Kaufpreisentwicklung in Bochum

Wer seine Bochumer Eigentumswohnung vor zehn Jahren gekauft hat, sitzt heute auf einem rechnerischen Plus von rund 79 Prozent. Wer sie kurz vor dem Zinsanstieg gekauft hat, hat zwischenzeitlich zugesehen, wie der Markt kurz nach unten drehte. Beides steht in derselben Tabelle zur Kaufpreisentwicklung in Bochum.

Diese Entwicklung ist besser dokumentiert, als die meisten glauben. Die Stadt veröffentlicht die Medianwerte der Angebotspreise über eine lange Zeitreihe. Hier stehen sie, samt der Frage, was sie für einen Verkauf heute bedeuten.

Kaufpreisentwicklung Bochum: Eigentumswohnungen im Zeitverlauf

Die Tabelle zeigt Median-Angebotspreise je Quadratmeter. Getrennt nach Bestand und Neubau, dazu die Ränder: Das 10. Perzentil markiert die günstigsten Angebote, das 90. Perzentil die teuersten.

Drei Dinge, die in dieser Tabelle stecken

Erstens: Der Gesamtmedian hat sich in zehn Jahren fast verdoppelt. 1.296 € gegenüber 2.318 € je Quadratmeter sind ein Plus von 78,8 Prozent. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung heißt das rechnerisch rund 104.000 € statt rund 185.000 €.

Zweitens: Die Delle ist echt, aber klein. Nach dem Zinsanstieg fiel der Median von 2.264 € auf 2.199 € je Quadratmeter — knapp drei Prozent. Danach ging es wieder nach oben. Wer in dieser Phase verkauft hat, hat nicht dramatisch verloren; wer gewartet hat, liegt heute darüber.

Drittens: Bestand und Neubau haben sich getrennt. Der Neubau ist von 2.803 € auf 4.947 € je Quadratmeter gestiegen und kostet damit mehr als das Doppelte des Bestands mit 2.239 €. Auch das obere Zehntel des Marktes hat sich stark bewegt: von 2.671 € auf 4.369 € je Quadratmeter. Das untere Zehntel ist mit 1.578 € vergleichsweise moderat geblieben. Der Markt spreizt sich.

Wo deine Wohnung auf dieser Kurve steht, zeigt dir eine Bewertung mit Stadtteil und Baujahr.

Was das Baujahr ausmacht

In Bochum entscheidet das Baujahr über den Quadratmeterpreis stärker als in jüngeren Städten, weil rund 65 Prozent aller Wohngebäude aus der Zeit vor Baujahr 1970 stammen.

Zwischen einer Wohnung aus den 1950er-Jahren und einer aus den 1990er-Jahren liegen rund 600 € je Quadratmeter. Bei 80 Quadratmetern sind das rund 48.000 €. Der Neubau spielt mit 4.947 € je Quadratmeter in einer eigenen Liga.

Für dich als Eigentümer eines älteren Objekts heißt das nicht, dass du zurückstecken musst. Es heißt, dass Zustand und Energie den Unterschied machen. Zwei Wohnungen gleichen Baujahrs in derselben Straße können weit auseinanderliegen, wenn bei einer Fenster, Heizung und Bad erneuert sind und bei der anderen nicht.

Wie sich Häuser entwickelt haben

Bei Eigenheimen zeigt sich derzeit eine Bewegung, die für deine Verkaufsentscheidung wichtiger ist als jeder Zehnjahrestrend.

Das freistehende Einfamilienhaus verliert, Doppelhaushälfte und Reihenhaus gewinnen. Der Grund ist die Finanzierung: Bei höheren Zinsen weichen Käufer in kleinere Objekte aus, statt auf den Kauf zu verzichten. Häuser mit Baujahr in den 1950er-Jahren und älter liegen meist unter 350.000 €, Objekte ab Baujahr 2000 häufig über 500.000 €.

Wenn du ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte in Bochum verkaufst, bist du gerade auf der richtigen Seite dieser Entwicklung. Bei einem großen freistehenden Haus brauchst du einen Startpreis, der die kleinere Käufergruppe berücksichtigt — oder du verlierst die ersten Wochen und verhandelst danach aus der schwächeren Position.

Du willst wissen, was dein Haus bei diesem Trend bringt?

Was diesen Anstieg getragen hat

Preise steigen nicht von selbst. Drei Kräfte haben in Bochum zusammengewirkt.

Erstens die Zinsen. Über den größten Teil des Zehnjahreszeitraums war Baugeld extrem günstig, und wer wenig Zins zahlt, kann mehr Kaufpreis tragen. Der Anstieg der Zinsen hat diesen Effekt gedreht — deshalb die Delle. Zweitens der fehlende Neubau: Zuletzt wurden 949 Wohneinheiten fertiggestellt, aber nur 273 genehmigt, nach 875 und 961 in den Jahren davor. Was nicht genehmigt wird, kommt nicht auf den Markt. Drittens die Nachfrage aus dem Mietmarkt. Bei 75 Prozent Mieterhaushalten und rund 2 Prozent marktaktivem Leerstand gibt es in Bochum eine stetige Zahl von Haushalten, die aus der Miete heraus kaufen wollen.

Dazu kommt das Kapitalanlegerinteresse. Bei einer Bruttomietrendite von rechnerisch rund 4,5 Prozent über den Stadtschnitt ist Bochum für Anleger interessanter als die teuren Städte am Rhein, wo dieselbe Miete auf einen doppelt so hohen Kaufpreis trifft.

Wo diese Zahlen herkommen

Es sind Median-Angebotspreise aus ausgewerteten Inseraten, erhoben über eine Preisdatenbank und veröffentlicht von der Stadt Bochum. Sie zeigen, was verlangt wurde, nicht was beurkundet wurde. Die beurkundeten Preise sammelt der Gutachterausschuss der Stadt aus den Meldungen der Notare; zuletzt waren das 2.417 Kaufverträge mit 2.031 auswertbaren Fällen. Die Detailauswertungen daraus sind kostenpflichtig über BORIS NRW erhältlich.

Der Unterschied ist kleiner, als viele denken. Bei sauber angesetzten Objekten liegen Angebot und Abschluss in Bochum eng beieinander. Groß wird die Lücke nur dort, wo Verkäufer mit einem Wunschpreis starten und nach Monaten nachgeben müssen.

Bochum im regionalen Vergleich

Der Preisanstieg der letzten zehn Jahre fiel in Bochum mit rund 79 Prozent moderater aus als in Witten mit rund 96 Prozent und Essen mit rund 94 Prozent. Beim absoluten Niveau liegt Bochum mit 2.318 € je Quadratmeter unter Dortmund und Essen und deutlich über Herne und Gelsenkirchen.

Das ist eine gute Nachricht für Verkäufer und für Käufer zugleich. Der Markt ist nicht überhitzt, es fehlt also die Fallhöhe, die stark gestiegene Märkte haben. Gleichzeitig stützen Beschäftigung, Hochschulen und der enge Mietwohnungsmarkt die Nachfrage. Die vollständige Einordnung steht im Überblick zum Immobilienmarkt Bochum.

Was das für deinen Verkauf bedeutet

Eine steigende Kurve ist kein Argument für höhere Preisvorstellungen. Sie ist ein Argument dafür, den heutigen Marktwert genau zu treffen. Ein Angebot, das zehn Prozent über dem Niveau startet, bekommt in Bochum kaum Anfragen und rutscht im Portal nach unten. Jede spätere Senkung liest der Käufer als Einladung zum Verhandeln.

Der zweite Punkt ist die Spekulationsfrist. Wer eine vermietete oder leerstehende Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer. Bei einem Wertzuwachs, wie ihn die Tabelle zeigt, kann das schnell fünfstellig werden. Eigengenutzte Objekte sind ausgenommen, wenn du sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast. Vor jedem Verkauf lohnt der Blick ins Kaufdatum.

Einen belastbaren Wert für heute bekommst du kostenlos, bevor du irgendetwas entscheidest.

Und drittens: Der Median ist nie dein Preis. Er sagt dir, in welcher Region du dich bewegst. Was deine Wohnung tatsächlich bringt, hängt von Stadtteil, Etage, Zuschnitt, Zustand und der Rücklage der Eigentümergemeinschaft ab. Die Zeile deines Stadtteils findest du bei den Immobilienpreisen in Bochum.

Häufige Fragen zur Kaufpreisentwicklung in Bochum

Kurz zusammengefasst

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind in Bochum in zehn Jahren um rund 79 Prozent gestiegen, von 1.296 € auf 2.318 € je Quadratmeter. Nach einer kurzen Delle geht es wieder nach oben, während der Neubau mit 4.947 € je Quadratmeter fast unerreichbar bleibt.

Bei Häusern verschiebt sich die Nachfrage von freistehenden Objekten zu Doppelhaushälften und Reihenhäusern. Für dich heißt das: Der Zeitpunkt ist selten das Problem, der Startpreis meistens schon. Was dein Objekt heute bringt, klären wir in einem kostenlosen Termin. Ergänzend passt die Mietpreisentwicklung in Bochum.