Immobilienmakler in Bochum: alle Stadtteile

Warum ein Preis in Bochum ohne Stadtteil nicht funktioniert

Drei Dinge treiben die Unterschiede auseinander. Das erste ist das Baujahr. Stadtweit stammen rund 65 Prozent aller Wohngebäude aus der Zeit vor 1970. In Kruppwerke sind es 86,3 Prozent, in Stiepel nur 46,1. Ein Käufer rechnet bei einem alten Haus Heizung, Fenster und Dach in seinem Kopf gegen den Preis. In einem Stadtteil, in dem fast jedes Haus alt ist, zieht dieser Abschlag den ganzen Markt nach unten.

Das zweite ist die Eigentumsquote. Im Bezirk Mitte gehören 17 Prozent der Wohnungen den Menschen, die darin leben. In Bochum-Süd sind es 33 Prozent. Wo viele Eigentümer wohnen, sind Gärten gepflegt, Fassaden gestrichen und Käufer bereit, mehr zu zahlen. Wo fast alles vermietet ist, entscheidet die Rendite über den Preis, nicht das Gefühl.

Das dritte ist die Nachfrage von außen. Rund 56.000 Studierende leben in Bochum, allein an der Ruhr-Universität sind es etwa 37.650. Sie ziehen die Mieten in Querenburg und in der Innenstadt bei kleinen Wohnungen an, ohne die Kaufpreise mitzuziehen. Auf dem früheren Opel-Gelände in Laer entsteht mit MARK 51°7 ein Technologiestandort, direkt daneben mit dem Ostpark ein Wohngebiet mit rund 1.300 Wohneinheiten. Solche Projekte verschieben einen lokalen Markt innerhalb weniger Jahre.

Erschwerend kommt hinzu, dass der qualifizierte Mietspiegel für Bochum seit seiner letzten Fassung keine Wohnlagen mehr ausweist. Die Adresse steht also nicht mehr in der Tabelle, sie steckt trotzdem im Preis. Wie sich die Lagen tatsächlich verteilen, haben wir auf der Seite zu den Bochumer Wohnlagen aufgeschrieben.

Das Gefälle läuft nicht von Nord nach Süd, sondern kreuz und quer

Auf den ersten Blick wirkt es, als werde es nach Süden hin einfach teurer. So einfach ist es nicht. Querenburg liegt mitten im teuersten Bezirk und hat mit 8,00 € je Quadratmeter eine der günstigsten Mieten der Stadt, weil dort die Großwohnanlagen der Hustadt und viele studentische Verträge das Bild prägen. Eppendorf liegt am Rand von Wattenscheid, dem günstigsten Bezirk, und kommt bei der Miete mit 9,63 € über den Stadtschnitt.

Auch innerhalb eines Bezirks laufen die Zahlen weit auseinander. In Bochum-Mitte stehen Hofstede mit 1.611 € und Altenbochum mit 2.709 € je Quadratmeter nebeneinander — das ist fast das Anderthalbfache, in ein und demselben Bezirk. Wer eine Immobilie in Bochum erbt oder verkauft, sollte deshalb nie mit dem Bezirksdurchschnitt rechnen, sondern immer mit dem Stadtteil.

Alle 30 Stadtteile auf einen Blick

Offiziell sind die 30 statistischen Bezirke die Stadtteile Bochums. Bekannte Ortslagen wie Ehrenfeld, Stahlhausen, die Hustadt oder Sevinghausen gehören jeweils zu einem davon. Zu jedem Stadtteil gibt es eine eigene Seite mit Preisen, Bebauung, Schulen und Verkehrsanbindung.

Was diese Spanne für dich bedeutet

Wenn du verkaufst

Der häufigste teure Fehler in Bochum ist der Preis aus dem Nachbarstadtteil. Wer sein Haus in Riemke am Verkauf in Weitmar-Mark ausrichtet, startet 900 € je Quadratmeter zu hoch. Nach acht Wochen ohne Besichtigung senkt er, nach weiteren acht senkt er wieder. Am Ende steht ein Preis unter dem, der am ersten Tag möglich gewesen wäre, weil jeder Interessent die Preisgeschichte im Portal sieht. Aus über 400 Verkäufen wissen wir ziemlich genau, an welcher Stelle ein Bochumer Preis kippt. Du hast davon den Vorteil, dass dein Preis von Anfang an trägt. Wie das im Detail läuft, steht auf der Seite Immobilie verkaufen in Bochum.

Wenn du vermietest

Bochum steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes. Das heißt: keine Mietpreisbremse, Kappungsgrenze 20 Prozent in drei Jahren statt 15, Kündigungssperrfrist drei Jahre statt acht. Du hast beim Neuvertrag also mehr Spielraum als in Düsseldorf oder Köln. Der Spielraum nützt dir aber nur, wenn du weißt, was dein Stadtteil hergibt. Zwischen Hiltrop und Stiepel liegen mehr als drei Euro je Quadratmeter. Was das für die Vermietung heißt, findest du unter Wohnung vermieten in Bochum.

Wenn du kaufst oder anlegst

Die günstigen Stadtteile sind günstig, weil dort viel Sanierung wartet. Ein Haus in Günnigfeld für 2.627 € je Quadratmeter ist kein Schnäppchen, wenn Dach und Heizung fällig sind. Rechne die Nebenkosten mit: 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen, dazu Notar und Grundbuch. Für Kapitalanleger zählt die Mietrendite, und die ist im Norden und in Wattenscheid rechnerisch am höchsten. Details dazu stehen auf der Seite Kapitalanlage in Bochum.

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Häufige Fragen zu den Bochumer Stadtteilen