Leerstand vermeiden in Bochum

Die meisten Eigentümer unterschätzen Leerstand, weil sie nur an die ausbleibende Miete denken. Die Miete ist aber nur die Hälfte der Rechnung. Die andere Hälfte sind die Kosten, die weiterlaufen, während niemand drin wohnt. Wer Leerstand vermeiden will, in Bochum, muss deshalb schneller wieder vermieten, als er es für nötig hält.

Und er muss wissen, dass die Stadt inzwischen mitredet. Bochum hat eine Wohnraumschutzsatzung. Leerstand von mehr als sechs Monaten ist anzeigepflichtig. Das weiß fast niemand.

Was dich jeder leere Monat kostet

Nimm eine ganz normale Wohnung: 75 Quadratmeter, mittlere Lage, zur Median-Angebotsmiete von 8,76 Euro je Quadratmeter vermietbar.

Eigene Berechnung. Grundlage der Kaltmiete: Median-Angebotsmiete Bochum, Stadt Bochum / Wohnungsmarktbarometer (Datenbasis empirica/VALUE), Zeitraum 1.7.2024–30.6.2025. Die Betriebskostenposition ist eine realistische Annahme für ein Mehrfamilienhaus mittleren Standards und schwankt je Objekt.

Drei Monate Leerstand kosten dich also gut 2.500 Euro. Zum Vergleich: Ein kompletter Anstrich der Wohnung liegt bei rund 1.400 Euro, eine Endreinigung bei 250 Euro. Wer sechs Wochen wartet, weil der Maler zu teuer wirkt, hat am Ende mehr bezahlt als der Maler gekostet hätte.

Und eine zweite Zahl gehört dazu: 50 Euro zu viel Miete im Inserat bringen dir im Jahr 600 Euro — kosten dich aber schnell zwei Monate Suchzeit und damit 1.674 Euro. Ein zu hoher Startpreis ist der teuerste Fehler bei der Wiedervermietung. Deshalb steht am Anfang die nüchterne Frage, was deine Wohnung wirklich bringt. Die Antwort bekommst du unter Mietwert ermitteln in Bochum.

Die Bochumer Wohnraumschutzsatzung: anzeigepflichtig ab sechs Monaten

Bochum hat eine Wohnraumschutzsatzung auf Grundlage des Wohnraumstärkungsgesetzes NRW. Sie gilt für das gesamte Stadtgebiet. Für dich als Eigentümer sind zwei Punkte wichtig:

• Leerstand von Wohnraum ist anzeigepflichtig, wenn er voraussichtlich länger als sechs Monate dauert. Anzuzeigen ist er, sobald das absehbar ist — nicht erst, wenn die sechs Monate um sind.
• Der Abbruch von Wohnraum ist genehmigungspflichtig. Auch dann, wenn das Gebäude leer und in schlechtem Zustand ist.

Nicht erfasst sind leerstehende Gewerberäume, also Ladenlokale, Gastronomie oder Salons. Ebenfalls nicht erfasst sind selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie selbstgenutzte Eigentumswohnungen. Die Satzung zielt auf vermietbaren Wohnraum, der dem Markt entzogen wird.

Zuständig ist das Amt für Stadtplanung und Wohnen. Das Wohnraumstärkungsgesetz NRW sieht für Verstöße Bußgelder vor. Die konkrete Höhe hängt vom Einzelfall ab und wird auf der städtischen Informationsseite nicht pauschal ausgewiesen — wer eine belastbare Zahl braucht, fragt direkt beim Amt nach.

Ein wichtiger Punkt zur Einordnung: Die Anzeige ist kein Verbot. Wer saniert und das nachvollziehbar darlegt, hat einen anerkannten Grund für den Leerstand. Es geht der Stadt um dauerhaft dem Markt entzogene Wohnungen, nicht um Baustellen. Zeig den Leerstand also an, dokumentiere den Sanierungsfortschritt und sprich mit dem Amt, bevor das Amt mit dir spricht.

Du bist unsicher, ob dein Leerstand anzeigepflichtig ist? Wir sehen uns deinen Fall an.

Wie viel Bochum leer steht

Nach der letzten Volkszählung standen in Bochum rund 7.000 Wohnungen leer, das sind etwa 3,6 Prozent des Bestands von rund 200.000 Wohnungen. Etwa 3.000 davon standen länger als ein Jahr leer. Ohne die sanierungsbedürftigen Objekte liegt der marktaktive Leerstand bei etwa zwei Prozent.

Zwei Prozent sind sehr wenig. Für dich heißt das: Eine gepflegte Wohnung zu einem marktgerechten Preis findet in Bochum zügig einen Mieter. Wenn deine Wohnung länger als sechs Wochen leer steht, liegt es fast nie am Markt, sondern an einem von fünf Gründen. Bei einer Erstvermietung in Bochum kommt ein sechster dazu: Wer zu früh inseriert, zeigt eine Baustelle statt einer Wohnung.

Leerstand vermeiden in Bochum: die fünf häufigsten Ursachen

1. Der Preis liegt über dem Markt

   Das häufigste Problem, und das am leichtesten zu erkennen: Wenn in den ersten zehn Tagen weniger als fünf ernsthafte Anfragen kommen, ist der Preis zu hoch. Korrigiere sofort, nicht nach acht Wochen. Der Markt verhandelt nicht, er schweigt.

2. Die Fotos taugen nichts

   Dunkle Handybilder mit Wäscheständer im Bild kosten dich Anfragen, bevor jemand den Preis liest. Fotografiere bei Tageslicht, aufgeräumt, mit Weitwinkel und Grundriss. Das ist zwei Stunden Arbeit für den Unterschied zwischen fünf und fünfzig Anfragen.

3. Der Zustand schreckt ab

   Vergilbte Wände, ein Teppich aus den Achtzigern, eine Silikonfuge in Schwarz. Interessenten rechnen nicht nach, sie fühlen. Ein Anstrich und ein neuer Bodenbelag im Flur amortisieren sich über einen einzigen vermiedenen Leerstandsmonat. Wenn du dafür jemanden brauchst: Der Maler aus unserem Handwerkernetz steht in wenigen Tagen bei dir, der Bodenleger auch. Du musst niemanden suchen.

4. Die Unterlagen fehlen

   Ohne Energieausweis darfst du nicht inserieren, und ohne Grundriss überlegt sich jeder Zweite den Besichtigungstermin. Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Grundriss, Betriebskostenaufstellung: alles vor der Anzeige besorgen, nicht danach.

5. Du bist nicht erreichbar

   Wer auf eine Anfrage erst nach drei Tagen antwortet, hat den Bewerber verloren. Die guten Mieter — sichere Einkommen, saubere Auskunft — sind zuerst weg. Antworte am selben Tag oder gib die Vermarktung ab.

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Anschlussvermietung planen statt reagieren

Leerstand entsteht selten plötzlich. Meist gibt es eine Kündigung, drei Monate Zeit und einen Vermieter, der acht Wochen davon verstreichen lässt.

Was hilft, ist ein fester Ablauf: Kündigung schriftlich bestätigen, innerhalb von zwei Wochen die Wohnung im bewohnten Zustand besichtigen, Preis festlegen, inserieren, zwei Sammelbesichtigungen, Vertrag spätestens vier Wochen vor dem Auszug. Der detaillierte Zeitplan mit allen Schritten steht unter Mieterwechsel in Bochum.

Zwei Bochumer Besonderheiten kommen dazu. Erstens der Semesterrhythmus: In Querenburg, an der U 35 und in den campusnahen Lagen entscheidet sich die Vermietung im September. Ein Vertragsende im Januar ist dort deutlich schwerer zu füllen als eines im September. Zweitens: Wenn dein Mieter selbst einen Nachfolger vorschlägt, ist das oft der schnellste Weg zu null Leerstandstagen — was du dabei akzeptieren musst und was nicht, steht unter Nachmieter finden in Bochum.

Bei mehreren Einheiten lohnt sich ein System. Wer zehn Wohnungen hat, hat statistisch jedes Jahr ein bis zwei Wechsel. Wenn jeder davon zwei Monate leer läuft, verlierst du im Jahr den Ertrag einer halben Wohnung. Genau dafür gibt es die Mietverwaltung in Bochum: Sie hält die Wechsel kurz, weil sie sie nicht zum ersten Mal macht.

Sanierungsleerstand: wenn es länger dauern muss

Manchmal ist Leerstand die richtige Entscheidung. Eine Wohnung, die neue Leitungen, ein neues Bad und neue Fenster braucht, vermietest du nicht im bewohnten Zustand. Dann gilt:

Plane rückwärts. Setz den Termin für die Wiedervermietung fest und leg die Gewerke davor. Wer ohne Endtermin saniert, ist nach acht Monaten immer noch nicht fertig — und dann greift die Anzeigepflicht.

Prüfe die Förderung. Bochum hat ein kommunales Modernisierungsprogramm mit Zuschüssen von bis zu 50.000 Euro, gedacht für den Erhalt älterer Bestände und die Schaffung neuer Wohneinheiten. Bei rund 65 Prozent Wohngebäuden aus der Zeit vor Baujahr 1970 betrifft das sehr viele Bochumer Objekte. Antrag stellen, bevor du beginnst — nachträglich geht es nicht.

Vermiete abschnittsweise. In einem Mehrfamilienhaus musst du nicht alle Wohnungen gleichzeitig leer ziehen. Zwei fertige Einheiten tragen die Baustelle mit.

Zeig den Leerstand an, sobald absehbar ist, dass er sechs Monate überschreitet. Das ist ein Formular, kein Verfahren.

Der Klassiker: die geerbte Wohnung, über die niemand entscheidet

Der längste Leerstand entsteht nicht durch Sanierung, sondern durch Unentschlossenheit. Eine Wohnung fällt an drei Geschwister, eines will verkaufen, eines vermieten, eines erst mal gar nichts. Nach acht Monaten ist die Wohnung ungelüftet, feucht und braucht eine Sanierung, die vorher nicht nötig gewesen wäre.

Die ehrliche Rechnung: Ein Jahr Leerstand einer 75-Quadratmeter-Wohnung kostet gut 10.000 Euro. Dazu kommen Wertverlust durch Feuchte, der Ärger mit den Nachbarn und die Anzeigepflicht ab dem siebten Monat. Eine Zwischenvermietung für ein Jahr ist fast immer besser als Warten — und einen Verkauf schließt sie nicht aus. Wie sich eine geerbte Immobilie ordnen lässt, steht unter Erbimmobilie verkaufen in Bochum.

Häufige Fragen zum Leerstand

Kurz zusammengefasst

Leerstand kostet dich bei einer normalen Bochumer Wohnung rund 28 Euro am Tag, also gut 800 Euro im Monat — entgangene Miete plus die Kosten, die weiterlaufen. Der teuerste Fehler ist ein zu hoher Startpreis, der zweitteuerste sind schlechte Fotos. Fang mit der Nachvermietung am Tag der Kündigung an, nicht am Tag der Übergabe. Und denk an die Bochumer Wohnraumschutzsatzung: Wenn absehbar ist, dass eine Wohnung länger als sechs Monate leer steht, musst du das anzeigen. Wer saniert, hat einen guten Grund — er muss ihn nur nennen. Die Grundlagen zur Vermietung stehen unter Immobilie vermieten in Bochum und Wohnung vermieten in Bochum.