Wohnung verkaufen in Bochum

Was eine Eigentumswohnung in Bochum je Quadratmeter bringt

Der Median über die ganze Stadt liegt bei 2.318 Euro je Quadratmeter. Das ist der mittlere Wert, also der Punkt, an dem die eine Hälfte der Angebote darüber und die andere darunter liegt. Für deine Wohnung sagt diese Zahl allerdings wenig aus, denn die Streuung in Bochum ist enorm.

Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer 2025 (empirica/VALUE). Median-Angebotspreise, Beobachtungszeitraum 1.7.2024–30.6.2025. Für sechs der 30 Stadtteile weist die Stadt keinen Wohnungspreis aus, weil zu wenige Angebote vorlagen.

Die letzte Zeile der Tabelle verdient einen zweiten Blick. In Hofstede kostet der Quadratmeter 1.611 Euro, die Miete liegt aber mit 8,70 Euro fast auf Stadtniveau. Wer dort eine Wohnung verkauft, verkauft rechnerisch eine der besten Renditen Bochums. Das ist ein Argument, das im Exposé stehen sollte, weil es genau die Käufergruppe anspricht, die dort kauft. Welche Gruppe in welchem Stadtteil zugreift, sieht ein Immobilienmakler in Bochum an den Anfragen der letzten Wochen.

Ein zweiter Zusammenhang ist für deine Erwartung wichtig: Eigentumswohnungen in Bochum sind seit dem Stand vor zehn Jahren um 78,8 Prozent teurer geworden, Mieten im selben Zeitraum um 51 Prozent. Nach dem Zinsanstieg gab es eine kurze Delle, seitdem steigen die Preise wieder. Etwa 61 Prozent aller Angebote liegen zwischen 1.500 und 3.000 Euro je Quadratmeter.

Wo deine Wohnung in dieser Spanne liegt, hängt an Stadtteil, Etage und Baujahr. Das lässt sich in zwei Minuten eingrenzen.

Beschlüsse, die den Preis drücken, und wann du sie ansprichst

Es gibt eine Handvoll Themen, die in Bochumer Eigentümerversammlungen immer wieder auftauchen. Sie tauchen deshalb auf, weil zwei Drittel der angebotenen Eigentumswohnungen älter als 45 Jahre sind und allein die 1970er-Jahre über ein Fünftel des Bestands stellen.

• Dach und Fassade. Die klassische große Position. Steht sie an, hängt alles daran, ob die Rücklage reicht.
• Aufzug. Eine Erneuerung kostet sechsstellig und wird auf alle Einheiten verteilt, oft auch auf das Erdgeschoss.
• Heizungsanlage. Bei einer Zentralheizung im Gemeinschaftseigentum ist der Tausch eine Sache der Gemeinschaft, nicht deine allein.
• Balkone und Betonsanierung. Typisch für Bauten der 1960er und 1970er Jahre.
• Stellplätze und Ladepunkte. Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts hat jeder Eigentümer einen Anspruch auf eine Lademöglichkeit. Die Kosten trägt der, der sie will.

Der Umgang damit ist einfacher, als er klingt. Nenne die anstehende Maßnahme, nenne die beschlossene oder geschätzte Summe, nenne den Stand der Rücklage. Aus einem diffusen Risiko wird damit eine Zahl. Über eine Zahl lässt sich verhandeln, über ein Risiko nicht. In der Praxis kostet die offene Variante fast immer weniger als der Abschlag, den ein misstrauischer Käufer selbst ansetzt.

Umgekehrt gilt: Eine frisch sanierte Fassade, ein neues Dach, eine erneuerte Steigleitung oder eine gefüllte Rücklage sind harte Verkaufsargumente. Sie gehören nicht in eine Fußnote, sondern nach vorn ins Exposé.

Das Baujahr entscheidet mehr als die Einbauküche

Viele Eigentümer glauben, die Ausstattung mache den Preis. Bei Eigentumswohnungen macht ihn zuerst das Baujahr. Die Stadt Bochum hat die Angebotspreise danach ausgewertet, und das Ergebnis ist eindeutig.

Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer 2025 (empirica/VALUE), Median-Angebotspreise, Beobachtungszeitraum 1.7.2024–30.6.2025.

Zwischen den 1950ern und den 1990ern liegen rund 600 Euro je Quadratmeter. Bei einer Wohnung mit 70 Quadratmetern sind das über 40.000 Euro, allein wegen des Baujahrs. Der Sprung zum Neubau ist noch größer: Er kostet mehr als das Doppelte des Bestands.

Daraus folgen zwei praktische Dinge. Erstens: Eine schöne neue Küche gleicht ein Baujahr nicht aus, deshalb lohnt sich die Investition kurz vor dem Verkauf selten. Zweitens: Was einen Altbau tatsächlich nach oben zieht, sind Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Neue Fenster, gedämmte Fassade, erneuerte Heizzentrale, saniertes Dach. Diese Dinge stehen in den Protokollen und in der Energiekennzahl, und sie kosten dich nichts mehr, wenn sie schon gemacht sind. Sie müssen nur sichtbar werden.

Der Energieausweis ist auch bei Wohnungen Pflicht. Spätestens bei der Besichtigung musst du ihn unaufgefordert vorlegen, und in der Anzeige müssen Ausweisart, Endenergiewert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse stehen. Bei bis zu 10.000 Euro Bußgeld je Verstoß lohnt sich Nachlässigkeit an dieser Stelle nicht. In einer Eigentümergemeinschaft stellt ihn üblicherweise die Verwaltung für das gesamte Gebäude aus.

Was der Verkauf dich kostet

Der Käufer trägt die großen Posten: 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer in NRW, rund 1,0 bis 1,5 Prozent Notar, etwa 0,5 Prozent Grundbuchamt. Bei einer Wohnung für 180.000 Euro sind das rund 15.000 Euro, die er zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen muss. Das begrenzt, wie weit er beim Preis gehen kann.

Auf deiner Seite stehen der Energieausweis, mögliche Gebühren der Verwaltung für die Unterlagen, die Löschung alter Grundschulden und die Provision. Bei einer Eigentumswohnung mit einem Verbraucher als Käufer ist die Teilung gesetzlich vorgeschrieben: 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer gesamt, davon 3,57 Prozent für dich und 3,57 Prozent für den Käufer. Was das in Euro bedeutet, rechnet dir der Rechner für die Maklerprovision in einer Minute aus.

Steuerlich gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Wer die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat, zahlt keine Steuer auf den Gewinn. Bei einer vermieteten Wohnung greift diese Ausnahme nicht, dort zählt die Zehnjahresfrist. Bei einer geerbten Wohnung zählt die Haltedauer des Erblassers mit. Wie das im Detail funktioniert, steht unter geerbte Immobilie verkaufen in Bochum.

Ein Bochumer Sonderfall zum Schluss: Steht deine Wohnung länger als voraussichtlich sechs Monate leer, etwa während einer Erbauseinandersetzung oder einer Sanierung, ist das nach der Wohnraumschutzsatzung anzeigepflichtig. Selbstgenutzte Eigentumswohnungen sind ausgenommen. Wer eine vermietbare Wohnung längere Zeit leer lässt, sollte das mit dem Amt für Stadtplanung und Wohnen klären.

Was nach allen Abzügen bei dir ankommt, steht Posten für Posten auf einer Seite.