Mietpreise in Bochum

Drei Wochen nach der Anzeige stehen 60 Anfragen im Postfach, und du weißt nicht, ob du zu günstig warst. Oder es meldet sich niemand, und du fragst dich, ob zwei Euro zu viel im Inserat stehen. Beides passiert ständig — und beides lässt sich vorher ausrechnen, wenn du die Mietpreise in Bochum für deinen Stadtteil kennst.

Zwischen den Stadtteilen liegen mehr als drei Euro je Quadratmeter. Die Zahlen unten stammen aus dem Wohnungsmarktbarometer der Stadt Bochum, das für jeden der 30 Ortsteile einen eigenen Median der Angebotsmieten ausweist. Nettokalt, also ohne Betriebskosten und ohne Heizung.

Warum Bochum ein Mieterstadt-Markt ist

Von rund 200.000 Wohnungen sind nur etwa 49.000 selbst genutzt. Die Eigentumsquote liegt bei 25 Prozent, also wohnen drei von vier Haushalten zur Miete. In der Innenstadt sind es sogar 93 Prozent, in Hordel dagegen weniger als die Hälfte. Für dich als Vermieter heißt das: Die Nachfrage ist in weiten Teilen der Stadt strukturell da, sie schwankt nur in ihrer Zusammensetzung.

Dazu kommt ein sehr enger Markt. Der Zensus weist rund 7.000 leerstehende Wohnungen aus, das sind 3,6 Prozent. Davon stehen rund 3.000 Wohnungen länger als ein Jahr leer, häufig wegen Sanierungsstau. Rechnest du diese Objekte heraus, bleiben rund 2 Prozent marktaktiver Leerstand. Unter drei Prozent gilt ein Wohnungsmarkt als angespannt. Eine ordentliche Drei-Zimmer-Wohnung mit Balkon findet in Bochum innerhalb weniger Tage einen Nachmieter.

Die Bezirksebene über deinem Stadtteil

Über den 30 Stadtteilen liegen sechs Stadtbezirke, und deren Mediane sortieren sich klar: Süd führt mit 9,52 € je Quadratmeter, danach folgen Südwest mit 9,32 €, Mitte mit 9,07 €, Ost und Wattenscheid mit jeweils 8,20 € und Nord mit 7,85 €. Den stärksten Anstieg zeigte zuletzt der Bezirk Mitte mit 6,6 Prozent, den schwächsten der Norden. Wenn dein Stadtteil in der Tabelle nah an der Bezirksgrenze zu einer teureren Lage liegt, lohnt der Blick auf beide Werte — Interessenten suchen nach Stadtteilnamen, nicht nach Statistikbezirken.

Welche Miete deine Wohnung in deinem Stadtteil trägt, rechnen wir dir mit Größe, Baujahr und Ausstattung aus.

Wie sich die Mietpreise in Bochum entwickelt haben

Der Median der Angebotsmieten ist in zehn Jahren von 5,80 € auf 8,76 € je Quadratmeter gestiegen. Das entspricht rund 51 Prozent. Zuletzt kamen 0,45 € je Quadratmeter hinzu, ein Plus von 5,4 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Bei 70 Quadratmetern sind das gut 31 € mehr im Monat.

Interessanter als der Mittelwert ist die Spreizung. Das untere Zehntel der Angebote liegt bei 6,42 € je Quadratmeter, das obere bei 11,67 €. Neubauwohnungen kosten im Mittel 13,56 € je Quadratmeter und damit mehr als das Doppelte einer geförderten Wohnung, die im Median bei 5,51 € liegt. Der Bochumer Mietmarkt zieht also auseinander, statt sich anzugleichen. Die Jahreswerte im Einzelnen stehen in der Mietpreisentwicklung in Bochum.

Kleine Wohnungen bringen je Quadratmeter am meisten

Unter 30 Quadratmetern liegt der Median bei 11,09 € je Quadratmeter, ab 110 Quadratmetern nur noch bei 9,31 €. Wer ein großes Haus vermietet, bekommt absolut mehr Geld, je Quadratmeter aber weniger. Für Kapitalanleger ist das ein handfestes Argument: Zwei kleine Wohnungen bringen bei gleicher Fläche mehr Miete als eine große — allerdings auch doppelt so viel Verwaltung und doppelt so viele Wechsel.

Wen du in Bochum als Mieter erreichst

199.100 Haushalte teilen sich rund 200.000 Wohnungen. Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt bei 1,85 Personen, über die Hälfte aller Haushalte besteht aus einer einzigen Person. Das Durchschnittsalter beträgt 44,4 Jahre, die größte Altersgruppe stellen mit 14,6 Prozent die 30- bis 40-Jährigen.

Für dich heißt das: Der typische Bochumer Mietinteressent sucht keine 130-Quadratmeter-Wohnung mit vier Kinderzimmern. Er sucht zwei bis drei Zimmer, einen Balkon und eine Anbindung, mit der er ohne Auto zur Arbeit kommt. Die durchschnittliche Wohnung im Bestand misst 72 Quadratmeter, je Person stehen 38,6 Quadratmeter zur Verfügung. Wer eine große Wohnung vermietet, erreicht eine kleinere Gruppe — dafür bleiben diese Mieter meist länger.

Geförderter Wohnraum spielt eine eigene Rolle

12.016 Wohnungen in Bochum sind öffentlich gefördert, das sind 6,0 Prozent des Bestands. Die Zahl sinkt seit Jahren, weil mehr Bindungen auslaufen als neue entstehen. Die Stadt hat sich 300 neue geförderte Wohneinheiten pro Jahr zum Ziel gesetzt. Rund 2.540 wohnungssuchende Haushalte konnten zuletzt nicht mit gefördertem Wohnraum versorgt werden.

Wenn du eine geförderte Wohnung besitzt, gilt die Mietpreisbindung — der Median liegt hier bei 5,51 € je Quadratmeter, und dein Mieter braucht einen Wohnberechtigungsschein. Läuft die Bindung aus, springt die Wohnung auf das freie Marktniveau. Der Sprung von 5,51 € auf 8,76 € je Quadratmeter ist erheblich, und der richtige Zeitpunkt dafür will geplant sein.

Du willst wissen, wer sich auf deine Wohnung bewirbt und wie du den Richtigen auswählst?

Was den Mietpreis in deinem Stadtteil bestimmt

Alter und Zustand des Hauses

Über 70 Prozent der in Bochum angebotenen Wohnungen sind älter als 50 Jahre. Wer in diesem Umfeld ein saniertes Bad, moderne Elektrik und dichte Fenster bietet, hebt sich sofort ab und kann am oberen Rand der Stadtteilspanne ansetzen. Der Energieausweis muss ohnehin spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und Interessenten lesen ihn inzwischen genau.

Anbindung und Umfeld

Entlang der U 35 zwischen Hauptbahnhof und Ruhr-Universität ist die Nachfrage am stabilsten. In Querenburg mit dem Campus der Ruhr-Universität und rund 37.650 Studierenden mieten überwiegend junge Haushalte — dort funktionieren kleine, möblierbare Einheiten besser als das große Familienwohnzimmer. In Stiepel, Weitmar-Mark und Wiemelhausen zahlen Familien für Grün und Schulweg die höchsten Quadratmeterpreise der Stadt.

Ausstattung, die tatsächlich Geld bringt

Balkon, Aufzug ab dem dritten Obergeschoss, ein trockener Keller und ein Stellplatz. Das sind die vier Punkte, nach denen in Bochum am häufigsten gefragt wird. Eine neue Einbauküche holst du dagegen bei der Miete selten vollständig wieder rein — sie beschleunigt eher die Vermietung, als dass sie den Quadratmeterpreis hebt.

Was deine Ausstattung in deinem Stadtteil wert ist, siehst du an einer Zahl für deine Wohnung.

Was in Bochum rechtlich gilt — und was nicht

Bochum steht nicht in der Mieterschutzverordnung NRW. Daraus folgen drei Dinge, die viele Eigentümer falsch im Kopf haben. Erstens: Es gilt keine Mietpreisbremse. Bei einer Neuvermietung bist du nicht auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt. Die Grenze bilden die Vorschriften zur Mietpreisüberhöhung und zum Mietwucher. Zweitens: Im laufenden Vertrag darfst du die Miete innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 Prozent anheben, nicht nur um 15 Prozent. Drittens: Nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt die Kündigungssperrfrist von drei Jahren, nicht von acht.

Das ist Spielraum, kein Freibrief. Für eine Mieterhöhung im Bestand brauchst du eine Begründung, und die läuft in Bochum über den qualifizierten Mietspiegel. Wer den ignoriert, bekommt die Erhöhung im Streitfall nicht durch. Wie das praktisch abläuft, steht bei der Wohnungsvermietung in Bochum.

Wer den Makler bezahlt

Bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Die Provision ist auf höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt. Du kannst diese Kosten nicht auf den Mieter abwälzen — auch nicht über Umwege wie eine Abstandszahlung für Einbauten, die keinen echten Wert haben.

Was die Zahlen für dich als Vermieter bedeuten

Der häufigste Fehler ist nicht der zu niedrige Preis, sondern der falsche Mieter. Aus über 1.000 vermieteten Wohnungen und Häusern wissen wir: Ein Mietausfall über sechs Monate frisst mehr Geld, als du in drei Jahren durch 30 Cent mehr je Quadratmeter verdienst. Deshalb lohnt es sich, mit einem realistischen Preis in den Markt zu gehen, dafür aber aus vielen Bewerbern den mit sauberer Bonität und Perspektive auszuwählen.

Der zweite Punkt betrifft Leerstand. Bochum hat eine Wohnraumschutzsatzung. Wenn eine Wohnung voraussichtlich länger als sechs Monate leer steht — etwa während einer Erbauseinandersetzung oder einer größeren Sanierung —, musst du das anzeigen. Das wissen die wenigsten, und es betrifft genau die Fälle, in denen ohnehin gerade viel zusammenkommt. Wie sich Miete und Kaufpreis zueinander verhalten, zeigt der Vergleich mit den Immobilienpreisen in Bochum.

Häufige Fragen zu den Mietpreisen in Bochum

Kurz zusammengefasst

Die Median-Nettokaltmiete liegt in Bochum bei 8,76 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von 7,28 € in Hiltrop bis 10,38 € in Stiepel. In zehn Jahren sind die Angebotsmieten um rund 51 Prozent gestiegen, bei nur etwa 2 Prozent marktaktivem Leerstand und 75 Prozent Mieterhaushalten.

Weil Bochum nicht unter die Mieterschutzverordnung fällt, hast du beim Ansetzen der Miete mehr Spielraum als in den meisten Nachbarstädten. Nutze ihn mit einem Preis, der zum Stadtteil passt, und entscheide den Rest über die Auswahl des Mieters. Eine Mietwerteinschätzung für dein Objekt kostet dich nichts und dauert zwei Minuten.