Worüber muss ich den Käufer aufklären?
Über alles, was der Käufer nicht sehen kann und was für seine Entscheidung wichtig ist: Feuchtigkeit im Keller, Hausschwamm, Asbest, ein alter Öltank, ein bekannter Bergschaden, Streit in der Eigentümergemeinschaft. Verschweigst du so etwas arglistig, haftest du trotz vereinbartem Haftungsausschluss — und zwar noch Jahre später.
Der feuchte Fleck im Keller ist im Sommer trocken. Die Frage, ob er trotzdem auf den Tisch muss, entscheidet über Jahre Ruhe oder Jahre Streit. Die rechtlichen Einzelheiten stehen im Ratgeber zur Aufklärungspflicht des Verkäufers. Hier bekommst du die Faustregel.
Die Faustregel in einem Satz
Was bei einer normalen Besichtigung sichtbar ist, musst du nicht erklären. Was verborgen ist und den Wert oder die Nutzung spürbar beeinflusst, musst du von dir aus nennen — ungefragt. Ein Riss in der Wand ist sichtbar. Ein Hausschwamm hinter der Verkleidung ist es nicht.
Was in Bochum besonders häufig vorkommt
Rund 65 Prozent aller Wohngebäude in der Stadt stammen aus der Zeit vor 1970. Daraus ergeben sich Themen, die in anderen Regionen seltener sind. Bergschäden aus dem Steinkohlebergbau gehören dazu: Wenn du davon weißt oder Sanierungen deswegen erfolgt sind, gehört das in die Unterlagen. Grundlagen erklärt das Lexikon zum Bergschaden.
Dazu kommen Asbest in Dachplatten und Bodenbelägen, stillgelegte Öltanks im Garten, Altlasten auf ehemaligem Gewerbegrund und Schwarzbauten: ein Wintergarten oder ein Dachausbau ohne Genehmigung. Alle vier kann ein Käufer bei der Besichtigung nicht erkennen.
| Sachverhalt | Musst du es nennen? |
|---|---|
| Feuchtigkeit oder Schimmel, auch wenn gerade trocken | ja |
| Bekannter Hausschwamm oder Holzschädlinge | ja |
| Asbest in Dach, Fassade oder Bodenbelag | ja |
| Stillgelegter Öltank, Altlastenverdacht | ja |
| Anbau oder Dachausbau ohne Genehmigung | ja |
| Beschlossene Sanierung oder Sonderumlage der Gemeinschaft | ja |
| Streit oder laufendes Verfahren in der Eigentümergemeinschaft | ja |
| Abgenutzter Teppich, alte Küche, sichtbarer Renovierungsbedarf | nein |
| Lärm einer Straße, die jeder bei der Besichtigung hört | nein |
Praxisorientierte Einordnung. Ob im Einzelfall eine Offenbarungspflicht besteht, entscheidet sich nach den Umständen — diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.
Warum der Haftungsausschluss nicht alles rettet
In fast jedem Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie steht ein Ausschluss der Sachmängelhaftung. Er wirkt für alles, was du nicht kanntest. Für arglistig verschwiegene Mängel wirkt er nicht. Der Käufer kann dann Minderung, Rücktritt oder Schadenersatz verlangen — und zwar noch Jahre nachdem er den Mangel entdeckt hat, mit einer absoluten Obergrenze von zehn Jahren.
Arglist bedeutet nicht Bösartigkeit. Es reicht, dass du einen Mangel kennst, weißt, dass er für den Käufer wichtig ist, und ihn trotzdem nicht ansprichst. Wie der Ausschluss richtig formuliert wird, steht unter Sachmängelhaftung ausschließen.
So machst du es richtig
Alles aufschreiben
Leg eine Liste aller bekannten Mängel an, auch derer, die längst behoben sind. Notiere, wann was passiert ist und was gemacht wurde.
Belege sammeln
Handwerkerrechnungen, Gutachten, Fotos vom Schadenszeitpunkt. Sie zeigen, dass ein Problem erledigt ist, statt Misstrauen zu erzeugen.
Früh ansprechen
Nenne Mängel bei der Besichtigung, nicht kurz vor dem Notartermin. Wer offen startet, verhandelt ruhiger.
In den Vertrag schreiben
Was besprochen wurde, gehört namentlich in die Urkunde. Nur dann ist später belegbar, dass du aufgeklärt hast.
Ehrlichkeit kostet weniger, als die meisten befürchten. Käufer kalkulieren einen benannten Mangel ein — einen entdeckten Mangel bestrafen sie doppelt. Den Gesamtablauf findest du unter Immobilie verkaufen in Bochum.
Häufige Fragen dazu
Muss ich Mängel nennen, die ich selbst nur vermute?
Reicht es, wenn der Käufer einen Gutachter mitbringt?
Was ist mit Mängeln, die vor Jahren behoben wurden?
Gilt das auch beim Verkauf einer Eigentumswohnung?
Kurz zusammengefasst
Sichtbares musst du nicht erklären, Verborgenes schon — und zwar von dir aus, ohne dass jemand fragt.
In Bochum betrifft das häufig Feuchtigkeit, Asbest, alte Öltanks, Bergschäden und ungenehmigte Anbauten in Altbeständen.
Der Haftungsausschluss im Kaufvertrag schützt nicht gegen arglistiges Verschweigen. Ansprüche können noch Jahre später geltend gemacht werden.
Schreib alles auf, sammle Belege und lass Besprochenes in die Urkunde aufnehmen. Was dein Objekt mit allen Mängeln wert ist, klärt die Immobilienbewertung in Bochum.
Unsicher, was du ansprechen musst?
Wir gehen deine Immobilie mit dir durch und sagen dir, was in die Unterlagen gehört.
Christian Gottschling
Ein kurzes Gespräch bringt dich meist weiter als eine Stunde Lesen. Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in Bochum