Wie schließe ich die Sachmängelhaftung aus?
Beim Verkauf von privat an privat steht der Ausschluss standardmäßig im Notarvertrag: gekauft wie gesehen. Er schützt dich aber nicht vor arglistig verschwiegenen Mängeln und nicht vor Eigenschaften, die du ausdrücklich zugesichert hast. Deshalb gehört alles, was du über dein Haus weißt, offen in den Vertrag.
Hier geht es nur um diese eine Klausel. Die vollständige Darstellung mit Formulierungsbeispielen und Gerichtsentscheidungen steht unter Sachmängelhaftung wirksam ausschließen. Den gesamten Ablauf zeigt Immobilie verkaufen in Bochum.
Was der Ausschluss abdeckt und was nicht
| Fall | Ausschluss wirkt |
|---|---|
| Feuchter Keller, den keiner kannte | ja |
| Alte Elektrik, sichtbar und alt | ja |
| Wasserschaden, den du kanntest und verschwiegen hast | nein |
| Du hast gesagt, das Dach sei dicht, und es war es nicht | nein |
| Die Wohnfläche ist deutlich kleiner als im Exposé | nein |
| Nicht genehmigter Anbau | nein, wenn du davon wusstest |
Grundsatz nach deutschem Kaufrecht: Ein Haftungsausschluss greift nicht bei Arglist und nicht bei einer übernommenen Garantie.
Die Klausel steht ohnehin schon drin
Du musst nichts beantragen. Jeder Notar nimmt den Ausschluss in den Entwurf auf, wenn eine Privatperson an eine Privatperson verkauft. Das ist der Normalfall, nicht die Ausnahme.
Anders sieht es aus, wenn du gewerblich verkaufst, etwa als Bauträger oder nach einer Sanierung mehrerer Objekte. Dann ist der pauschale Ausschluss gegenüber einem Verbraucher angreifbar. Der Begriff selbst ist unter Haftungsausschluss im Kaufvertrag erklärt.
Arglist ist die einzige echte Gefahr
Arglist heißt nicht Betrug im großen Stil. Es reicht, einen Mangel zu kennen, zu ahnen, dass er dem Käufer wichtig wäre, und trotzdem zu schweigen.
Typische Beispiele in Bochumer Altbauten: der Schimmel hinter dem Schrank, die reparierte statt sanierte Drainage, der Marderschaden im Dach, die Wand mit dem Riss, die du zweimal überstrichen hast. Rund 65 Prozent aller Wohngebäude in Bochum stammen aus der Zeit vor Baujahr 1970 — Mängel gehören dort zur Normalität und schrecken kaum jemanden ab. Verschwiegene Mängel schon.
Was du von dir aus sagen musst, steht unter Aufklärungspflicht beim Verkauf und im Eintrag zur Offenbarungspflicht des Verkäufers.
Der sicherste Weg: alles hineinschreiben
Liste schreiben
Setz dich hin und notiere jeden Mangel, den du kennst. Auch die kleinen. Auch die, die du selbst nicht schlimm findest.
Beim Besichtigungstermin ansprechen
Sag es laut, zeig es. Wer einen Mangel selbst benennt, wirkt glaubwürdig und verliert selten Geld dadurch.
In den Kaufvertrag aufnehmen
Der Notar formuliert die Punkte als bekannte Mängel. Damit kann der Käufer sich später nicht darauf berufen.
Protokoll bei der Übergabe
Zustand und Zählerstände festhalten. Wie das läuft, steht unter Ablauf der Hausübergabe.
Wenn dein Haus ein Sanierungsfall ist
Je schlechter der Zustand, desto wichtiger die Offenheit. Ein Käufer, der ein Haus zum Entkernen sucht, erwartet Mängel und kalkuliert sie ein. Er stört sich nicht an der alten Heizung, sondern daran, wenn er sie erst beim Einzug entdeckt.
Wie du solche Objekte am besten anbietest, steht unter Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen. Der Unterschied zwischen Sach- und Rechtsmangel ist unter Rechtsmangel beim Immobilienkauf erklärt. Welche Klauseln sonst im Entwurf stehen, zeigt Inhalte des Kaufvertrags.
Häufige Fragen zum Haftungsausschluss
Gilt gekauft wie gesehen auch für versteckte Mängel?
Wie lange kann der Käufer nach dem Kauf noch Ansprüche stellen?
Was ist mit Angaben im Exposé?
Hilft ein Gutachten vor dem Verkauf?
Kurz zusammengefasst
Der Ausschluss steht beim Privatverkauf ohnehin im Notarvertrag. Du musst dafür nichts tun.
Er schützt dich vor unbekannten Mängeln, aber nie vor verschwiegenen und nie vor falschen Zusagen.
Der beste Schutz ist deshalb kein Vertragstext, sondern eine ehrliche Liste: alles aufschreiben, ansprechen und in den Vertrag aufnehmen lassen. Wer so verkauft, hört nach der Übergabe nichts mehr.
Unsicher, was in den Vertrag gehört?
Wir gehen den Zustand deiner Immobilie mit dir durch, bevor der Entwurf geschrieben wird.
Christian Gottschling
Ein kurzes Gespräch bringt dich meist weiter als eine Stunde Lesen. Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in Bochum