Immobilienmakler in Bochum-Hordel

In der Dahlhauser Heide stehen die Häuser so, wie Krupp sie bauen ließ: kleine Doppel- und Reihenhäuser, jedes mit Vorgarten, hinten ein Nutzgarten, in dem früher Kohl wuchs. Deshalb nennen Bochumer die Siedlung bis heute Kappeskolonie. Sie steht unter Denkmalschutz und ist der Grund, warum Hordel anders aussieht als jeder andere Ortsteil in Bochum-Mitte.

Hordel ist klein. 3.250 Menschen leben hier auf 2,35 Quadratkilometern, in 950 Wohngebäuden mit zusammen 1.600 Wohnungen. Kein einziges Gebäude im Ortsteil hat zehn Wohnungen oder mehr. 830 der 950 Gebäude sind Ein- oder Zweifamilienhäuser. Wer hier wohnt, wohnt fast immer im eigenen Haus: Die Eigentumsquote liegt bei 52 Prozent, in Bochum insgesamt bei rund 25.

Das hat eine Folge, die du kennen solltest, bevor du verkaufst oder kaufst. In Hordel wechseln so wenige Objekte den Besitzer, dass die Stadt für Eigentumswohnungen gar keinen Preis mehr ausweist. Die Fallzahl reicht nicht. Deine Immobilie hier zu bewerten ist deshalb Handarbeit — und der Grund, warum ein Immobilienmakler in Bochum-Hordel ohne Blick in die Nachbarortsteile und den Bodenrichtwert nicht weit kommt.

So wohnst du in Hordel

Die Gartenstadt Dahlhauser Heide

Die Siedlung gehört zu den Krupp’schen Werkssiedlungen und ist bis heute weitgehend im Original erhalten: geschwungene Straßenzüge, Fachwerkgiebel, Ställe im Hof, große Gärten. Sie war für Bergleute gebaut, die neben der Arbeit unter Tage Gemüse zogen und Kleinvieh hielten. Das Wahrzeichen dieser Bergbaugeschichte ist der Malakowturm der Zeche Hannover im Bild — heute Teil des LWL-Industriemuseums und nur ein paar Minuten von der Siedlung entfernt.

Für dich als Eigentümer heißt Denkmalschutz zweierlei. Erstens: Was du an Fenstern, Fassade, Dach und Farben änderst, ist nicht frei. Sprich vorher mit der Unteren Denkmalbehörde, sonst baust du zurück. Zweitens: Ein eingetragenes Baudenkmal bringt steuerlich erhöhte Abschreibungen auf Sanierungskosten mit — für Kapitalanleger ist genau das oft der Grund zu kaufen. Ob dein Haus im Einzelfall eingetragen ist, steht in der Denkmalliste und gehört in jede Verkaufsunterlage.

Der älteste Gebäudebestand der Stadt

88,4 Prozent der Wohngebäude in Hordel stammen aus der Zeit vor 1970. Das ist der höchste Wert aller 30 Bochumer Ortsteile. Nur 3,2 Prozent sind nach der Jahrtausendwende gebaut worden, das ist der niedrigste. Praktisch bedeutet das: Fast jedes Haus, das hier verkauft wird, hat mindestens eine Sanierungsrunde hinter sich und eine vor sich. Käufer fragen nach Heizung, Dach, Elektrik und Feuchtigkeit im Keller. Wer die Antworten mit Rechnungen belegen kann, verhandelt entspannter.

Die Wohnungen sind mit 70,4 Quadratmetern deutlich größer als in den dichten Nachbarstadtteilen, die Haushalte mit 2,1 Personen ebenfalls. Hordel ist Familiengebiet. Und es ist alt geworden: Der Altenquotient liegt bei 62,4, einer der höchsten Werte der Stadt. Viele Häuser sind seit Jahrzehnten in derselben Familie.

Malakowturm, Blumenkamp, tiefster Punkt Bochums

An der Grenze zu Günnigfeld steht die Zeche Hannover mit ihrem Malakowturm, dem wuchtigen gemauerten Förderturm, der heute zum LWL-Industriemuseum gehört. Im Westen liegt das Naturschutzgebiet Blumenkamp, in dem mit 43 Metern über Normalnull der tiefste Punkt Bochums liegt. Zwischen Museum und Naturschutzgebiet ist Hordel vor allem eines: leise. Wer aus der Innenstadt hierher zieht, merkt den Unterschied am ersten Abend.

Bus statt Bahn

Hordel hat keinen Schienenanschluss. Die Anbindung läuft über Buslinien der BOGESTRA Richtung Bochumer Zentrum und Richtung Herne. Zur nächsten U35-Haltestelle in Hamme oder Hofstede fährst du ein paar Minuten. Auf die A42 kommst du über Herne, auf die A40 über Hamme.

Das ist der Punkt, an dem Hordel Interessenten verliert und an dem es andere gewinnt. Wer ohne Auto lebt, wird hier nicht glücklich. Wer ein Haus mit Garten in einer ruhigen Denkmalsiedlung sucht und zwei Autos vor der Tür hat, findet in Bochum wenig Vergleichbares. Sag das in der Vermarktung offen — es filtert die richtigen Interessenten heraus statt Termine zu erzeugen, die niemandem helfen.

Wer in Hordel mietet

Mietwohnungen sind in Hordel knapp. Bei 1.600 Wohnungen insgesamt und einer Eigentumsquote von 52 Prozent bleiben rechnerisch rund 770 Mietwohnungen im ganzen Ortsteil. 10,9 Prozent des Bestands sind öffentlich gefördert, ein für Bochum hoher Wert.

Hier mieten vor allem drei Gruppen. Familien mit Kindern: Die Haushaltsgröße liegt bei 2,1 Personen und ist die höchste unter den nördlichen Ortsteilen. Ältere Menschen, die aus dem zu groß gewordenen Haus in eine Wohnung im Ort ziehen. Und Beschäftigte aus den Betrieben in Herne und Gelsenkirchen.

Die Median-Miete beträgt 8,00 Euro je Quadratmeter, 76 Cent unter dem Stadtmedian. Das klingt wenig, ist aber für ein Siedlungshaus mit 90 Quadratmetern schon ein Unterschied von 68 Euro im Monat. Bei einem Haus mit Garten in der Kappeskolonie kannst du in aller Regel über dem Stadtteilmedian ansetzen, weil es schlicht kaum Konkurrenzangebote gibt. Ein Haus zur Miete ist hier eine Seltenheit.

In Hordel vermieten: rechnen ohne amtlichen Kaufpreis

Weil für Hordel kein Median-Kaufpreis vorliegt, rechnest du die Rendite von der anderen Seite her. Die Jahreskaltmiete je Quadratmeter steht fest: 8,00 Euro mal zwölf Monate sind 96 Euro. Was dabei herauskommt, hängt allein davon ab, was du zahlst.

Eigene Berechnung: Median-Angebotsmiete Hordel 8,00 €/m² nettokalt (Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer 2025) mal zwölf Monate, geteilt durch den jeweiligen Kaufpreis je m². Ohne Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten.

Zum Vergleich: Bochum insgesamt kommt auf 4,5 Prozent brutto. In Hordel entscheidet also der Einkauf über alles. Abziehen musst du 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund zwei Prozent Notar und Grundbuch, dazu Verwaltung, nicht umlegbare Kosten und eine Rücklage, die bei 88,4 Prozent Altbestand nicht knapp sein darf.

Zwei Punkte sprechen für Hordel als Vermietungsobjekt. Die Fluktuation ist niedrig, weil Familien in Siedlungshäusern lange bleiben. Und Bochum steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes: keine Mietpreisbremse, Kappungsgrenze 20 statt 15 Prozent in drei Jahren. Bei einem Denkmalobjekt kommt die erhöhte Abschreibung auf Sanierungskosten dazu — das lohnt sich, mit dem Steuerberater vor dem Kauf durchzurechnen.

Weiter zu Wohnung vermieten in Hordel, Haus vermieten in Hordel und zur Mietverwaltung in Hordel.