Hausgeldrückstand

Die Heizkostenrechnung kommt pünktlich, das Geld eines Eigentümers seit vier Monaten nicht. Für eine Gemeinschaft ist das kein Buchhaltungsproblem, sondern ein Liquiditätsproblem: Die Gemeinschaft muss ihre Rechnungen trotzdem bezahlen, notfalls aus der Rücklage.

Was das für dich bedeutet

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig. Sie kann das Geld also selbst einfordern, mahnen und klagen — vertreten durch die Verwaltung. Ein Beschluss der Eigentümer ist dafür meist nicht nötig, wenn der Verwaltervertrag das Vorgehen bereits regelt.

Der Weg ist klar gestaffelt: Mahnung, gerichtliches Mahnverfahren oder Zahlungsklage vor dem Amtsgericht, dann Zwangsvollstreckung. Zur Sicherung kann eine Zwangshypothek auf die Wohnung eingetragen werden. Im äußersten Fall erlaubt das Wohnungseigentumsgesetz die Entziehung des Wohnungseigentums, wenn ein Eigentümer über längere Zeit mit erheblichen Beträgen in Verzug ist. Dieser Schritt ist selten und braucht einen Beschluss.

Wichtig für den Ernstfall: In der Zwangsversteigerung genießen Hausgeldansprüche ein Vorrecht vor den Grundpfandrechten der Banken, begrenzt auf einen Anteil des Verkehrswerts und auf die Rückstände aus einem begrenzten Zeitraum. Die Gemeinschaft muss dieses Vorrecht aber aktiv anmelden, und zwar rechtzeitig im Verfahren.

Beispiel: der zeitliche Verlauf

Ein Eigentümer zahlt seine 280 Euro monatlich nicht mehr. So wächst der Rückstand, wenn niemand eingreift.

Quelle: eigene Beispielrechnung mit angenommenem Hausgeld, ohne Verzugszinsen und Kosten. Der konkrete Ablauf richtet sich nach dem Verwaltervertrag und den Beschlüssen der Gemeinschaft.

Die Erfahrung aus der Verwaltungspraxis ist eindeutig: Je früher gemahnt wird, desto häufiger kommt das Geld noch. Nach einem Jahr ist die Quote deutlich schlechter, und die Kosten des Verfahrens fressen einen Teil des Ertrags.

Worauf du achten solltest

Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, frag ausdrücklich nach offenen Hausgeldern des Verkäufers und nach Rückständen anderer Eigentümer. Die persönliche Schuld des Verkäufers geht nicht automatisch auf dich über, aber ab dem Eigentumsübergang schuldest du die laufenden Vorschüsse. Wird eine Sonderumlage nötig, weil ein anderer Eigentümer ausfällt, trifft sie dich.

Lass dir eine Verwalterbescheinigung über den Stand der Zahlungen geben und wirf einen Blick in die letzte Jahresabrechnung. Eine Position wie „Forderungen gegen Eigentümer“ in fünfstelliger Höhe ist ein Warnzeichen für die Finanzlage der Gemeinschaft.

Als betroffener Eigentümer solltest du früh das Gespräch suchen. Eine Ratenzahlung lässt sich fast immer vereinbaren, ein Titel und eine Zwangshypothek dagegen bleiben lange im Grundbuch stehen und erschweren jede spätere Finanzierung. Bei Streit über die Richtigkeit der Abrechnung hilft ein Anwalt mit Schwerpunkt Wohnungseigentumsrecht.

Für die Gemeinschaft lohnt sich ein fester Ablauf, der nicht von der Stimmung abhängt: Erinnerung nach zwei Wochen, Mahnung nach vier, Abgabe an den Anwalt nach zwei Monaten. Steht dieser Ablauf im Verwaltervertrag, muss niemand in der Versammlung darüber diskutieren, ob die Gemeinschaft einen Nachbarn verklagt.

Verwandte Begriffe

• Hausgeld — die laufende Zahlung, um die es geht.
• Jahresabrechnung — hier tauchen Rückstände auf.
• Zwangshypothek — die Sicherung im Grundbuch.
• Zwangsversteigerung — wo das Vorrecht der Gemeinschaft greift.
• Verwaltervertrag — regelt, wer wann mahnt.

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Eine Gemeinschaft, in der Rückstände konsequent und früh verfolgt werden, spart sich Sonderumlagen und Streit in der Versammlung. Wie das im Alltag organisiert wird, steht auf der Seite zur WEG-Verwaltung.