Pauschalmiete

Was das für dich bedeutet

Es gibt keine Vorauszahlung, keine Abrechnung und keine Nachzahlung. Der Mieter überweist jeden Monat denselben Betrag und weiß genau, woran er ist. Das ist der große Vorteil dieser Form: Planbarkeit auf beiden Seiten und deutlich weniger Papier im Jahr.

Der Preis dafür liegt bei dir. Steigen die Grundsteuer, die Gebäudeversicherung oder die Kosten für die Müllabfuhr, kannst du sie nicht weitergeben. Der Betrag bleibt, dein Anteil daran schrumpft. Über fünf Jahre kann das eine spürbare Summe werden, ohne dass du es monatlich merkst.

Wichtig ist die Abgrenzung. Eine echte Pauschalmiete lässt sich später nicht wegen gestiegener Kosten anheben. Eine Betriebskostenpauschale neben der Kaltmiete darf dagegen angepasst werden, wenn der Vertrag das ausdrücklich vorsieht. Diese beiden Dinge werden ständig verwechselt, und die Verwechslung kostet Geld.

Beispiel: dieselbe Wohnung, vier Vertragsformen

Eine Wohnung mit 70 Quadratmetern, kalkuliert mit 8,00 Euro Nettokaltmiete je Quadratmeter, 1,80 Euro kalten Betriebskosten und 1,30 Euro für Wärme.

Beispielrechnung: eigene Darstellung. Die Beträge dienen nur dem Vergleich der Vertragsformen. Stand: 09/2026.

Auf dem Kontoauszug sehen die letzten beiden Zeilen gleich aus. Nach zwei Jahren nicht mehr: Bei der Vorauszahlung gleicht die Abrechnung die echten Kosten aus, bei der Pauschale bleibt die Differenz bei dir.

Worauf du achten solltest

Heizkosten gehören in aller Regel nicht in eine Pauschale. Die Heizkostenverordnung verlangt, dass verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Ausnahmen gibt es nur eng umgrenzt, etwa in Zweifamilienhäusern, in denen du selbst eine Wohnung bewohnst, oder in bestimmten Heimen und Wohnheimen. Wer trotzdem pauschal abrechnet, riskiert, dass der Mieter seinen Anteil kürzen darf.

Der zweite Punkt ist die Mieterhöhung. Ein Mietspiegel weist Nettokaltmieten aus. Willst du bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, musst du aus deiner Pauschale erst den Betriebskostenanteil herausrechnen und das im Schreiben nachvollziehbar darstellen. Ohne diese Rechnung ist das Erhöhungsverlangen angreifbar.

Der dritte Punkt ist die Kalkulation zu Beginn. Setze die Pauschale nicht auf die aktuellen Kosten, sondern mit einem Puffer. Rechne durch, was ein kalter Winter, eine neue Grundsteuer und eine teurere Versicherung zusammen ausmachen. Was du am Anfang zu knapp ansetzt, holst du später nicht zurück.

Sinnvoll ist die Pauschale dort, wo eine Abrechnung unverhältnismäßig wäre: bei möblierten Zimmern, kurzen Verträgen oder einer einzelnen Einliegerwohnung. Bei einem Mehrfamilienhaus mit steigenden Kosten ist die Vorauszahlung fast immer die ruhigere Wahl.

Ein vierter Punkt wird gern übersehen: Wer alles pauschal zahlt, spart nicht. Ein Mieter ohne Abrechnung hat keinen Grund, kurz zu lüften statt lange, oder das Licht im Keller auszumachen. Die Verbräuche steigen im Schnitt, und die Rechnung landet bei dir. Genau deshalb schreibt die Heizkostenverordnung die verbrauchsabhängige Abrechnung überhaupt vor.

Und wenn du eine bestehende Pauschale ändern willst, geht das nur mit dem Einverständnis des Mieters. Eine einseitige Umstellung auf Vorauszahlungen sieht das Gesetz nicht vor. In der Praxis gelingt das meist erst beim nächsten Mieterwechsel — ein Grund mehr, die Form gleich beim ersten Vertrag zu wählen und nicht später zu reparieren.

Verwandte Begriffe

• Inklusivmiete — das andere Wort für dieselbe Sache
• Teilinklusivmiete — ein Teil der Kosten ist enthalten, Wärme nicht
• Nettokaltmiete — die Zahl, mit der Mietspiegel arbeiten
• Betriebskosten — was du überhaupt umlegen dürftest
• Heizkostenverordnung — die Regel, die Wärme aus der Pauschale hält

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Ob dein Betrag zur Lage und zur Ausstattung passt und wie viel Nettokaltmiete darin eigentlich steckt, liest du am besten anhand der ortsüblichen Werte nach: auf der Seite zum Mietspiegel Bochum.

Ob eine Pauschale für deine Wohnung sinnvoll ist, gehört zu den ersten Fragen, wenn du deine Immobilie in Bochum vermieten willst.