Bruttokaltmiete

Was das für dich bedeutet

Bei einer Wohnung gibt es drei Zahlen, die alle „Miete“ heißen. Die Nettokaltmiete ist der reine Preis für die Wohnfläche. Die Bruttokaltmiete legt die kalten Betriebskosten obendrauf: Grundsteuer, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Gebäudeversicherung, Aufzug, Hausmeister, Straßenreinigung. Erst die Warmmiete rechnet Heizung und Warmwasser dazu.

Der Unterschied wird teuer, wenn du ihn übersiehst. Zwei Anzeigen mit „720 Euro Miete“ können gut hundert Euro auseinanderliegen, weil die eine netto und die andere brutto gemeint ist. Frag deshalb immer nach, welche Zahl du gerade vor dir hast, und lass sie dir aufschlüsseln.

Vermietest du selbst, brauchst du die Trennung noch aus einem zweiten Grund. Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete rechnet immer mit der Nettokaltmiete. Wer im Vertrag nur eine Gesamtsumme stehen hat, kann später schlecht erhöhen und noch schlechter abrechnen.

Auch die Bank interessiert die Trennung. Bei der Finanzierung einer vermieteten Wohnung zählt für die Rendite nur die Nettokaltmiete. Betriebskosten sind ein durchlaufender Posten, kein Ertrag.

Ein dritter Punkt betrifft Förderungen und Zuschüsse. Wohngeld und viele Sozialleistungen rechnen mit der Bruttokaltmiete, weil sie die Wohnkosten ohne Heizung abbilden soll. Wer einen Antrag stellt, braucht deshalb genau diese Zahl und nicht die Warmmiete.

Beispiel: aus 595 Euro werden 805 Euro

Eine Wohnung mit 70 Quadratmetern kostet 8,50 Euro je Quadratmeter netto. Die kalten Betriebskosten liegen bei 1,70 Euro, die Heizung bei 1,30 Euro. So sieht die Rechnung aus:

Beispielrechnung mit gerundeten Werten, dient nur der Veranschaulichung.

Aus 595 Euro werden 805 Euro. Wer nur auf die erste Zahl schaut, plant sein Budget um gut ein Drittel zu niedrig. Und wer eine Wohnung mit hoher Grundmiete und niedrigen Nebenkosten gegen eine mit niedriger Grundmiete und schlechter Dämmung abwägt, merkt den Unterschied erst nach dem ersten Winter.

Deshalb lohnt der Blick auf die Bruttokaltmiete beim Vergleich. Sie enthält genau die Kosten, die einigermaßen stabil bleiben, während die Heizkosten mit Wetter und Verbrauch schwanken.

Worauf du achten solltest

Die kalten Betriebskosten sind meistens eine Vorauszahlung, keine feste Summe. Einmal im Jahr kommt die Abrechnung, und dann gibt es Geld zurück oder du zahlst nach. Nur bei einer echten Pauschale bleibt es bei dem Betrag, dafür trägt dann die Vermieterseite das Risiko steigender Kosten.

Prüfe außerdem, welche Posten überhaupt umgelegt werden dürfen. Reparaturen, Verwaltungskosten und die Zuführung zur Rücklage gehören nicht dazu. Steht so etwas in der Abrechnung, kannst du widersprechen, und zwar innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang.

Vorsicht bei alten Verträgen: Manche enthalten eine Teilinklusivmiete, bei der einzelne Betriebskosten schon in der Grundmiete stecken und andere extra abgerechnet werden. Das ist zulässig, macht den Vergleich mit dem Mietspiegel aber aufwendig, weil du die enthaltenen Anteile erst herausrechnen musst.

Ein letzter Punkt für Vermieter: Zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen wirken im Inserat attraktiv und führen ein Jahr später zu Ärger. Eine ehrliche Zahl kostet dich zwei Interessenten und spart dir eine böse Diskussion.

Nimm dir außerdem die Abrechnung des Vorjahres, wenn du eine Wohnung anmietest. Sie zeigt dir, wie realistisch die genannten Vorauszahlungen sind. Weicht die Abrechnung stark von den Vorauszahlungen ab, weißt du vorher, was auf dich zukommt.

Verwandte Begriffe

• Nettokaltmiete – die reine Miete für die Fläche, ohne jede Nebenkosten.
• Betriebskosten – welche laufenden Kosten überhaupt umgelegt werden dürfen.
• Warmmiete – der Betrag, der am Ende wirklich vom Konto geht.
• Teilinklusivmiete – wenn ein Teil der Nebenkosten schon in der Grundmiete steckt.
• Ortsübliche Vergleichsmiete – der Maßstab für jede Mieterhöhung.

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Wenn du wissen willst, ob deine Miete für Lage, Größe und Baujahr angemessen ist, hilft ein Blick in den Mietspiegel und die aktuellen Mietpreise. Dort siehst du, welche Nettokaltmiete für deine Wohnung realistisch ist – und ab welchem Punkt du eher Mieter verlierst als Ertrag gewinnst.

Wie hoch die Miete für deine Wohnung ausfallen kann, klärt eine Mietwertermittlung für Bochum.