Heizkostenverordnung

Wer viel heizt, soll viel zahlen — das klingt selbstverständlich, war es aber lange nicht. Damit es überall gilt, gibt es eine eigene Verordnung. Sie steht über dem Mietvertrag: Selbst wenn Vermieter und Mieter etwas anderes vereinbaren, gelten ihre Regeln.

Was das für dich bedeutet

Kernstück ist die Aufteilung. Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten musst du nach dem gemessenen Verbrauch abrechnen. Der Rest wird nach Fläche oder umbautem Raum verteilt. Der feste Anteil deckt Verluste in Leitungen und die Grundlast des Hauses ab, deshalb ist er kein Willkürposten.

Dafür brauchst du Erfassungsgeräte: Heizkostenverteiler oder Wärmezähler an den Heizkörpern und einen Warmwasserzähler. Neu eingebaute Zähler müssen fernablesbar sein. Wo fernablesbare Technik vorhanden ist, sind zusätzlich monatliche Verbrauchsinformationen an die Mieter Pflicht, dazu jährliche Angaben zum Energieträger und zum Vergleich mit dem Vorjahr.

Rechnest du gar nicht verbrauchsabhängig ab, darf der Mieter seinen Anteil um 15 Prozent kürzen. Dasselbe gilt, wenn die monatlichen Informationen fehlen — dort beträgt die Kürzung 3 Prozent. Beides ist kein theoretisches Risiko, sondern wird regelmäßig geltend gemacht.

Beispiel: eine Abrechnung im Aufbau

Ein Haus mit 600 Quadratmetern Wohnfläche, Heizkosten von 12.000 Euro im Jahr, Aufteilung 70 zu 30.

Quelle: eigene Beispielrechnung nach den §§ 7 und 8 der Heizkostenverordnung. Die zulässige Spanne für den Verbrauchsanteil liegt bei 50 bis 70 Prozent.

An der letzten Zeile scheitern viele Gespräche mit Mietern: Auch wer im Winter kaum heizt, zahlt den Grundanteil. Wer das vorab erklärt, spart sich die Diskussion nach der Abrechnung.

Für Warmwasser gilt dieselbe Logik mit einer Besonderheit: Wird das Wasser von derselben Anlage erwärmt, müssen die Kosten für Heizung und Warmwasser zunächst rechnerisch getrennt werden. Fehlt dieser Schritt, ist die Abrechnung angreifbar.

Worauf du achten solltest

Es gibt Ausnahmen. In einem Zweifamilienhaus, in dem du selbst eine Wohnung bewohnst, darfst du frei vereinbaren, wie abgerechnet wird. Ausgenommen sind außerdem Gebäude mit sehr geringem Heizwärmebedarf, Alten- und Pflegeheime, Studierendenwohnheime und Wohnungen, in denen der Einbau technisch unmöglich oder wirtschaftlich unvertretbar wäre.

Die Abrechnung muss dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach kannst du keine Nachzahlung mehr fordern, es sei denn, du hast die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben musst du trotzdem auszahlen.

Prüf die Verträge mit dem Ablesedienst. Die Kosten für Miete und Ablesung der Geräte sind umlagefähig, aber sie sind auch verhandelbar. Lange Laufzeiten binden dich über Jahre an Preise, die sich anderswo verbessert haben.

Ein Wechsel des Abrechnungsdienstes ist möglich, aber selten günstig, solange die Geräte gemietet sind. Vor jeder Verlängerung lohnt deshalb ein Angebotsvergleich und die Frage, ob sich der Kauf der Zähler rechnet.

Verwandte Begriffe

• Betriebskostenverordnung — was überhaupt umlagefähig ist.
• Nebenkosten — der Rahmen der jährlichen Abrechnung.
• Warmmiete — was Mieter am Ende zahlen.
• Nettokaltmiete — die Grundlage jeder Vergleichsrechnung.
• Inklusivmiete — warum sie bei Heizkosten problematisch ist.

Ausführlicher geht es im Ratgeber Heizkostenabrechnung richtig erstellen weiter. Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Eine Heizkostenabrechnung, die formal sauber und pünktlich ist, verhindert Kürzungen und Rückfragen — und sie ist Fleißarbeit, die niemand nebenbei erledigt. Wer sie abgeben möchte, findet den Rahmen auf der Seite zur Mietverwaltung.