Abgeschlossenheitsbescheinigung

Was das für dich bedeutet

Solange dein Haus im Grundbuch nur eine einzige Einheit ist, kannst du auch nur das ganze Haus verkaufen. Willst du einzelne Wohnungen verkaufen, verschenken oder einem Kind übertragen, muss das Gebäude vorher rechtlich geteilt werden. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist dafür die Eintrittskarte. Ohne sie beurkundet der Notar keine Teilungserklärung, und ohne Teilungserklärung legt das Grundbuchamt keine eigenen Wohnungsgrundbücher an.

Der Unterschied ist handfest. Ein Dreifamilienhaus als Ganzes findet nur Käufer, die den vollen Preis stemmen können. Dieselben drei Wohnungen einzeln finden drei Käufer, die jeweils ein Drittel finanzieren. Der Kreis möglicher Interessenten wird größer. Dafür kommen Pflichten dazu: eine Eigentümergemeinschaft, ein Verwalter, eine Abrechnung im Jahr.

Wichtig ist auch, was die Bescheinigung nicht leistet. Sie ändert nichts an bestehenden Mietverträgen, sie erlaubt keinen Umbau und sie sagt nichts darüber, ob dein Haus die Vorschriften für Schallschutz oder Brandschutz erfüllt. Sie beantwortet eine einzige Frage: Ist jede Einheit für sich geschlossen.

In Bochum stellt das Bauordnungsamt die Bescheinigung aus. Geprüft wird nur eines: ob jede Einheit für sich abgeschlossen ist. Ob die Wohnung schön, hell oder vermietbar ist, spielt keine Rolle.

Ein Beispiel aus dem Alltag

Du erbst ein Haus mit drei Wohnungen. Deine Schwester will Geld, du willst oben wohnen bleiben. Ohne Aufteilung bleibt nur der Verkauf des gesamten Hauses. Mit Aufteilung entstehen drei Einheiten mit eigenem Grundbuchblatt: Du behältst eine, zwei werden verkauft.

Übersicht: eigene Darstellung nach WEG und Wohnungseigentumsgesetz. Stand: 09/2026.

Worauf du achten solltest

Der häufigste Stolperstein ist die Küche im Keller oder das Bad, das über den Flur des Nachbarn erreicht wird. Fehlt einer Einheit eine eigene Küche oder ein eigenes Bad, gibt es keine Bescheinigung. Auch ein zweiter Zugang zum Dachboden, den beide Parteien nutzen, kann die Prüfung kippen.

Genauso oft fehlt es an Kleinigkeiten in den Plänen. Jeder Raum muss einer Nummer zugeordnet sein, jede Tür eingezeichnet, jedes Kellerabteil zugewiesen. Wer hier spart, bekommt die Unterlagen zurück und wartet erneut. Alte Bauakten helfen, sind aber oft unvollständig — dann muss ein Architekt das Gebäude neu aufmessen.

Der zweite Punkt betrifft Mieter. Zieht in eine bereits vermietete Wohnung nach der Aufteilung ein Käufer, greift für den Mieter ein besonderer Kündigungsschutz gegen Eigenbedarf. Wie lange diese Sperrfrist läuft, ist von Ort zu Ort verschieden.

Und der dritte: Wer nur aufteilt, um schnell zu verkaufen, unterschätzt die Teilungserklärung. Darin steht, wer welche Kosten trägt, wer über was abstimmt und was Sondereigentum ist. Ein schlecht formulierter Satz begleitet die Wohnung jahrzehntelang.

Denk auch an das Geld. Vermessung, Pläne, Notar und Grundbuch kosten, bevor der erste Euro aus einem Verkauf fließt. Diese Ausgaben trägst du vor, und sie fallen auch dann an, wenn du dich am Ende gegen den Verkauf entscheidest.

Verwandte Begriffe

• Teilungserklärung — das Dokument, das aus einem Haus mehrere Eigentumswohnungen macht
• Aufteilungsplan — die Zeichnung, auf der jede Einheit ihre Nummer bekommt
• Sondereigentum — was dir allein gehört
• Gemeinschaftseigentum — was allen zusammen gehört
• Miteigentumsanteil — dein rechnerischer Anteil am Grundstück

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Nach der Aufteilung braucht das Haus eine Verwaltung, die Abrechnungen schreibt und Beschlüsse umsetzt — wie das läuft, steht auf der Seite zur WEG-Verwaltung in Bochum.