Ortsübliche Vergleichsmiete

Was das für dich bedeutet

Das Gesetz definiert sie eng. Gemeint sind die üblichen Entgelte für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden. Zwei Punkte daran werden ständig übersehen.

Erstens: Es geht um Bestandsmieten der letzten sechs Jahre, nicht um die Preise in aktuellen Inseraten. Die Angebotsmiete liegt fast immer über der ortsüblichen Vergleichsmiete, weil sie nur die Wohnungen abbildet, die gerade neu auf den Markt kommen. In Bochum liegt die Median-Angebotsmiete bei 8,76 Euro je Quadratmeter nettokalt — als Begründung für eine Mieterhöhung taugt diese Zahl trotzdem nicht.

Zweitens: Verglichen wird immer die Nettokaltmiete. Betriebskosten, Zuschläge für Möblierung oder einen Stellplatz gehören herausgerechnet, bevor du vergleichst.

Ein Beispiel mit Zahlen

Eine Wohnung mit 65 Quadratmetern, seit Jahren unverändert bei 6,80 Euro je Quadratmeter. Der Mietspiegel weist für eine vergleichbare Wohnung 8,20 Euro aus.

Quelle: Qualifizierter Mietspiegel der Stadt Bochum, gültig bis 31.03.2027; Mieterschutzverordnung NRW; Bürgerliches Gesetzbuch §§ 558 und 558d. Stand: September 2026.

Bochum steht nicht in der Mieterschutzverordnung. Deshalb gilt hier die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren und nicht 15 Prozent. In diesem Beispiel bremst sie die Erhöhung um wenige Euro. Bei größeren Abständen zur Vergleichsmiete ist sie der entscheidende Deckel — die Vergleichsmiete darfst du dann erst in einem zweiten Schritt drei Jahre später erreichen.

Worauf du achten solltest

Der Bochumer Mietspiegel ist qualifiziert. Das heißt: Er wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, und vor Gericht wird vermutet, dass die dort ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden. Für ein Mieterhöhungsverlangen ist er damit die stärkste Begründung, die du haben kannst.

Eine Besonderheit solltest du kennen: Seit der letzten Fassung weist der Mietspiegel keine Wohnlagen mehr aus. Die Auswertung ergab keine klaren Preisunterschiede zwischen den früheren Lagen. Für dich heißt das, dass du eine Erhöhung nicht mehr mit einer guten Lage begründen kannst — Baujahr, Größe, Ausstattung und Energieeffizienz sind die Merkmale, auf die es ankommt.

Beachte zuletzt die Fristen. Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung mindestens fünfzehn Monate unverändert gewesen sein, und seit der letzten Erhöhung müssen zwölf Monate vergangen sein. Der Mieter hat dann bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit, zuzustimmen. Stimmt er nicht zu, bleibt nur die Zustimmungsklage — dafür gehört ein Anwalt an deine Seite.

Wenn dein Objekt nicht in den Mietspiegel passt, etwa weil es sehr groß, sehr klein oder ungewöhnlich ausgestattet ist, bleiben andere Wege: drei vergleichbare Wohnungen mit Angabe der Adressen, ein Sachverständigengutachten oder eine anerkannte Mietdatenbank. Drei Vergleichswohnungen sind der günstigste Weg, aber auch der angreifbarste — sie müssen tatsächlich vergleichbar sein und nicht bloß in derselben Straße stehen.