Immobilienbewertung in Bochum-Innenstadt

Sieben Prozent. So viele Wohnungen in der Bochumer Innenstadt gehören denen, die darin wohnen. Das ist der niedrigste Wert der ganzen Stadt. Wenn du hier Eigentum hast, gehörst du zu einer kleinen Gruppe, und dein Objekt wird fast immer von jemandem bewertet, der es vermieten will. Genau damit fängt jede ehrliche Immobilienbewertung in Bochum-Innenstadt an.

Die amtlichen Werte für den Stadtteil sind auf den ersten Blick widersprüchlich. Eine Eigentumswohnung wird im Median für 2.289 Euro je Quadratmeter angeboten und liegt damit unter dem Bochumer Stadtmedian von 2.318 Euro. Die Miete dagegen liegt bei 9,91 Euro nettokalt und ist die höchste im gesamten Bezirk Mitte, gut einen Euro über dem Stadtwert von 8,76 Euro. Anders gesagt: Du kaufst hier günstig ein und vermietest teuer. Das ist der Grund, warum City-Wohnungen fast nur an Kapitalanleger gehen. Für Häuser gibt es keine belastbaren Zahlen, weil es schlicht zu wenige gibt: 110 Ein- und Zweifamilienhäuser stehen 660 Mehrfamilienhäusern gegenüber. Bei der Bewertung zählt deshalb vor allem die Mikrolage: Eine Wohnung in einer ruhigen Straße in Laufweite zum Rathaus im Bild ist etwas anderes als eine über einer Kneipe.

Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer (Strukturdaten der 30 Ortsteile), Datenstand 31.12.2024, Preise 1.7.2024–30.6.2025.

Was deine Immobilie in der Innenstadt wert macht

Der erste Punkt ist die Rendite. Bei 4.520 Wohnungen und einer Eigentumsquote von sieben Prozent ist fast alles vermietet. Ein Käufer rechnet deshalb nicht in Quadratmeterpreisen, sondern in Jahresmieten. Was deine Wohnung heute einbringt, ist wichtiger als ihre Größe. Eine leerstehende Wohnung ist hier übrigens oft mehr wert als eine vermietete, weil der Käufer den Mietpreis selbst neu setzen kann. Bochum steht nicht in der Mieterschutzverordnung, es gibt also keine Mietpreisbremse.

Der zweite Punkt ist der Grundriss. Die Durchschnittswohnung misst hier 64,3 Quadratmeter, je Person stehen 30,6 Quadratmeter zur Verfügung. Beides sind niedrige Werte. Die Haushalte sind klein, im Schnitt 1,53 Personen. Kleine Wohnungen bringen je Quadratmeter mehr Miete als große. Eine gut geschnittene Zweizimmerwohnung mit 55 Quadratmetern ist in der City deshalb pro Quadratmeter mehr wert als eine Viererwohnung mit 100.

Dritter Punkt: die Bausubstanz. 85,7 Prozent der Gebäude sind älter als Baujahr 1970, das meiste stammt aus dem Wiederaufbau der Fünfziger über einem gründerzeitlichen Straßengrundriss. Nur 1,3 Prozent wurden ab 2000 gebaut, der niedrigste Neubauanteil in Bochum-Mitte. Diese Wiederaufbaubauten haben oft dünne Decken, schlechte Fenster und Steigleitungen, die niemand seit Jahrzehnten angefasst hat. Bei der Bewertung einer Eigentumswohnung schauen wir deshalb zuerst in die Protokolle der Eigentümerversammlung und auf die Rücklage. Eine Wohnung in einem Haus ohne Rücklage und mit anstehender Strangsanierung ist keine 2.289 Euro je Quadratmeter wert, egal wie schön sie innen aussieht.

Vierter Punkt: die Adresse auf hundert Meter genau. Zwischen einer Wohnung am Gerberviertel oder Richtung Musikforum und einer über einer Kneipe im Bermudadreieck liegen Welten. Am Wochenende ist das Viertel bis in die Nacht voll. Genauso wirken die Kortumstraße mit ihrer Fußgängerfrequenz, der City-Point und das Viktoria Karree mit seinen 38.000 Quadratmetern Mietfläche. Für einen Anleger sind das Pluspunkte, weil sich solche Wohnungen immer vermieten lassen. Für einen Selbstnutzer sind es Abschläge. Weil in der City fast nur Anleger kaufen, wiegt der Pluspunkt hier oft schwerer als anderswo. Der Hauptbahnhof mit ICE- und IC-Halt, die U35 und sechs Stadtbahnlinien machen dazu jede Wohnung ohne Stellplatz vermietbar.

Welche Bewertungsverfahren in der City zählen

Ertragswertverfahren

Das ist hier das Hauptverfahren. Grundlage ist die Jahresnettomiete. Davon gehen die Bewirtschaftungskosten ab, und der verbleibende Ertrag wird auf den heutigen Wert umgerechnet. Bei Wohn- und Geschäftshäusern, von denen es in der Innenstadt viele gibt, kommt die Gewerbemiete im Erdgeschoss dazu. Die ist oft der größte Posten und gleichzeitig das größte Risiko, weil ein leerer Laden schwerer neu zu vermieten ist als eine leere Wohnung.

Vergleichswertverfahren

Für einzelne Eigentumswohnungen. Grundlage sind verkaufte Wohnungen ähnlicher Größe und Lage. In der Innenstadt gibt es davon genug, das Verfahren trägt also. Wichtig ist, dass wirklich vergleichbar verglichen wird: gleiche Stockwerkslage, Aufzug ja oder nein, Balkon ja oder nein.

Sachwertverfahren

Spielt hier kaum eine Rolle, weil es fast keine Ein- und Zweifamilienhäuser gibt. Es kommt nur zum Zug, wenn ein Objekt so speziell ist, dass sich weder Vergleich noch Ertrag sauber rechnen lassen.

Wann eine Onlinebewertung reicht und wann nicht

Für eine normale Eigentumswohnung in der City liefert dir der Rechner oben eine brauchbare erste Zahl. Größe, Baujahr, Zustand und Adresse reichen aus, um die Größenordnung zu treffen. Nutze ihn, wenn du überlegst, ob sich ein Verkauf lohnt, oder wenn du in einer Erbengemeinschaft eine gemeinsame Ausgangszahl brauchst.

An seine Grenze kommt er bei allem, was gemischt genutzt ist. Ein Haus mit Laden unten und Wohnungen oben lässt sich nicht über Wohnungspreise rechnen. Ebenso wenig Mikroapartments, möblierte Vermietung oder ein Objekt mit Altmietern, deren Miete weit unter dem Marktwert liegt. Und wenn in der Teilungserklärung Sondernutzungsrechte oder Gewerbeeinheiten stehen, muss jemand das Papier lesen.

So läuft die Bewertung ab

1. Zahlen online eingeben

   Zwei Minuten, kostenlos, unverbindlich. Du bekommst sofort eine Spanne.

2. Unterlagen zusammenstellen

   Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Höhe der Rücklage, Mietvertrag und Energieausweis.

3. Termin in der Wohnung

   Wir schauen uns Fenster, Bad, Heizung, Schallschutz und die Lage im Haus an. Auch das Treppenhaus sagt viel über den Zustand der Gemeinschaft.

4. Wert mit Begründung

   Du bekommst eine Spanne, das Rechenverfahren dahinter und eine ehrliche Liste der Punkte, die Anleger abziehen werden.

Häufige Fragen zur Immobilienbewertung in der Bochumer Innenstadt

Kurz zusammengefasst

In der Bochumer Innenstadt liegt der Median-Angebotspreis für Eigentumswohnungen bei 2.289 Euro je Quadratmeter, die Miete mit 9,91 Euro dagegen an der Spitze des Bezirks. Dein Wert entsteht deshalb aus der Miete, nicht aus der Fläche. Kleine Wohnungen schlagen große, ein sauberes Haus schlägt eine schöne Wohnung, und die Protokolle der Eigentümerversammlung sind wichtiger als der Bodenbelag. Der Rechner oben bringt dich in die richtige Größenordnung, den Rest macht der Blick ins Objekt.

Aktuelle Zahlen findest du unter Immobilienpreise in Bochum-Innenstadt. Wer den Verkauf begleitet, steht beim Immobilienmakler für die Innenstadt. Die Grundlagen der Wertermittlung erklärt die Seite Immobilienbewertung Bochum, und für Eigentümergemeinschaften ist die Hausverwaltung in Bochum der richtige Einstieg.