung, ehrlicher Wirtschaftsplan, eine Rücklage, die reicht. Und ein Verwalter, der zurückruft.
Die letzte Eigentümerversammlung dauerte vier Stunden. Beschlossen wurde nichts. Zwei Parteien haben sich über den Fahrradkeller gestritten, die Jahresabrechnung konnte niemand erklären, und beim Punkt Dachsanierung stellte sich heraus, dass die Rücklage bei knapp 9.000 Euro steht. Alle sind um halb elf nach Hause gegangen und wussten weniger als vorher.
So läuft es in vielen Häusern, und es liegt selten an den Eigentümern. Eine gute WEG-Verwaltung in Bochum bereitet Entscheidungen so vor, dass sie in der Versammlung getroffen werden können. Zahlen, die stimmen. Angebote, die vergleichbar sind. Beschlussanträge, die formal halten. Wenn das da ist, dauert eine Versammlung mit zwölf Parteien selten länger als neunzig Minuten.
Auf dieser Seite steht, was eine WEG-Verwaltung im Jahreslauf leistet, wie Beschlüsse rechtssicher zustande kommen, wie viel in die Erhaltungsrücklage gehört und was sich mit der Reform des Wohnungseigentumsrechts bei baulichen Veränderungen geändert hat.
Was sich für deine Gemeinschaft ändert
Ihr entscheidet in der Versammlung, nicht danach
Jeder Tagesordnungspunkt kommt mit Zahlen, Angeboten und einem fertigen Beschlussantrag. Statt Diskussion über Vermutungen gibt es eine Abstimmung über Fakten.
Die Abrechnung versteht auch der Beirat
Einnahmen, Ausgaben, Rücklage, Abrechnungsspitze. Nachvollziehbar aufgebaut, mit Belegen, die der Beirat in einem Nachmittag prüfen kann.
Große Maßnahmen werden geführt, nicht nur ausgeschrieben
Dach, Fassade, Heizung, Stränge. Wir holen vergleichbare Angebote, begleiten den Bauablauf und setzen Mängel durch, bevor die Gewährleistung ausläuft.
Was eine WEG-Verwaltung im Jahr leistet
Der Verwalter arbeitet für die Gemeinschaft, nicht für einzelne Eigentümer. Er führt das Konto der Gemeinschaft, setzt Beschlüsse um und ist gegenüber der Gemeinschaft rechenschaftspflichtig. Daraus ergeben sich vier feste Produkte im Jahr.
Der Wirtschaftsplan
Er sagt voraus, was die Gemeinschaft im kommenden Jahr an Geld braucht: Betriebskosten, Versicherungen, Wartung, Verwaltervergütung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Daraus ergibt sich das Hausgeld je Einheit. Beschlossen wird nicht der Plan als solcher, sondern die Vorschüsse, die daraus folgen. Der Plan gilt weiter, bis ein neuer beschlossen ist, sodass im Januar niemand ohne Grundlage dasteht.
Die Jahresabrechnung
Sie zeigt, was tatsächlich geflossen ist, und verteilt es nach dem geltenden Schlüssel auf die Einheiten. Beschlossen wird die Differenz zwischen Vorschuss und tatsächlichem Verbrauch, die sogenannte Abrechnungsspitze. Wer zu wenig gezahlt hat, zahlt nach. Wer zu viel gezahlt hat, bekommt zurück. Dazu kommt der Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklage und dem Vermögen der Gemeinschaft.
Die Eigentümerversammlung
Mindestens einmal im Jahr. Die Einladung geht in Textform raus, die Frist beträgt drei Wochen, außer es ist wirklich eilig. Beschlüsse fallen mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen, und die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig. Das ist seit der Reform so und hat die früher üblichen Zweitversammlungen überflüssig gemacht. Auf Beschluss der Gemeinschaft kann online teilgenommen werden, eine rein virtuelle Versammlung braucht eine Dreiviertelmehrheit.
Eure letzte Abrechnung konnte niemand erklären? Schickt sie uns, wir gehen sie mit dem Beirat durch.
Die Beschluss-Sammlung
Jeder gefasste Beschluss und jede gerichtliche Entscheidung werden fortlaufend erfasst, mit Datum, Wortlaut und Nummer. Diese Sammlung ist Pflicht, und sie ist beim Verkauf einer Eigentumswohnung in Bochum das erste, was ein sorgfältiger Käufer sehen will. Fehlt sie oder ist sie lückenhaft, sind Beschlüsse aus der Vergangenheit im Streitfall kaum belegbar. Wir übernehmen sie bei jedem Wechsel als erstes und schließen die Lücken, soweit die Protokolle es hergeben.
Die Erhaltungsrücklage: der wunde Punkt in Bochum
Hier entscheidet sich, ob eine Gemeinschaft ruhig schläft oder alle paar Jahre eine Sonderumlage beschließen muss.
Der Grund liegt in der Bausubstanz. Rund 65 Prozent der Bochumer Wohngebäude sind vor Baujahr 1970 errichtet, nur neun Prozent nach der Jahrtausendwende. Zwei Drittel der angebotenen Eigentumswohnungen sind älter als 45 Jahre, allein die Siebzigerjahre stellen über ein Fünftel. Bei solchen Häusern stehen die großen Posten nicht irgendwann an, sondern in überschaubaren Zeiträumen: Dach, Fenster, Heizung, Stränge, Fassade, Balkone.
Viele Gemeinschaften rechnen ihre Rücklage nach Gefühl, oft ein Euro je Quadratmeter und Jahr, weil das seit Jahrzehnten so gemacht wird. Bei einem Haus mit Baujahr 1963, das noch nie ein neues Dach hatte, ist das ungefähr ein Zehntel dessen, was gebraucht wird. Das Ergebnis kennt jeder Beirat: Die Sanierung kommt, die Rücklage reicht nicht, und die Gemeinschaft beschließt eine Sonderumlage, die einzelne Eigentümer nicht stemmen können.
Wir gehen anders vor. Am Anfang steht eine Bestandsaufnahme mit Restnutzungsdauern der wichtigsten Bauteile. Daraus wird ein Zeitplan über zehn bis fünfzehn Jahre mit groben Kostenansätzen. Und daraus die Zuführung, die nötig ist. Die Zahl tut beim ersten Lesen weh. Sie ist trotzdem die einzige, die euch die Sonderumlage erspart.
Wie viel eure Rücklage für euer Haus bräuchte, rechnen wir nach einem Rundgang aus.
Bauliche Veränderungen nach der WEG-Reform
Das ist der Bereich, in dem die meisten Gemeinschaften mit veraltetem Wissen arbeiten. Früher brauchte fast jede bauliche Veränderung die Zustimmung aller Betroffenen. Heute gilt etwas anderes.
Beschlossen wird mit einfacher Mehrheit. Jede bauliche Veränderung kann die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen. Die Hürde liegt nicht mehr bei der Zustimmung, sondern bei der Kostenverteilung.
Wer zahlt, richtet sich nach der Mehrheit. Grundregel: Wer der Maßnahme zustimmt, trägt die Kosten und darf sie nutzen. Trägt eine sehr große Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile den Beschluss, zahlen alle mit, sofern die Maßnahme nicht unverhältnismäßig teuer ist. Dasselbe gilt, wenn die Kosten sich in angemessener Zeit amortisieren.
Vier Maßnahmen sind privilegiert. Barrierefreier Aus- und Umbau, Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchsschutz und ein Glasfaseranschluss. Jeder einzelne Eigentümer kann verlangen, dass ihm eine solche Maßnahme gestattet wird. Er zahlt sie dann selbst, und die Gemeinschaft entscheidet nur noch über die Art der Ausführung. Für ältere Bochumer Häuser ohne Aufzug ist der erste Punkt der praktisch wichtigste.
In der Praxis scheitern solche Beschlüsse selten am Willen, sondern an der Formulierung. Ein Beschluss, der die Kostenverteilung nicht sauber regelt, ist angreifbar, und die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat ab Beschlussfassung. Deshalb schreiben wir Beschlussanträge vor der Versammlung aus und nicht während der Diskussion auf einen Zettel.
Zertifizierter Verwalter: was das für eure Gemeinschaft bedeutet
Seit der Reform gibt es den zertifizierten Verwalter. Wer sich so nennen darf, hat eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer bestanden, in der Recht, Technik und kaufmännische Verwaltung abgefragt werden. Juristische Personen gelten als zertifiziert, wenn die handelnden Mitarbeiter es sind.
Wichtig ist die Rechtsfolge: Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt. Bei kleinen Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten gilt das nur, wenn keiner der Eigentümer selbst verwaltet oder ein Drittel der Eigentümer es verlangt.
Frag bei jedem Angebot ausdrücklich nach. Und frag drei weitere Dinge ab, die genauso wichtig sind: die Erlaubnis nach Paragraf 34c der Gewerbeordnung, den Nachweis der Vermögensschadenhaftpflicht und die Weiterbildung von zwanzig Stunden in drei Jahren. Eine Verwaltung, die bei diesen vier Punkten zögert, ist kein Verhandlungspartner.
Der Verwaltungsbeirat: euer wichtigstes Instrument
Der Beirat unterstützt den Verwalter und prüft vor allem Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, bevor die Versammlung darüber abstimmt. Seine Zahl legt die Gemeinschaft fest. Wenn der Beirat unentgeltlich arbeitet, haftet er nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Das nimmt die Angst vor dem Amt, die viele Eigentümer haben.
Ein guter Verwalter behandelt den Beirat als Kontrolle, nicht als Störung. Wir legen die Abrechnung vor der Versammlung offen, mit Belegen und einem Termin, an dem alle Fragen durchgegangen werden. Wer das scheut, hat meist einen Grund dafür.
Ihr wollt sehen, wie eine offen vorgelegte Abrechnung bei uns aussieht? Fragt nach einem Beispiel.
So läuft die Übernahme einer Gemeinschaft
Vorgespräch mit dem Beirat
Wir sehen uns die letzten zwei Abrechnungen, die Teilungserklärung und den Zustand des Hauses an. Danach sagen wir ehrlich, was auf euch zukommt.
Angebot und Verwaltervertrag
Vergütung je Einheit, Laufzeit, Leistungsliste, Sonderleistungen. Alles auf zwei Seiten, damit ihr es in der Versammlung vorlesen könnt.
Beschluss in der Versammlung
Abberufung der alten Verwaltung, Bestellung der neuen, Zustimmung zum Vertrag. Drei Beschlüsse, sauber formuliert und protokolliert.
Unterlagen und Konten
Wir fordern die Verwaltungsunterlagen an, übernehmen die Beschluss-Sammlung und stellen die Konten der Gemeinschaft um.
Erste Versammlung
Bestandsaufnahme, ehrliche Rücklagenrechnung, Instandhaltungsplan. Ab hier wisst ihr, was in den nächsten zehn Jahren ansteht.
Was das Baujahr in Bochum wert ist
Der Zustand des Gemeinschaftseigentums schlägt direkt auf den Wert jeder einzelnen Wohnung durch. Die Bochumer Angebotspreise zeigen, wie deutlich der Unterschied ausfällt.
| Baujahr der Eigentumswohnung | Angebotspreis je m² |
|---|---|
| vor 1950 | 2.083 € |
| 1950er | 2.019 € |
| 1960er | 2.125 € |
| 1970er | 2.107 € |
| 1980er | 2.306 € |
| 1990er | 2.625 € |
| Median alle Baujahre | 2.318 € |
Quelle: empirica/VALUE, ausgewertet im Wohnungsmarktbericht der Stadt Bochum. Stand: 2025.
Zwischen einem Haus aus den Fünfzigern und einem aus den Neunzigern liegen rund 600 Euro je Quadratmeter. Bei 70 Quadratmetern sind das über 42.000 Euro Unterschied je Wohnung. Eine Gemeinschaft, die ihr Haus in Schuss hält, arbeitet also direkt am Vermögen jedes einzelnen Eigentümers. Was eine konkrete Wohnung heute bringt, zeigt eine Wohnungsbewertung in Bochum.
Häufige Fragen zur WEG-Verwaltung in Bochum
Wie lange darf ein Verwalter bestellt werden?
Können wir unseren Verwalter jederzeit abberufen?
Wie viel muss in die Erhaltungsrücklage?
Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Nebenkosten?
Muss ich als Eigentümer zur Versammlung kommen?
Kann ein einzelner Eigentümer einen Beschluss kippen?
Wer haftet, wenn eine Sanierung schiefgeht?
Übernehmt ihr auch kleine Gemeinschaften mit drei Parteien?
Kurz zusammengefasst
WEG-Verwaltung heißt: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung mit Vermögensbericht, Eigentümerversammlung und eine lückenlose Beschluss-Sammlung. Alles andere baut darauf auf.
Der entscheidende Punkt in Bochum ist die Erhaltungsrücklage. Bei einem Gebäudebestand, der zu zwei Dritteln älter als der Baujahrgang 1970 ist, entscheidet sie darüber, ob die nächste große Maßnahme geplant oder als Sonderumlage kommt.
Und drittens: Bauliche Veränderungen sind heute mit einfacher Mehrheit beschließbar, die eigentliche Arbeit steckt in der Kostenverteilung und in der Formulierung des Beschlusses. Wenn ihr über einen Wechsel nachdenkt, schaut euch in Ruhe an, was wir vorlegen. Ein Vorgespräch mit dem Beirat kostet nichts und bringt fast immer eine Liste offener Punkte, die niemand auf dem Schirm hatte.
Wie hoch steht eure Rücklage, und reicht sie?
Schickt uns die letzte Jahresabrechnung und das Baujahr. Ihr bekommt eine ehrliche Einschätzung und ein Angebot für eure Gemeinschaft.
Christian Gottschling
Wenn du mit deiner Verwaltung unzufrieden bist, klärt ein Telefonat meist in zehn Minuten, ob ein Wechsel sich lohnt. Das kostet dich nichts und verpflichtet dich zu nichts.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in BochumLieber telefonisch? 0201 20 20 01 — Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.