Aufteilungsplan

Was das für dich bedeutet

Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, kaufst du nicht „die Wohnung im zweiten Stock links“. Du kaufst die Einheit mit einer bestimmten Nummer. Was zu dieser Nummer gehört, steht nicht im Exposé, sondern im Aufteilungsplan. Kellerraum, Stellplatz, Dachbodenanteil, Gartenfläche — alles trägt dort dieselbe Ziffer wie die Wohnung oder eben nicht.

Der Plan ist Teil der Teilungserklärung und liegt beim Grundbuchamt. Er besteht aus Grundrissen aller Geschosse, Schnitten und Ansichten, versehen mit dem Stempel der Behörde, die die Abgeschlossenheit bescheinigt hat.

Praktisch beantwortet er drei Fragen: Was gehört dir allein? Was gehört allen? Und wofür darfst du niemanden fragen, wenn du etwas ändern willst?

Der Plan entsteht, wenn ein Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Ein Architekt oder Vermessungsbüro zeichnet ihn, die Bauaufsicht bescheinigt die Abgeschlossenheit, der Notar nimmt beides zur Teilungserklärung, und das Grundbuchamt legt für jede Nummer ein eigenes Wohnungsgrundbuch an. Von diesem Moment an ist die Nummer im Plan die Adresse deines Eigentums.

Ein Beispiel aus dem Alltag

Ein Käufer besichtigt eine Wohnung im Erdgeschoss mit Terrasse und einem Gartenstück. Der Verkäufer sagt: „Der Garten gehört dazu.“ Im Aufteilungsplan trägt die Fläche keine Nummer.

Beispielhafte Zuordnung, eigene Darstellung nach WEG. Stand: 09/2026.

Der Unterschied ist erheblich. Ein Sondernutzungsrecht darfst du allein nutzen, aber die Fläche gehört weiterhin allen. Du kannst sie nicht einfach überbauen, und bei größeren Änderungen entscheidet die Gemeinschaft mit.

Worauf du achten solltest

Vergleiche Plan und Wirklichkeit. In älteren Häusern wurden Wände versetzt, Dachböden ausgebaut und Balkone angehängt, ohne dass der Plan je angepasst wurde. Weicht die Wirklichkeit ab, ist im Zweifel der Plan maßgeblich — und Räume, die dort nicht als Sondereigentum ausgewiesen sind, gehören dir nicht.

Prüfe die Wohnfläche. Der Plan sagt, welche Räume zu deiner Einheit gehören. Wie viel Fläche das ist, ergibt sich erst aus einer Berechnung nach der Wohnflächenverordnung. Beide Angaben stimmen nicht immer überein.

Achte auf Stellplätze. Ein Stellplatz kann eigenes Teileigentum mit eigener Nummer sein, er kann als Sondernutzungsrecht zugeordnet sein oder er kann schlicht ein Platz sein, den bisher immer derselbe genutzt hat. Nur die ersten beiden Varianten kannst du mitverkaufen.

Rechne bei einer Änderung mit Aufwand. Wer zwei Einheiten zusammenlegen oder eine teilen will, braucht eine Änderung der Teilungserklärung, die Zustimmung der übrigen Eigentümer und in der Regel auch der Banken, die Grundschulden halten. Das ist machbar, dauert aber Monate.

Und lies den Plan vor dem Kaufvertrag, nicht danach. Er gehört zu den Unterlagen, die dir der Verkäufer oder der Verwalter aushändigen muss. Wer ihn nicht bekommt, sollte nachfragen, bis er ihn hat.

Verwandte Begriffe

• Teilungserklärung — der Text zum Plan
• Abgeschlossenheitsbescheinigung — der amtliche Stempel darauf
• Sondereigentum — was dir allein gehört
• Gemeinschaftseigentum — was allen gehört
• Miteigentumsanteil — dein Anteil und dein Stimmgewicht

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Ob eine Gemeinschaft gut geführt ist, erkennst du schon daran, wie schnell solche Unterlagen vorliegen — wie das im Alltag aussieht, zeigt die Seite zur WEG-Verwaltung.