Grundstück verkaufen in Bochum

Hinter dem Elternhaus liegen 620 Quadratmeter Rasen, ein alter Apfelbaum und ein Schuppen, in dem seit Jahren nichts mehr passiert. Der Nachbar hat schon zweimal gefragt, ob du verkaufen willst. Und du hast keine Ahnung, ob das Stück Wiese 40.000 Euro wert ist oder 200.000.

Die Spanne ist tatsächlich so groß. Ein Grundstück in Bochum wird nicht nach Quadratmetern bezahlt, sondern nach Baurecht. Zwei nebeneinanderliegende Flächen können sich im Preis verdreifachen, wenn auf der einen ein Haus stehen darf und auf der anderen nicht. Bevor du also über Preise redest, musst du eine einzige Frage klären: Was darf hier gebaut werden?

Diese Seite zeigt dir, wie du das herausfindest, welche Bochumer Besonderheiten dazwischenfunken können und wann sich das Teilen eines Gartens wirklich lohnt.

Der Bebauungsplan entscheidet über deinen Preis

Der Bebauungsplan ist eine Satzung der Stadt und sagt für jede Fläche, was dort entstehen darf. Vier Angaben sind für dich wichtig.

• Art der Nutzung. Reines Wohngebiet, allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet. Das legt fest, ob dort ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder eine Werkstatt hin darf.
• Grundflächenzahl. Sie sagt, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf. Bei 0,4 sind das auf 620 Quadratmetern 248 Quadratmeter Grundfläche.
• Geschossflächenzahl und Zahl der Vollgeschosse. Zwei Vollgeschosse statt einem verdoppeln die Wohnfläche und damit oft den Grundstückspreis.
• Baugrenzen und Baulinien. Sie legen fest, wo genau auf dem Grundstück das Haus stehen muss. Ein tiefer, schmaler Zuschnitt kann trotz großer Fläche nur ein kleines Haus zulassen.

Die Stadt Bochum stellt eine Bebauungsplanauskunft online bereit. Dort siehst du, ob für deine Fläche überhaupt ein Plan besteht. Steht kein Plan zur Verfügung, richtet sich die Bebaubarkeit nach § 34 BauGB, also danach, ob sich ein Neubau in die vorhandene Umgebung einfügt. Das ist Auslegungssache, und genau dann wird die Bauvoranfrage wichtig.

Die Bauvoranfrage: der wertvollste Zettel deiner Verkaufsakte

Eine Bauvoranfrage ist ein verkleinerter Bauantrag. Du fragst die Stadt verbindlich: Darf hier ein Haus mit diesen Maßen entstehen? Die Antwort heißt Bauvorbescheid und bindet die Behörde in der Regel für drei Jahre.

Für dich als Verkäufer ist dieses Papier bares Geld. Es verwandelt „vermutlich bebaubar“ in „genehmigt“. Ein Käufer, der einen Bauvorbescheid in der Hand hält, muss kein Risiko einpreisen und kann seiner Bank etwas vorlegen. Wir haben Fälle erlebt, in denen ein Vorbescheid den Unterschied zwischen zwei Interessenten und zwölf ausgemacht hat.

Der Aufwand ist überschaubar. Ein Architekt reicht die Unterlagen ein, die Kosten liegen im niedrigen vierstelligen Bereich. Bei einem Grundstück, dessen Wert an der Bebaubarkeit hängt, ist das die beste Investition vor dem Verkauf.

Du willst wissen, ob sich für deine Fläche eine Bauvoranfrage lohnt? Wir prüfen das Baurecht vorab.

Bodenrichtwert und BORIS NRW: was die amtliche Zahl kann und was nicht

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter, ermittelt vom Gutachterausschuss aus tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen. In NRW kannst du ihn kostenlos über das Portal BORIS.NRW abrufen. Für Bochum liegt der durchschnittliche Bodenrichtwert bei rund 346 Euro je Quadratmeter, im Süden der Stadt bei etwa 380 Euro, im Norden bei etwa 292 Euro.

Diese Zahl ist ein Anker, kein Preis. Der Bodenrichtwert gilt für ein fiktives Grundstück mit den typischen Eigenschaften der Zone: bestimmte Größe, bestimmte Tiefe, bestimmter Erschließungszustand. Weicht dein Grundstück davon ab, weicht auch der Wert ab.

Nach oben oder unten verschieben ihn unter anderem: der Zuschnitt, die Hanglage, Bäume mit Schutzstatus, ein Altbestand, der abgerissen werden muss, ein Wegerecht des Nachbarn oder eine Fläche, die nur über eine Zufahrt erreichbar ist. Der Gutachterausschuss Bochum hat im letzten Berichtsjahr 2.417 Kaufverträge erhalten, davon waren 2.031 auswertbar. Aus diesen echten Fällen entstehen die Werte, die wir für deine Einordnung nutzen.

Erschließung: liegt der Anschluss schon an?

Ein Grundstück ist erschlossen, wenn es an eine öffentliche Straße grenzt und Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telekommunikation anliegen. Klingt selbstverständlich, ist es bei innerstädtischen Baulücken und geteilten Gärten aber nicht.

Halte zwei Kostenblöcke auseinander. Erschließungsbeiträge nach BauGB zahlt der Eigentümer an die Stadt, wenn eine Straße erstmalig hergestellt wird. Die Hausanschlusskosten vom Kanal bis ins Gebäude trägt der Bauherr. Bei einem Hinterliegergrundstück kommen hier schnell 15.000 bis 30.000 Euro zusammen.

Kläre das vor dem Verkauf und schreib die Antwort ins Exposé. Ein Käufer, der die Erschließungskosten nicht kennt, rechnet den ungünstigsten Fall und zieht ihn vom Preis ab. Ein Käufer, der die Zahl kennt, rechnet mit ihr.

Bebauungsplan, Bodenrichtwert und Erschließung ergeben zusammen einen Preis. Den rechnen wir dir kostenlos aus.

Altlasten, Baulasten, Bergbau: die drei Bochumer Themen

Altlasten

Bochum war über hundert Jahre Industriestadt. Zechen, Kokereien, Gießereien, Werkstätten, Tankstellen. Viele Flächen, auf denen heute Wohnhäuser stehen, hatten früher eine andere Nutzung. Die Stadt führt ein Altlastenkataster, in dem Verdachtsflächen und untersuchte Flächen verzeichnet sind. Eine Anfrage dort gehört zu jeder Grundstücksvermarktung.

Wenn du von einer Belastung weißt und sie verschweigst, haftest du auch nach dem Verkauf, trotz Gewährleistungsausschluss. Sag lieber, was du weißt, und lass den Preis das regeln. Bei begründetem Verdacht ist ein Bodengutachten billiger als der Abschlag, den ein Käufer sonst einpreist.

Baulasten

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsicht, eingetragen im Baulastenverzeichnis der Stadt. Typische Fälle: eine Abstandsflächenbaulast zugunsten des Nachbarn, eine Zufahrtsbaulast für ein Hinterliegergrundstück, eine Stellplatzbaulast.

Der Haken: Baulasten stehen nicht im Grundbuch. Wer nur den Grundbuchauszug prüft, sieht sie nicht. Sie können die Bebaubarkeit trotzdem massiv einschränken. Eine Abstandsflächenbaulast auf deinem Grundstück kann bedeuten, dass ein Teil der Fläche für immer frei bleiben muss. Das Baulastenverzeichnis anzufragen kostet wenig und verhindert eine böse Überraschung nach dem Notartermin.

Bergbaubetroffenheit

Bochum liegt vollständig im ehemaligen Steinkohlenrevier. Unter der Stadt verlaufen alte Stollen, Schächte und Abbaubereiche, teils aus dem frühen Bergbau in geringer Tiefe. Für Bauvorhaben ist das relevant: Bei Tagesöffnungen oder oberflächennahem Abbau kann eine Baugrunduntersuchung oder eine besondere Gründung nötig werden.

Die zuständige Bergbehörde ist die Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung Bergbau und Energie in NRW. Dort kannst du eine Auskunft zur Bergbaubetroffenheit deines Flurstücks beantragen. Auch die RAG hält Informationen zu Grubenbildern und Altbergbau vor.

Keine Panik: In Bochum wird ständig gebaut, und die allermeisten Grundstücke sind ohne besondere Auflagen bebaubar. Aber ein Käufer, der die schriftliche Auskunft in den Unterlagen findet, verhandelt anders als einer, der selbst nachfragen muss.

Diese drei Auskünfte holen wir für dich ein, bevor ein Käufer danach fragt.

Einen Teil des Gartens verkaufen: wann sich das lohnt

Viele Bochumer Grundstücke aus den Fünfziger- und Sechzigerjahren sind großzügig geschnitten. Ein Haus vorn, dahinter 400 oder 600 Quadratmeter Garten, den niemand mehr pflegt. Diese Flächen zu teilen ist oft der Weg mit dem besten Verhältnis von Aufwand zu Ertrag.

Der Ablauf ist überschaubar. Ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur teilt das Flurstück und setzt die neuen Grenzen. Das Katasteramt schreibt die Teilung fort, das Grundbuchamt legt ein neues Blatt an. Vorher muss geklärt sein, ob das hintere Stück selbstständig bebaubar ist, wie es erschlossen wird und ob eine Zufahrtsbaulast nötig ist.

Drei Punkte, die dabei regelmäßig übersehen werden:

• Abstandsflächen zum Bestandshaus. Wenn das neue Grundstück zu nah heranrückt, wird dein eigenes Haus unter Umständen zum Problemfall.
• Belastungen im Grundbuch. Läuft noch eine Grundschuld auf dem Gesamtgrundstück, muss die Bank die Teilfläche aus der Haftung entlassen. Das braucht Vorlauf.
• Der eigene Wohnwert. Ein Haus mit halbiertem Garten und einem Neubau vor der Terrasse verliert an Wert. Rechne beides gegeneinander, bevor du dich entscheidest.

Wenn am Ende der Verkauf von Haus und Grundstück zusammen sinnvoller ist, findest du das Vorgehen auf der Seite Haus verkaufen in Bochum.

Bodenwerte im Bochumer Vergleich

Der Bodenrichtwert allein sagt wenig. Ein Blick auf das Preisniveau der Nachbarstädte zeigt, wo Bochum steht.

Bochum liegt beim Bauland auf dem höchsten Niveau der Nachbarschaft, gleichauf mit Dortmund und deutlich über Essen, Herne und Gelsenkirchen. Für dich als Verkäufer ist das eine gute Ausgangslage. Die Zahl der Baugenehmigungen ist zuletzt stark eingebrochen, von 961 über 875 auf 273 Wohneinheiten im Jahr. Bauland ist knapp, und wer bauen will, sucht.

Wie sich die Werte in deiner Straße darstellen, erklärt die Seite zu den Bodenrichtwerten in Bochum. Eine Einordnung des gesamten Marktes findest du unter Immobilienmarkt Bochum.

Dein Stadtteil

Wo in Bochum noch Flächen frei sind und was sie bringen, unterscheidet sich stark. Für die Stadtteile mit dem größten Grundstücksmarkt gibt es eigene Seiten: Stiepel, Weitmar-Mark, Höntrop, Laer, Harpen und Linden.

Kurz zusammengefasst

Beim Grundstück verkaufst du kein Stück Erde, sondern eine Baumöglichkeit. Wer Bebauungsplan, Erschließung und Zuschnitt geklärt hat und im besten Fall einen Bauvorbescheid vorlegt, verlangt einen anderen Preis als jemand mit einem Luftbild und einer Hoffnung.

Drei Bochumer Punkte gehören dazu: das Altlastenkataster wegen der Industriegeschichte, das Baulastenverzeichnis, weil Baulasten nicht im Grundbuch stehen, und eine Auskunft zur Bergbaubetroffenheit, weil die ganze Stadt im ehemaligen Steinkohlenrevier liegt.

Bauland ist in Bochum knapp und liegt preislich vor Essen, Herne und Gelsenkirchen. Wenn du wissen willst, was deine Fläche bringt, fangen wir mit dem Baurecht an.