Haus vermieten in Bochum-Innenstadt

Ein freistehendes Einfamilienhaus mit Garten gibt es in der Bochumer City fast nicht. Das ist keine Meinung, sondern Statistik: Von 770 Wohngebäuden im Stadtteil sind 110 Ein- oder Zweifamilienhäuser. Der Anteil von 14,4 Prozent ist der mit Abstand niedrigste in ganz Bochum. Wer hier ein Haus vermieten will, hat deshalb in neun von zehn Fällen kein Einfamilienhaus, sondern ein Wohn- und Geschäftshaus, ein schmales Stadthaus im Gerberviertel oder ein Zweifamilienhaus aus dem Wiederaufbau. Für jede dieser drei Formen gelten andere Regeln, und genau darum geht es auf dieser Seite.

Auch bei den Zahlen bleiben wir ehrlich: Stadtteilscharfe Kaufpreise für Häuser gibt es in der Innenstadt nicht in belastbarer Form, dafür sind es zu wenige Verkäufe. Was es gibt, ist der amtliche Median der Angebotsmiete von 9,91 € je Quadratmeter nettokalt — der höchste Wert im Bezirk Mitte, 13 Prozent über dem Bochumer Stadtmedian von 8,76 €. Und der Median für Eigentumswohnungen von 2.289 € je Quadratmeter, der unter dem Stadtwert von 2.318 € liegt. Aus diesen beiden Zahlen lässt sich für dein Haus rechnen, für den ganzen Rest brauchst du einen Blick vor Ort. Der Blick über die Dächer der City im Bild zeigt, wie dicht es hier ist — ein vermietbares Haus mitten in diesem Häusermeer ist selten und entsprechend begehrt.

Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Anhang Strukturdaten der 30 Ortsteile (Datenstand 31.12.2024, Preise 01.07.2024–30.06.2025). Stand: 09/2026.

Haus vermieten in Bochum-Innenstadt: was dabei herauskommt

Rechne dein Haus nicht als Haus, sondern als Summe seiner Einheiten. Die durchschnittliche Wohnung im Stadtteil hat 64,3 Quadratmeter. Zum Median von 9,91 € sind das 637 € nettokalt. Ein Wohnhaus mit vier solchen Einheiten kommt auf rund 2.550 € im Monat, also gut 30.600 € Kaltmiete im Jahr. Liegt im Erdgeschoss ein Ladenlokal oder eine Praxis, kommt Gewerbemiete dazu, die sich nach ganz anderen Maßstäben bildet — nach Frequenz, Schaufensterfront und Laufkundschaft, nicht nach Quadratmeterpreisen aus dem Wohnungsmarktbarometer.

Hier zahlt sich aus, dass Bochum nicht in der Mieterschutzverordnung NRW steht. Die Kappungsgrenze beträgt 20 Prozent in drei Jahren statt 15. Auf eine Einheit gerechnet dürfen aus 637 € bis zu 764 € werden statt 733 €. Klingt nach wenig. Bei vier Wohnungen im Haus sind es 124 € mehr im Monat und 1.488 € mehr im Jahr — jedes Mal, wenn du den Schritt gehst. Voraussetzung bleibt, dass du die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem qualifizierten Mietspiegel Bochum nicht überschreitest.

Wer in der City ein ganzes Haus mietet

Familien sind es selten. Die durchschnittliche Haushaltsgröße im Stadtteil liegt bei 1,53 Personen, je Person stehen 30,6 Quadratmeter zur Verfügung, der Jugendquotient beträgt 16,4. Wer Kinder hat und ein Haus mit Garten sucht, zieht in Altenbochum, nach Grumme oder weiter nach außen. In der City fragen stattdessen drei andere Gruppen nach ganzen Häusern.

Erstens Betriebe, die Wohnen und Arbeiten koppeln wollen: eine Praxis mit Wohnung darüber, ein Büro mit Archiv, ein Handwerksbetrieb mit Lager im Souterrain. Zweitens Wohngemeinschaften und Wohnprojekte, für die die Nähe zu Hauptbahnhof, U35 und den Stadtbahnlinien 302, 305, 306, 308, 310 und 318 der Hauptgrund ist. Drittens Kapitalanleger, die dein Haus im Ganzen anmieten oder kaufen und selbst weitervermieten wollen — bei 660 Mehrfamilienhäusern und einer Eigentumsquote von nur sieben Prozent ist die City ein reiner Anlegermarkt. Wenn du einzelne Wohnungen statt des ganzen Hauses vergibst, findest du die Details unter Wohnung vermieten in Bochum-Innenstadt.

Wohnen und Gewerbe unter einem Dach: der wichtigste Unterschied

Sobald in deinem Haus ein Laden, ein Büro oder eine Praxis sitzt, arbeitest du mit zwei Rechtsordnungen gleichzeitig. Gewerbemietrecht kennt keinen sozialen Kündigungsschutz, keine Kappungsgrenze und keine Mietspiegelbindung. Dafür laufen Gewerbeverträge meist über fünf oder zehn Jahre mit Verlängerungsoption, und du kannst Instandhaltungspflichten in größerem Umfang übertragen, als das bei Wohnraum je möglich wäre.

Drei Punkte entscheiden über den Erfolg. Eine Wertsicherungsklausel am Verbraucherpreisindex hält die Gewerbemiete automatisch aktuell, ohne dass du je begründen musst. Vermietest du an einen vorsteuerabzugsberechtigten Mieter, kannst du zur Umsatzsteuer optieren und deine Vorsteuer aus Sanierungen ziehen — bei einer Fassade in der Fußgängerzone ist das viel Geld. Und ohne Konkurrenzschutzklausel kann im selben Haus ein zweiter Betrieb derselben Branche einziehen. Für die Wohnungen im selben Haus bleibt dagegen alles beim normalen Wohnraummietrecht, inklusive Mieterhöhung nach Mietspiegel und Kündigungsschutz.

Stadthaus und Zweifamilienhaus: wenig Garten, viele Pflichten

Bei den 110 Ein- und Zweifamilienhäusern der Innenstadt ist der Garten meist ein Hof. Die Pflichten sind trotzdem dieselben wie in jedem Vorort — nur enger. Der Winterdienst auf einem stark begangenen Gehweg an der Kortumstraße ist etwas anderes als eine Anliegerstraße: Du kannst ihn im Mietvertrag auf den Mieter übertragen, die Verkehrssicherungspflicht bleibt bei dir, und die Kontrolle auch. Dazu kommen Müllstandort, Straßenreinigung, Hausreinigung und bei größeren Gebäuden der Aufzug. Alles das gehört in eine Betriebskostenvorauszahlung, die nicht schöngerechnet ist — eine Nachzahlung von 900 € im ersten Jahr ist der schnellste Weg zu einem verärgerten Mieter. Für alles, was danach kommt — Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhung, Kündigung —, findest du die Details bei der Mietverwaltung in der Innenstadt.

Bei der Instandhaltung gilt: 85,7 Prozent der Gebäude im Stadtteil stammen aus der Zeit vor 1970, ganze 1,3 Prozent ab Baujahr 2000. Dach, Fenster, Stränge und Elektrik sind bei diesen Häusern die typischen großen Posten, und sie bleiben immer bei dir. Rund 1,50 € je Quadratmeter und Monat Rücklage sind hier keine vorsichtige, sondern eine realistische Größe. Wenn dann etwas ansteht, kommen Dachdecker, Elektriker und Sanitär über unser Handwerkernetzwerk — du musst niemanden suchen und keine drei Angebote einholen.

Wohnst du selbst in einem Zweifamilienhaus und vermietest nur die zweite Wohnung, gilt § 573a BGB: Kündigung ohne Angabe eines Grundes wie Eigenbedarf, dafür drei Monate längere Frist. In der City ist das der angenehmste Fall, den es gibt. Wie sich Preise und Nachfrage im Stadtteil sonst entwickeln, zeigen die Mietpreise in Bochum-Innenstadt, und wer das ganze Objekt strategisch einordnen will, spricht mit dem Immobilienmakler für Bochum-Innenstadt.

So läuft die Vermietung deines Hauses in der City ab

1. Bestandsaufnahme Einheit für Einheit

   Wir erfassen jede Wohnung, jede Gewerbefläche, laufende Verträge, Mieten und Restlaufzeiten. Erst dann steht fest, was frei vermietet wird.

2. Zwei Preise, zwei Logiken

   Wohnraum wird an den 9,91 € je Quadratmeter gemessen, Gewerbe an Frequenz und Lage. Beides getrennt zu kalkulieren ist Pflicht.

3. Betriebskosten sauber aufteilen

   Verteilerschlüssel für Wohnen und Gewerbe, Grundsteuer, Versicherung, Reinigung, Winterdienst. Falsche Schlüssel kosten dich jedes Jahr Geld.

4. Verträge aufsetzen

   Wohnraumverträge nach Mietspiegel, Gewerbeverträge mit Index, Laufzeit, Option und Konkurrenzschutz.

5. Bewerber prüfen

   Bei Wohnraum Einkommen und Bonität, bei Gewerbe zusätzlich Handelsregisterauszug, Bilanzen und Konzept für die Fläche.

6. Übergabe und Protokoll

   Zählerstände, Schlüsselliste, Zustand jeder Einheit mit Fotos. Bei Gewerbeflächen kommt der Rückbauzustand ins Protokoll.

Kurz zusammengefasst

In der Bochumer Innenstadt ist das Einfamilienhaus ein Ausreißer: 110 von 770 Wohngebäuden, 14,4 Prozent — der niedrigste Wert der Stadt. Wer hier ein Haus vermietet, vermietet meist mehrere Einheiten und oft zusätzlich Gewerbe. Deshalb rechnest du je Einheit: 64,3 Quadratmeter zum Median von 9,91 € sind 637 € nettokalt, vier Einheiten ergeben gut 30.600 € Kaltmiete im Jahr. Die Kappungsgrenze von 20 statt 15 Prozent wirkt bei jedem Vertrag im Haus gleichzeitig. Gewerbeflächen folgen eigenen Regeln mit Index, Umsatzsteueroption und Konkurrenzschutz, Wohnraum bleibt beim Mietspiegel. Und weil 85,7 Prozent der Gebäude aus der Zeit vor 1970 stammen, gehört eine ehrliche Instandhaltungsrücklage in jede Kalkulation. Den grundsätzlichen Ablauf beschreibt Haus vermieten in Bochum, die Preiseinordnung liefert die Mietwertermittlung.