Jahresabrechnung (WEG)

Meist liegt sie im Frühjahr im Briefkasten: ein Stapel Papier mit Zahlenkolonnen, ganz unten ein Betrag mit Plus oder Minus. Die Jahresabrechnung stellt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahres den Vorschüssen gegenüber, die du über das Hausgeld gezahlt hast. Erstellt wird sie von der Verwaltung, geregelt ist das in § 28 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Was das für dich bedeutet

Abgestimmt wird in der Eigentümerversammlung nicht über die Abrechnung als Ganzes, sondern nur über die Differenz — die sogenannte Abrechnungsspitze. Das ist der Betrag, den du nachzahlst oder gutgeschrieben bekommst. Erst dieser Beschluss macht die Forderung fällig.

Für dich ist die Abrechnung mehr als eine Rechnung. Sie ist der jährliche Gesundheitscheck deines Hauses. Steigen die Kosten für Wasser plötzlich um ein Drittel, steckt oft ein Rohrbruch dahinter. Wächst der Posten für Reparaturen, während die Rücklage schrumpft, ist die nächste Sonderumlage nicht weit. Vermietest du, brauchst du die Abrechnung außerdem als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung mit deinem Mieter — allerdings nicht eins zu eins, denn Verwaltungskosten und Reparaturen darfst du nicht umlegen.

Beispiel: So liest du eine Jahresabrechnung

Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung mit 250 Euro Hausgeld im Monat sieht die Rechnung im Kern so aus.

Vereinfachtes Rechenbeispiel mit frei gewählten Beträgen.

Die Zuführung zur Rücklage ist dabei keine verbrauchte Ausgabe. Das Geld liegt weiter auf dem Konto der Gemeinschaft und taucht im Vermögensbericht wieder auf.

Neben der Abrechnung schuldet dir die Verwaltung diesen Vermögensbericht. Er zeigt den Stand der Erhaltungsrücklage und listet das übrige Vermögen der Gemeinschaft auf. Eine feste gesetzliche Frist für die Erstellung gibt es nicht, üblich sind drei bis sechs Monate nach Ende des Wirtschaftsjahres. Bleibt die Abrechnung aus, kannst du sie einfordern.

Worauf du achten solltest

Prüfe drei Dinge. Erstens den Verteilungsschlüssel: Wird nach Miteigentumsanteilen, nach Fläche oder nach Einheiten umgelegt, und passt das zur Teilungserklärung? Zweitens die Heizkosten, die zwingend zum größeren Teil nach Verbrauch abgerechnet werden müssen. Drittens die Frist: Gegen einen Beschluss kannst du nur innerhalb eines Monats nach der Versammlung vor Gericht vorgehen. Diese Frist ist hart, sie lässt sich nicht verlängern. Wenn dir etwas unschlüssig vorkommt, verlange zuerst Einsicht in die Belege — dazu bist du berechtigt, und meistens klärt sich die Sache dort.

Ein Sonderfall ist der Verkauf mitten im Jahr. Die Abrechnung geht an den, der im Zeitpunkt des Beschlusses als Eigentümer im Grundbuch steht — auch für Zeiträume, in denen ihm die Wohnung noch gar nicht gehörte. Wie Nachzahlung und Guthaben zwischen altem und neuem Eigentümer aufgeteilt werden, regelt allein der Kaufvertrag. Steht dazu nichts drin, bleibt es beim Käufer hängen.

Verwandte Begriffe

• Wirtschaftsplan — die Planung für das kommende Jahr, das Gegenstück zur Abrechnung.
• Hausgeld — die monatlichen Vorschüsse, die hier abgerechnet werden.
• Kostenverteilungsschlüssel — nach welcher Regel die Kosten aufgeteilt werden.
• Beschlusssammlung — dort steht, was die Gemeinschaft früher entschieden hat.
• Hausgeldrückstand — was passiert, wenn ein Eigentümer nicht zahlt.

Ausführlicher geht es im Ratgeber Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung prüfen weiter. Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Kurz zusammengefasst

Die Jahresabrechnung sagt dir, wohin dein Hausgeld geflossen ist und was im Haus wirklich los ist. Wichtig sind der richtige Verteilungsschlüssel, ein verständlicher Aufbau und die Monatsfrist nach dem Beschluss. Wie eine Abrechnung aussieht, die Eigentümer ohne Taschenrechner verstehen, zeigt dir die Seite zur WEG-Verwaltung.