Mietspiegel Bochum

Du willst die Miete anheben, hast im Netz gelesen, deine Straße liege in einer „guten Wohnlage“, und suchst im Bochumer Mietspiegel den passenden Zuschlag. Du wirst ihn nicht finden. Die aktuelle Fassung kennt keine Wohnlagen mehr.

Das ist die wichtigste Änderung am Mietspiegel Bochum seit Jahren, und sie ist erstaunlich wenig bekannt. Auf dieser Seite steht, was der Mietspiegel rechtlich leistet, wie du ihn für eine Mieterhöhung nutzt und was der Wegfall der Wohnlagen praktisch für dich bedeutet.

Was der Mietspiegel Bochum ist

Der Mietspiegel ist eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten. Er zeigt, was in Bochum für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Energieeffizienz tatsächlich gezahlt wird. Grundlage ist eine Befragung zu über 10.000 Wohnungen im Stadtgebiet.

Erstellt hat ihn der Arbeitskreis Mietspiegel. Darin sitzen Vertreter der Mieterseite, Vertreter der Vermieterseite und die Stadt Bochum. Beide Seiten haben ihn anerkannt. Genau das macht den Unterschied zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel.

Qualifiziert heißt: Er gilt vor Gericht

Ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Daraus folgt eine Vermutungswirkung: Es wird vermutet, dass die dort ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend abbilden. Wer etwas anderes behauptet, muss es beweisen.

Für dich als Vermieter ist das die stärkste Begründung, die du für ein Mieterhöhungsverlangen bekommen kannst. Alternativen wären drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Beides ist aufwendiger, teurer und angreifbarer.

Wo deine Wohnung im Mietspiegel steht und was am Markt drin ist, rechnen wir dir aus.

Wofür der Mietspiegel Bochum rechtlich zählt

Mieterhöhung im laufenden Vertrag

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB muss in Textform kommen, sie muss begründet sein, und die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Dein Mieter hat danach eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab dem dritten Monat. Stimmt er nicht zu, bleibt dir nur die Klage auf Zustimmung — und dann zählt, wie sauber du begründet hast.

Die Kappungsgrenze — und der Bochumer Sonderfall

Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete viel höher liegt als deine Bestandsmiete, darfst du nicht in einem Sprung dorthin. Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung auf einen Prozentsatz der Miete, die vor drei Jahren galt.

In vielen Städten in Nordrhein-Westfalen liegt diese Grenze bei 15 Prozent. In Bochum nicht. Bochum steht nicht in der Mieterschutzverordnung NRW, obwohl diese zuletzt von 18 auf 57 Kommunen ausgeweitet wurde. Dortmund ist die einzige Ruhrgebietsstadt darin. Für dich gilt deshalb die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren.

Quelle: Mieterschutzverordnung NRW (MHKBD NRW, gültig ab 01.03.2025, ausgeweitet auf 57 Kommunen ohne Bochum); Mieterverein Bochum, Meldung vom 20.11.2025; Stadt Bochum, Mietspiegel und Wohnraumschutzsatzung (in Kraft seit 15.07.2025). Stand: 09/2026 — der Status ist jährlich zu prüfen.

Was der Mietspiegel nicht regelt

Er gilt für Wohnraum, nicht für Gewerbe, nicht für möblierte Kurzzeitvermietung und nicht für geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung. Bei einer Neuvermietung bist du in Bochum ohnehin nicht an ihn gebunden, weil hier keine Mietpreisbremse greift. Als Orientierung ist er trotzdem sinnvoll: Wer weit über der ortsüblichen Miete inseriert, verliert Zeit und findet am Ende doch nur zum Marktpreis einen Mieter.

Du willst deine Miete anpassen und sicher sein, dass das Schreiben hält? Lass es vorher prüfen.

Die wichtigste Änderung: keine Wohnlagen mehr

Bis zur letzten Neufassung teilte der Bochumer Mietspiegel das Stadtgebiet in 19 Wohnlagen ein. Diese Einteilung gibt es nicht mehr. Die Auswertung der Befragungsdaten hat keine klaren Preisunterschiede zwischen den Wohnlagen ergeben. Was sich nicht messen lässt, kann auch nicht als Merkmal ausgewiesen werden.

Für ein Mieterhöhungsverlangen ist die Wohnlage in Bochum damit kein Merkmal mehr. Es bleiben: Alter, Art, Ausstattung, Beschaffenheit, Größe und Energieeffizienz der Wohnung.

Was das praktisch für dich bedeutet

Erstens: Du kannst für deine Adresse keinen Lagezuschlag mehr begründen. Wer bisher mit „gute Wohnlage Stiepel“ argumentiert hat, muss umdenken. Die Wohnung selbst muss den höheren Preis tragen.

Zweitens: Dieselbe Regel schützt dich in den günstigeren Stadtteilen. In Hamme oder Wattenscheid-Mitte kann dir niemand mehr einen Lageabschlag entgegenhalten. Eine sanierte Wohnung mit gutem Energiewert wird dort nach denselben Merkmalen bewertet wie im Süden.

Drittens: Investitionen in die Substanz zahlen sich stärker aus als früher. Neue Fenster, gedämmte Kellerdecke, ein modernisiertes Bad, eine zeitgemäße Heizung — das sind jetzt die Hebel, mit denen du in eine höhere Spanne rutschst. Bei einem Bestand, in dem rund 65 Prozent aller Bochumer Wohngebäude vor Baujahr 1970 errichtet wurden, ist das eine echte Chance.

Viertens: Der Marktpreis kennt die Wohnlage weiterhin sehr wohl. Zwischen Stiepel mit 10,38 € und Hiltrop mit 7,28 € je Quadratmeter liegen mehr als drei Euro. Der Mietspiegel bildet die Bestandsmieten ab, die Marktdaten die Angebotsmieten. Beide widersprechen sich nicht — sie messen Verschiedenes. Was in deinem Stadtteil aktuell inseriert wird, findest du bei den Mietpreisen in Bochum.

Wann der Mietspiegel nicht weiterhilft

Er deckt die reguläre Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ab. Drei Fälle laufen anders.

Modernisierungserhöhung

Wenn du modernisierst — neue Fenster, Dämmung, eine effizientere Heizung —, darfst du einen Teil der Kosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Diese Erhöhung ist unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete und unabhängig von der Kappungsgrenze; sie hat eigene Grenzen und eigene Ankündigungsfristen. Instandhaltung zählt dabei nicht mit: Was ohnehin kaputt war, musst du herausrechnen. Genau an dieser Trennung scheitern die meisten Modernisierungserhöhungen.

Staffel- und Indexmiete

Habt ihr im Vertrag eine Staffelmiete vereinbart, steigt die Miete nach dem vereinbarten Plan — der Mietspiegel spielt dann keine Rolle. Bei einer Indexmiete koppelt sich die Miete an den Verbraucherpreisindex. Beide Varianten schließen die reguläre Mieterhöhung nach dem Mietspiegel für ihre Laufzeit aus.

Neuvermietung

Beim Mieterwechsel bist du in Bochum frei, weil hier keine Mietpreisbremse gilt. Was der Markt hergibt, zeigen die Angebotsmieten der einzelnen Stadtteile, nicht der Mietspiegel. Diese Kombination — kein Mietpreisbremsen-Gebiet, aber ein qualifizierter Mietspiegel für den Bestand — gibt es so in kaum einer anderen Ruhrgebietsstadt.

Du vermietest neu und willst den Marktpreis für deinen Stadtteil kennen?

So gehst du bei einer Mieterhöhung vor

Warum die Energieeffizienz jetzt so wichtig ist

Seit der letzten Neufassung ist die Energieeffizienz ein ausdrückliches Merkmal des Bochumer Mietspiegels. Das trifft eine Stadt besonders hart, in der rund 65 Prozent aller Wohngebäude aus der Zeit vor Baujahr 1970 stammen. Über 70 Prozent der angebotenen Wohnungen sind älter als 50 Jahre. Je nachdem, auf welcher Seite du stehst, ist das ein Nachteil oder ein Vorteil.

Praktisch heißt das: Wer die Kellerdecke dämmt, die Fenster tauscht und die Heizung erneuert, verschiebt seine Wohnung im Mietspiegel nach oben und kann die Miete auf dieser Grundlage begründen. Wer nichts tut, verliert nicht nur beim Mietpreis, sondern auch beim späteren Verkaufspreis. Der Energieausweis muss ohnehin bei jeder Neuvermietung und jedem Verkauf spätestens zur Besichtigung vorliegen; fehlende oder falsche Angaben in Anzeigen können mit bis zu 10.000 € geahndet werden.

Häufige Fragen zum Mietspiegel Bochum

Kurz zusammengefasst

Bochum hat einen qualifizierten Mietspiegel. Er ist deine beste Begründung für eine Mieterhöhung und wirkt vor Gericht zu deinen Gunsten. Anders als in vielen NRW-Städten darfst du in Bochum innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 Prozent erhöhen, weil die Stadt nicht unter die Mieterschutzverordnung fällt.

Die Wohnlage ist als Merkmal weggefallen. Was zählt, ist der Zustand deiner Wohnung: Alter, Ausstattung, Beschaffenheit, Größe und Energieeffizienz. Wer modernisiert, kann das jetzt unmittelbarer in Miete umsetzen. Wenn du wissen willst, wo deine Wohnung im Bochumer Markt steht, ist eine Bewertung deiner Immobilie der schnellste Weg zu einer belastbaren Zahl. Wie sich die Mieten über die Jahre bewegt haben, zeigt die Mietpreisentwicklung in Bochum.