Gewerbeimmobilie verkaufen in Bochum

Kaum eine Stadt im Ruhrgebiet hat sich in so kurzer Zeit so stark gedreht wie Bochum. Auf dem Gelände, auf dem jahrzehntelang Opel gebaut wurde, sitzen heute Forschungsinstitute und Technologiefirmen. Über 96 Prozent der Gewerbeflächen auf MARK 51°7 sind vermarktet, das Ziel liegt bei mehr als 10.000 Arbeitsplätzen. Gleichzeitig kämpft die Innenstadt mit leeren Ladenlokalen und einer Kundschaft, die woanders einkauft.

Diese beiden Bewegungen bestimmen, was deine Gewerbeimmobilie bringt. Eine Halle mit Anbindung an die A40, ein Bürohaus im Umfeld des Gesundheitscampus und ein Ladenlokal in einer Nebenstraße der City sind drei völlig verschiedene Märkte, auch wenn alle drei in Bochum liegen.

Auf dieser Seite steht, wie Käufer diese Objekte bewerten, welche Unterlagen sie sehen wollen und worauf du beim Verkauf achten musst.

Wie eine Gewerbeimmobilie bewertet wird

Der Bewertungsweg ist derselbe wie bei einem Mehrfamilienhaus: Ertragswert. Nur die Eingangsgrößen sind andere und schwanken stärker.

Aus der Jahresnettomiete wird der Rohertrag. Davon gehen die Kosten ab, die du als Eigentümer trägst. Der Rest wird kapitalisiert. Der Kapitalisierungszins hängt davon ab, wie sicher der Käufer diesen Ertrag findet. Und Sicherheit heißt bei Gewerbe vor allem eins: Restlaufzeit des Mietvertrags.

Ein Objekt mit acht Jahren Restlaufzeit und einem bonitätsstarken Mieter wird deutlich höher bewertet als dasselbe Objekt mit einem Vertrag, der in vierzehn Monaten ausläuft. Der Unterschied kann 20 Prozent und mehr betragen, obwohl sich am Gebäude nichts geändert hat.

Der zweite große Faktor ist die Drittverwendungsfähigkeit. Also die Frage: Wer könnte hier noch einziehen, wenn der jetzige Mieter geht? Eine Halle mit fünf Metern lichter Höhe, Rolltor und Rampe findet fast immer einen Nachmieter. Eine Halle, die für eine bestimmte Produktion umgebaut wurde, findet ihn schwer. Eine Zahnarztpraxis mit Röntgenraum ist für Zahnärzte viel wert und für alle anderen wenig.

Was dein Mietvertrag für den Preis bedeutet, rechnen wir dir vertraulich vor.

Die vier Bochumer Gewerbemärkte

Büro

Bochum ist eine Dienstleistungsstadt geworden. 61,3 Prozent der Beschäftigten arbeiten im sonstigen Dienstleistungsbereich, deutlich über dem Landesschnitt. Das produzierende Gewerbe kommt auf 16,3 Prozent. Große Verwaltungen sitzen hier: die Konzernzentrale von Vonovia, der Verwaltungssitz von bp Deutschland und der Sitz der Aral AG, die Hauptverwaltung der Knappschaft-Bahn-See.

Nachgefragt werden vor allem zwei Dinge: kleinere, flexible Einheiten für Kanzleien, Agenturen und Praxen und moderne Flächen mit guter Anbindung. Ältere Bürohäuser der Siebziger- und Achtzigerjahre ohne Aufzug, ohne Stellplätze und mit schlechten Energiewerten haben es schwer. Wenn du so ein Objekt verkaufst, ist die Frage nach der Umnutzung zu Wohnraum oft die interessantere.

Einzelhandel und Innenstadt

Die Bochumer Innenstadt steckt mitten im Strukturwandel. Die Kortumstraße ist die längste Einkaufsstraße der Stadt, das Bermudadreieck zieht abends Publikum, und mit dem Viktoria Karree auf dem Areal des ehemaligen Justizzentrums sind 38.000 Quadratmeter Mietfläche entstanden, mit Einzelhandel, Hotel und Co-Working. Die Stadt verfolgt dazu ein eigenes Innenstadtkonzept.

Für dich als Eigentümer eines Ladenlokals heißt das zweierlei. In den Toplagen und in modernen Objekten gibt es Nachfrage. In den Nebenlagen und in kleinen, ungünstig geschnittenen Läden ist der klassische Einzelhandel als Mieter dünn geworden. Käufer für solche Objekte kommen heute oft aus anderen Richtungen: Gastronomie, Dienstleistung, Gesundheit, Handwerk mit Schaufenster oder eine Umnutzung zu Wohnraum im Erdgeschoss.

Hallen, Werkstätten und Logistik

Hier ist die Nachfrage in Bochum stabil, das Angebot dünn. Handwerksbetriebe, Kfz-Betriebe, Handelsunternehmen und kleine Produzenten suchen Flächen zwischen 300 und 2.000 Quadratmetern mit Rangierfläche und Anbindung. Bochum liegt am Kreuz von A40, A43, A44 und A448, das hilft.

Wertbestimmend sind hier ganz andere Dinge als beim Wohnen: lichte Höhe, Bodenbelastbarkeit, Toranzahl und Torhöhe, Kranbahn, Stromanschluss und Absicherung, Hofbefestigung, Stellplätze für Lkw. Kläre und dokumentiere diese Werte, bevor du anbietest. Ein Käufer, der die Bodenbelastbarkeit nicht kennt, muss sie prüfen lassen und wird bis dahin nicht zusagen.

Fachmärkte und großflächiger Handel

Im Bochumer Osten liegt mit dem Ruhrpark eines der größten Einkaufszentren Deutschlands, direkt am Autobahnkreuz. Rundherum haben sich über die Jahre Fachmärkte, Autohäuser und Handelsflächen angesiedelt. Für Objekte in diesem Umfeld gelten eigene Regeln: Sichtbarkeit von der Straße, Stellplatzschlüssel, Andienung und die Frage, was der Bebauungsplan an Einzelhandel überhaupt zulässt.

Du willst wissen, in welchem dieser vier Märkte dein Objekt steht und wer es kauft?

Die Unterlagen, die ein Gewerbekäufer sehen will

Bei einer Wohnimmobilie fragt der Käufer nach dem Energieausweis. Bei einer Gewerbeimmobilie fragt er nach einem Aktenordner.

• Alle Mietverträge samt Nachträgen. Mit Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Wertsicherungsklausel, Umsatzmiete, Konkurrenzschutz und Sicherheiten.
• Mietaufstellung. Fläche, Nettomiete, Nebenkostenvorauszahlung, Mietbeginn, Optionen, offene Forderungen.
• Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre und die Regelung, wer welche Instandhaltung trägt.
• Baugenehmigungen und Nutzungsgenehmigungen. Entscheidend ist, wofür die Fläche genehmigt ist, nicht wofür sie genutzt wird.
• Bebauungsplan und Baulastenverzeichnis. Art der Nutzung, Stellplatzpflicht, Erweiterungsmöglichkeit.
• Energieausweis. Auch bei Gewerbeobjekten Pflicht, und die Kennwerte müssen in jeder Anzeige stehen. Bußgelder bis 10.000 Euro sind möglich.
• Altlastenauskunft. Bei ehemals gewerblich oder industriell genutzten Grundstücken in Bochum ein Standardpunkt, nicht die Ausnahme.
• Nachweise zu Technik und Brandschutz. Aufzugsprüfung, Elektroprüfung, Brandschutzkonzept, Wartungsverträge.

Fehlt dir ein Teil dieser Unterlagen? Die meisten holen wir bei Stadt und Behörden für dich ein.

Kostenlos beraten lassen

Steuer und Provision: zwei Punkte, die bei Gewerbe anders laufen

Erstens die Umsatzsteuer. Der Verkauf eines Grundstücks ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Hat der Verkäufer aber zur Umsatzsteuer optiert, etwa weil er umsatzsteuerpflichtig vermietet und Vorsteuer gezogen hat, kann eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG anstehen. Das kann sechsstellig werden. Häufig liegt zudem eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, wenn ein vermietetes Objekt mitsamt Mietverträgen übergeht. Diese Frage gehört vor die Vermarktung, zu deinem Steuerberater, nicht in den Notartermin.

Zweitens die Provision. Die hälftige Teilung nach § 656c BGB gilt nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen an Verbraucher. Bei einer Gewerbeimmobilie ist die Provision frei verhandelbar und wird zwischen den Beteiligten vereinbart. Wie das bei uns geregelt ist, steht auf der Seite Kosten und Provision. Bei Anlageobjekten im Wohnbereich gilt dasselbe, siehe Mehrfamilienhaus verkaufen in Bochum.

Verkaufen oder weiter vermieten?

Nicht jeder Verkauf ist der richtige Weg. Wenn dein Objekt gerade leer steht, ist die Reihenfolge oft umgekehrt sinnvoll: erst vermieten, dann verkaufen. Ein Objekt mit frischem Mietvertrag und fünf Jahren Laufzeit bringt in aller Regel deutlich mehr als dasselbe Objekt leer, weil der Käufer keinen Vermietungsaufwand und kein Leerstandsrisiko einpreist.

Die Ausnahme ist der Verkauf an einen Selbstnutzer. Ein Handwerksbetrieb, der seine eigene Halle sucht, zahlt für ein leeres Objekt mehr als ein Anleger, weil er keinen Mieter braucht, sondern Platz. Welche Gruppe für dein Objekt die richtige ist, klären wir vor der Vermarktung. Wenn Vermietung der bessere Weg ist, findest du das Vorgehen unter Gewerbe vermieten in Bochum.

Der Wirtschaftsstandort Bochum in Zahlen

Wer Gewerbe kauft, kauft einen Standort. Diese Zahlen gehören in dein Exposé.

Die Beschäftigtenstruktur erklärt, warum Büro- und Praxisflächen in Bochum tragfähiger sind als in vielen Nachbarstädten und warum reine Produktionsimmobilien eine kleinere Käufergruppe haben. Wie sich der Markt insgesamt entwickelt, steht unter Immobilienmarkt Bochum.

Kurz zusammengefasst

Deine Gewerbeimmobilie wird über den Mietvertrag bewertet, nicht über die Optik. Restlaufzeit, Mieterbonität, Indexklausel und die Frage, wer sonst noch einziehen könnte, bestimmen den Faktor.

Bochum ist dabei ein Standort mit zwei Gesichtern: ein starker Dienstleistungsmarkt mit über 150.000 Beschäftigten und einem Technologiecampus auf dem früheren Opel-Gelände, daneben eine Innenstadt, die sich neu erfindet, und ein knapper Hallenmarkt.

Zwei Punkte solltest du vor der Vermarktung klären: die steuerliche Seite mit deinem Berater und die Frage, ob Verkauf oder Vermietung mehr bringt. Beides rechnen wir mit dir durch.