Eigentumswohnung verkaufen in Bochum

„Die Unterlagen? Die hat die Verwaltung.“ Dieser Satz fällt in fast jedem ersten Gespräch. Und er ist das größte Zeitrisiko beim Verkauf einer Eigentumswohnung. Denn während dein Interessent auf die Teilungserklärung wartet, wartet er auch auf drei andere Wohnungen, die er sich angesehen hat.

Eine Eigentumswohnung ist rechtlich etwas anderes als ein Haus. Du besitzt Sondereigentum an deiner Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Grundstück und am gemeinschaftlichen Eigentum. Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen, Heizzentrale: alles gemeinschaftlich. Was die Gemeinschaft beschließt, zahlst du mit. Und genau darauf schaut jeder ernsthafte Käufer, bevor er über den Quadratmeterpreis redet.

Wie ein Wohnungsverkauf in Bochum grundsätzlich abläuft, vom Preis über die Vermarktung bis zum Notartermin, steht auf der Seite Wohnung verkaufen in Bochum. Hier geht es um das, was speziell beim Wohnungseigentum den Ausschlag gibt: die Papiere der Gemeinschaft.

Die Unterlagen, die eine Eigentumswohnung verkaufen

Bei einem Haus reichen Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne und Energieausweis. Bei einer Eigentumswohnung kommt ein zweiter Stapel dazu, und der ist der wichtigere.

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan. Sie begründet das Wohnungseigentum, legt die Miteigentumsanteile fest und trennt Sondereigentum von Gemeinschaftseigentum. Ohne sie geht kein Notartermin.
• Gemeinschaftsordnung. Meist Teil der Teilungserklärung. Sie regelt Kostenverteilung, Stimmrecht, Nutzungsbeschränkungen und ob eine Vermietung an Feriengäste erlaubt ist.
• Beschlusssammlung. Die vollständige Sammlung aller gültigen Beschlüsse der Gemeinschaft. Dazu gleich mehr.
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre. Sie zeigen, worüber gestritten wird und was ansteht.
• Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre und der laufende Wirtschaftsplan. Daraus liest der Käufer sein monatliches Hausgeld.
• Stand der Erhaltungsrücklage. Die vielleicht meistgestellte Käuferfrage überhaupt.
• Verwaltervertrag und eine Bescheinigung über Hausgeldrückstände in der Gemeinschaft.

Die Verwaltung darf für die Zusammenstellung ein Entgelt verlangen und braucht Zeit. Zwei bis vier Wochen sind normal. Deshalb ist die Anforderung bei uns der erste Arbeitsschritt, nicht der letzte.

Die Anforderung bei deiner Verwaltung übernehmen wir, sobald du dich meldest.

Die Beschlusssammlung: das Dokument, das Käufer wirklich lesen

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft muss eine Beschlusssammlung führen. Darin stehen der Wortlaut aller Beschlüsse, das Datum und der Hinweis, ob ein Beschluss gerichtlich angefochten oder aufgehoben wurde. Wer sie liest, versteht eine Gemeinschaft in zwanzig Minuten.

Ein erfahrener Käufer sucht darin nach fünf Dingen: laufenden oder angekündigten Sanierungen, Sonderumlagen, Erhöhungen des Hausgelds, Beschränkungen der Vermietung und Streitigkeiten, die vor Gericht gelandet sind. Findet er nichts davon, wird er ruhiger. Findet er etwas, das du im Gespräch nicht erwähnt hast, wird er misstrauisch.

Der beste Umgang damit ist der offene. Nimm die relevanten Beschlüsse selbst in die Unterlagen auf und erklär sie in einem Satz. „Die Gemeinschaft hat die Erneuerung der Aufzüge beschlossen. Der Anteil dieser Wohnung liegt bei 6.800 Euro und ist aus der Rücklage gedeckt.“ Das ist ein Verkaufsargument. Dieselbe Information, drei Wochen später vom Käufer selbst entdeckt, kostet dich 15.000 Euro Nachverhandlung.

Sondernutzungsrechte: was dir wirklich gehört

Ein Sondernutzungsrecht ist das alleinige Nutzungsrecht an einer Fläche, die rechtlich Gemeinschaftseigentum bleibt. Klassiker sind Gartenanteile im Erdgeschoss, Stellplätze im Freien, Kellerräume, Dachterrassen und Hobbyräume.

Das Problem: Viele dieser Rechte werden seit Jahrzehnten gelebt, ohne dass sie irgendwo geregelt sind. Der Vorbesitzer hat den Stellplatz immer benutzt, also gehört er zur Wohnung. Rechtlich stimmt das nur, wenn das Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung steht oder wirksam beschlossen und im Grundbuch eingetragen wurde.

Verkaufst du eine Wohnung „mit Stellplatz“ und ist der nirgends verbrieft, hast du ein Problem. Der Käufer kann Minderung verlangen, im schlechtesten Fall den Vertrag anfechten. Deshalb prüfen wir jedes Sondernutzungsrecht anhand der Teilungserklärung, bevor es ins Exposé kommt. Was nicht belegt ist, wird nicht versprochen.

Du bist nicht sicher, ob dein Stellplatz verbrieft ist? Wir prüfen es an deiner Teilungserklärung.

Anstehende Sanierungen und was sie deinen Preis kosten

Zwei Drittel der in Bochum angebotenen Eigentumswohnungen sind älter als 45 Jahre, allein aus den Siebzigerjahren stammt über ein Fünftel. Das heißt: In sehr vielen Gemeinschaften stehen große Maßnahmen an oder wurden gerade beschlossen. Dach, Fassadendämmung, Fenster, Stränge, Aufzug, Heizzentrale.

Für den Preis macht es einen erheblichen Unterschied, in welchem Stadium eine Maßnahme steht.

• Noch nicht beschlossen, aber absehbar. Der Käufer rechnet mit dem ungünstigsten Fall. Das ist die teuerste Variante für dich, weil du nichts belegen kannst.
• Beschlossen und aus der Rücklage gedeckt. Neutral bis positiv. Das Haus wird besser, ohne dass jemand nachzahlt.
• Beschlossen mit Sonderumlage, noch nicht fällig. Hier entscheidet der Kaufvertrag. Wer zahlt, wird verhandelt und muss geregelt werden.
• Fertig und bezahlt. Das beste Szenario. Ein saniertes Dach und neue Fenster heben den Preis spürbar, und dein Käufer erbt keine Baustelle.

Rechtlich gilt der Grundsatz: Für eine Sonderumlage haftet, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Weil das im Einzelfall strittig sein kann, gehört eine klare Regelung in den Kaufvertrag. Wir formulieren sie mit und stimmen sie mit dem Notar ab.

Der Preisunterschied nach Baujahr ist in Bochum gut belegt. Wohnungen aus den Fünfzigerjahren liegen im Median bei 2.019 Euro je Quadratmeter, aus den Neunzigern bei 2.625 Euro. Neubau kostet mit 4.947 Euro mehr als das Doppelte des Bestands. Ein gepflegtes Haus mit erledigten Maßnahmen rückt deine Wohnung in dieser Reihe nach oben.

Wo deine Wohnung in dieser Reihe steht, zeigt dir eine Bewertung für dein Haus und deine Etage.

Hausgeld und Rücklage: die Zahlen, nach denen zuerst gefragt wird

Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung an die Gemeinschaft. Es enthält umlagefähige Betriebskosten, nicht umlagefähige Verwaltungs- und Instandhaltungskosten und den Beitrag zur Erhaltungsrücklage.

Käufer bewerten das Hausgeld nicht nach der Höhe, sondern nach dem Verhältnis. Ein hohes Hausgeld mit einer prall gefüllten Rücklage und einem sanierten Haus ist ein gutes Zeichen. Ein niedriges Hausgeld bei leerer Rücklage und einem Dach aus den Sechzigerjahren ist ein Warnsignal, und ein aufmerksamer Käufer erkennt es.

Für Kapitalanleger kommt ein Punkt hinzu: Der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds schmälert die Rendite. Wer eine vermietete Wohnung kauft, rechnet mit der Nettokaltmiete minus dieser Kosten. Wenn du an einen Anleger verkaufst, sind Mietvertrag und Hausgeldaufstellung die beiden Blätter, die zählen. Mehr dazu steht auf der Seite Vermietete Wohnung verkaufen in Bochum.

Zwei Bochumer Besonderheiten, die dir helfen

Erstens gilt in Bochum keine Mietpreisbremse. Die Stadt steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes. Für Käufer, die vermieten wollen, ist das ein echtes Argument: Bei Neuvermietung gibt es keine Zehn-Prozent-Deckelung, und Bestandsmieten dürfen in drei Jahren um bis zu 20 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen.

Zweitens gibt es in Bochum kein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB, und die Kündigungssperrfrist nach einer Umwandlung beträgt drei statt acht Jahre. Wer aus einem Mehrfamilienhaus Eigentumswohnungen macht und einzeln verkauft, hat hier weniger Hürden als in vielen anderen NRW-Städten. Wie das abläuft, steht unter Mehrfamilienhaus verkaufen in Bochum.

Was Eigentumswohnungen in Bochum kosten

Die folgenden Werte sind Median-Angebotspreise. Sie zeigen, was verlangt wird, nicht was am Ende beurkundet wird. Als Einordnung für deinen Stadtteil taugen sie trotzdem.

Zwischen Hofstede und Wiemelhausen liegen mehr als 1.850 Euro je Quadratmeter. Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung sind das rund 130.000 Euro Unterschied, allein durch die Lage. Eine ausführliche Übersicht findest du unter Immobilienpreise Bochum.

Dein Stadtteil

Für die Stadtteile mit dem größten Wohnungsmarkt gibt es eigene Seiten mit lokalen Zahlen: Innenstadt, Ehrenfeld, Querenburg, Altenbochum, Weitmar-Mitte und Langendreer.

Kurz zusammengefasst

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung entscheidet der zweite Stapel Papier. Teilungserklärung, Beschlusssammlung, Protokolle, Abrechnungen und der Stand der Rücklage sagen dem Käufer, ob er eine gepflegte Gemeinschaft kauft oder eine Baustelle.

Zwei Regeln helfen dir. Fordere die Unterlagen am ersten Tag an, nicht wenn der Interessent fragt. Und leg anstehende Sanierungen selbst offen, mit Zahl und Einordnung. Beides kostet dich fast nichts und spart dir die Nachverhandlung, die sonst kommt.

Was deine Wohnung in deinem Stadtteil wert ist, rechnen wir dir aus. Danach entscheidest du, ob und wann du verkaufst.