Mehrfamilienhaus verkaufen in Bochum

Zwölf Klingelschilder. Drei davon gehören zu Mietverträgen, die dein Vater unterschrieben hat. Eine Wohnung steht seit dem Frühjahr leer, weil du dir den Streit mit dem nächsten Mieter sparen wolltest. Das Dach hält noch, aber der Dachdecker hat beim letzten Sturmschaden etwas von „in fünf Jahren komplett“ gesagt. Und jetzt willst du wissen, was das Haus bringt.

Die ehrliche Antwort vorweg: Bei einem Mehrfamilienhaus interessiert den Käufer dein Haus nur am Rande. Ihn interessiert, was übrig bleibt, wenn alle Kosten abgezogen sind. Ein Mehrfamilienhaus in Bochum zu verkaufen heißt deshalb: eine Rechnung aufmachen, die jeder Prüfung standhält.

Bochum ist dafür ein guter Markt. Von 58.700 Wohngebäuden sind 25.400 Mehrfamilienhäuser, 2.300 davon mit zehn Wohneinheiten und mehr. Drei von vier Haushalten in der Stadt wohnen zur Miete. Anlageobjekte haben hier eine Käuferschicht, die es in vielen kleineren Städten so nicht gibt. Gehört zu deinem Haus ein Laden oder ein Büro im Erdgeschoss, gelten für diesen Teil eigene Regeln — nachzulesen unter Gewerbeimmobilie verkaufen in Bochum.

So wird dein Mehrfamilienhaus bewertet: das Ertragswertverfahren

Ein Einfamilienhaus wird über Vergleichspreise bewertet. Bei einem Mehrfamilienhaus funktioniert das nicht. Kein Haus gleicht dem anderen, weil kein Mietvertrag dem anderen gleicht. Deshalb rechnet der Markt hier anders.

Der Weg ist immer derselbe. Aus allen Nettokaltmieten eines Jahres wird der Jahresrohertrag. Davon gehen die Kosten ab, die du trägst und nicht umlegen kannst: Verwaltung, Instandhaltung, ein Ansatz für Mietausfall. Übrig bleibt der Jahresreinertrag. Der wird kapitalisiert, dazu kommt der Bodenwert.

In der Praxis läuft es auf eine simple Frage hinaus: Wie viele Jahresmieten ist das Haus wert?

Ein Beispiel mit echten Bochumer Größen

Nimm ein Haus mit sechs Wohnungen zu je 65 Quadratmetern, zusammen 390 Quadratmeter Wohnfläche. Die Mieten liegen im Schnitt bei 7,20 Euro nettokalt, weil die Verträge alt sind. Das sind 2.808 Euro im Monat, 33.696 Euro im Jahr. Der stadtweite Median liegt bei 8,76 Euro. Bei Marktmiete wären es 41.028 Euro.

Genau diese Lücke ist der Hebel. Ein Käufer, der weiß, dass in Bochum keine Mietpreisbremse gilt, sieht in den 7.300 Euro Differenz kein Problem, sondern seine Rendite von morgen. Ein Käufer, der das nicht weiß, sieht nur die niedrige Ist-Miete. Welchen von beiden du bekommst, entscheidet sich in der Vorbereitung.

Wie groß die Lücke bei deinem Haus ist, rechnen wir dir Wohnung für Wohnung aus.

Der Kaufpreisfaktor: die Zahl, über die jeder Käufer zuerst spricht

Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Kostet ein Haus 700.000 Euro und bringt 35.000 Euro Jahresmiete, liegt der Faktor bei 20. Die Bruttorendite ist der Kehrwert, hier 5 Prozent.

Käufer im Ruhrgebiet denken in Faktoren, nicht in Quadratmeterpreisen. Und sie unterscheiden hart nach drei Dingen: Lage, Zustand, Mieterstruktur. Ein saniertes Haus in einer stabilen Südlage wird anders bewertet als ein Objekt mit Instandhaltungsstau in einem Stadtteil mit hoher Fluktuation. Beide können sich lohnen. Aber sie werden nie mit demselben Faktor gehandelt.

Warum Bochum für Kapitalanleger rechnerisch interessant ist

Die Angebotsmieten in Bochum sind in zehn Jahren um rund 51 Prozent gestiegen, von 5,80 Euro auf 8,76 Euro je Quadratmeter. Der marktaktive Leerstand liegt nach den Zensuszahlen bei etwa 2 Prozent. Rund 56.000 Studierende sorgen dafür, dass kleine Wohnungen fast immer jemanden finden. Und weil Bochum nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes steht, gibt es hier weder eine Mietpreisbremse noch eine abgesenkte Kappungsgrenze. Bestandsmieten dürfen innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen.

Das gehört ins Exposé. Nicht als Werbung, sondern als Rechengrundlage. Wer sie kennt, zahlt einen höheren Faktor.

Die Mieterliste entscheidet mehr als die Fassade

Wenn ein professioneller Käufer dein Haus prüft, ist die Mieterliste das erste Dokument, das er aufschlägt. Sie sagt ihm in fünf Minuten, ob er weiterliest.

In eine belastbare Mietaufstellung gehört je Wohnung: Größe, Nettokaltmiete, Vorauszahlung für Betriebs- und Heizkosten, Beginn des Mietverhältnisses, Kaution, Staffel- oder Indexvereinbarungen, letzte Mieterhöhung. Dazu die Frage, die keiner gerne beantwortet: Gibt es offene Forderungen?

Verschweig hier nichts. Ein Mietrückstand kommt in der Prüfung ohnehin heraus, und dann verhandelt der Käufer über deine Glaubwürdigkeit statt über den Rückstand. Das kostet mehr. Eine leerstehende Wohnung ist übrigens kein Makel: Sie lässt sich sofort zur Marktmiete neu vermieten.

Du willst die Mietaufstellung so, wie Käufer und Banken sie sehen wollen? Die bauen wir mit dir.

Instandhaltungsstau: was Käufer abziehen und was du dagegen tun kannst

65 Prozent der Bochumer Wohngebäude sind älter als Baujahr 1970. Bei Mehrfamilienhäusern ist der Anteil in vielen Stadtteilen noch höher. In Kruppwerke liegt er bei 86,3 Prozent, in der Südinnenstadt bei 79,0 Prozent, in Grumme bei 82,8 Prozent. Ein Zinshaus ohne offene Baustelle ist in dieser Stadt die Ausnahme, nicht die Regel.

Käufer wissen das und ziehen trotzdem großzügig ab. Was der Verkäufer auf 20.000 Euro schätzt, setzt der Käufer gern mit 60.000 an, weil er das Risiko nicht kennt. Deine Aufgabe ist nicht, alles zu sanieren. Deine Aufgabe ist, das Risiko sichtbar und damit klein zu machen.

Was sich vor dem Verkauf lohnt

• Ein Kostenvoranschlag statt einer Schätzung. Ein Dachdeckerangebot über 38.000 Euro ist eine harte Zahl. „Das Dach müsste mal“ ist eine Einladung zum Abzug.
• Treppenhaus und Fassade. Der erste Eindruck und das billigste Geld. Ein Maler kostet ein paar Tausend Euro und verändert das ganze Objekt.
• Elektrik im Keller und in den Allgemeinbereichen. Ein Prüfprotokoll vom Elektriker nimmt eine der häufigsten Nachverhandlungspositionen komplett aus dem Spiel.
• Der Energieausweis. Er ist Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Fehlt er oder fehlen die Angaben in der Anzeige, drohen Bußgelder bis 10.000 Euro je Verstoß.

Was sich dagegen selten lohnt: einzelne Wohnungen komplett zu modernisieren, solange sie vermietet sind. Der Käufer bezahlt die Miete, nicht das Bad. Wenn du wissen willst, wo bei deinem Objekt die Grenze liegt, hilft dir der Blick auf den Verkauf sanierungsbedürftiger Häuser in Bochum weiter.

Wer in Bochum Mehrfamilienhäuser kauft

Die Käufer für dein Haus sind fast nie Familien, die einziehen wollen. Es sind vier Gruppen, und jede tickt anders.

• Private Kapitalanleger aus der Region. Sie kaufen ein bis drei Häuser in der Nähe ihres Wohnorts und finanzieren bei Sparkasse oder Volksbank. Sie wollen Sicherheit und einen Faktor, den sie erklären können. Die größte Gruppe.
• Bestandshalter mit mehreren Objekten. Sie rechnen kühl, prüfen schnell und zahlen zuverlässig. Dafür verhandeln sie hart und lassen sich von Emotionen nicht bewegen.
• Handwerksbetriebe und Bauträger. Für sie ist Instandhaltungsstau kein Abzug, sondern das Geschäftsmodell. Sie zahlen bei Objekten, die andere abschreckt, oft mehr als der reine Rechner.
• Aufteiler. Sie kaufen, um in Eigentumswohnungen aufzuteilen und einzeln weiterzuverkaufen. Sie zahlen die höchsten Preise, aber nur bei passendem Grundriss und passender Lage.

Ein Haus in der Innenstadt mit vielen kleinen Wohnungen zieht andere Interessenten an als ein Sechsfamilienhaus in Weitmar-Mark. Dein Objekt geht deshalb zuerst an die passende Gruppe aus der Kartei, erst danach an den offenen Markt. Das erspart dir die Neugierigen, die nur die Mieten sehen wollen.

Provision beim Mehrfamilienhaus: warum die hälftige Teilung hier nicht gilt

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher schreibt § 656c BGB die hälftige Teilung vor, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird. In Bochum sind das üblicherweise 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, also 3,57 Prozent je Seite.

Für dein Mehrfamilienhaus gilt das nicht. Der Anwendungsbereich der Vorschrift ist ausdrücklich auf Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen beschränkt, und nur dann, wenn der Käufer Verbraucher ist. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und gewerblichen Objekten ist die Provision frei verhandelbar. Sie kann komplett beim Käufer liegen, komplett bei dir oder in jedem Verhältnis dazwischen.

Das ist verhandelbares Geld. Bei einem Objekt für 900.000 Euro geht es um mehrere zehntausend Euro. Wie die Provision verteilt wird, klären wir vorher schriftlich, nicht im Verhandlungsgespräch. Details stehen unter Kosten und Provision.

Die Alternative: Aufteilung in Eigentumswohnungen

Sechs Wohnungen einzeln verkauft bringen fast immer mehr als sechs Wohnungen im Paket. Eine einzelne Wohnung kann sich ein Selbstnutzer leisten, ein ganzes Haus nicht. Bei einem Median-Angebotspreis von 2.318 Euro je Quadratmeter kann die Differenz zum Ertragswert erheblich sein.

Der Weg dahin ist lang. Du brauchst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, einen Aufteilungsplan vom Architekten, eine Teilungserklärung beim Notar und für jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt. Das kostet Zeit und Geld, bevor der erste Euro hereinkommt.

Zwei Bochumer Besonderheiten helfen dir. Es gilt kein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB, und die Kündigungssperrfrist nach einer Umwandlung beträgt drei Jahre statt acht. In vielen anderen NRW-Städten sieht das anders aus.

Ob sich der Aufwand rechnet, hängt an drei Fragen: Sind die Wohnungen einzeln vermarktbar? Ist die Lage für Selbstnutzer attraktiv? Und hast du die Zeit? Wir rechnen dir beide Wege durch. Gewinnt der Einzelverkauf, findest du die Details unter Eigentumswohnung verkaufen in Bochum.

Mietniveau und Bestand: wo in Bochum die Zinshäuser stehen

Der Wert deines Hauses hängt an der Miete, die im Stadtteil durchsetzbar ist, und an der Konkurrenz vor Ort. Die folgende Tabelle zeigt beides: den amtlichen Median der Angebotsmieten und die Zahl der Mehrfamilienhäuser im Bestand.

Zwei Zahlen lohnen einen zweiten Blick. Wattenscheid-Mitte hat mit 240 Gebäuden die meisten großen Mehrfamilienhäuser der Stadt. Querenburg kommt bei nur 590 Mehrfamilienhäusern auf 170 große Objekte, weil dort die Großwohnanlagen von Hustadt und Steinkuhl stehen. Wer dort kauft, kalkuliert mit kurzen Mietzyklen und der Nachfrage aus rund 37.650 Studierenden der Ruhr-Universität. Das Mietniveau je Stadtteil findest du unter Mietpreise Bochum, die Entwicklung unter Kaufpreisentwicklung Bochum.

Dein Stadtteil

Für die Stadtteile mit dem größten Bestand an Anlageobjekten haben wir eigene Seiten mit den lokalen Zahlen: Langendreer, Wattenscheid-Mitte, Ehrenfeld, Innenstadt, Querenburg und Hamme.

Kurz zusammengefasst

Ein Mehrfamilienhaus verkauft sich über die Zahlen, nicht über den ersten Eindruck. Wer eine saubere Mietaufstellung, echte Handwerkerangebote für den Instandhaltungsstau und eine nachvollziehbare Ertragswertrechnung vorlegt, verhandelt aus einer anderen Position als jemand, der nur einen Wunschpreis nennt.

In Bochum kommen zwei Dinge dazu, die deinen Preis heben: keine Mietpreisbremse, und eine Käuferschicht, die Anlageobjekte in einer Stadt mit 75 Prozent Mieterhaushalten sucht. Und weil die gesetzliche Provisionsteilung bei Mehrfamilienhäusern nicht gilt, ist auch die Provision Teil deiner Verhandlung.

Der erste Schritt ist immer derselbe: eine Zahl, die trägt. Danach entscheidest du in Ruhe, ob du im Paket verkaufst oder aufteilst.