Baulastenverzeichnis einsehen: Warum es beim Verkauf zählt
Im Grundbuch steht sie nicht. Trotzdem kann eine Baulast deinem Grundstück fünfstellig Wert nehmen.
Das Grundbuch ist sauber. Keine Wegerechte, keine Nießbrauchrechte, keine Altlasten in Abteilung II. Und trotzdem darf auf 130 Quadratmetern des Gartens nie wieder gebaut werden. Der Grund steht woanders: Baulasten werden in Nordrhein-Westfalen nicht im Grundbuch geführt, sondern im Baulastenverzeichnis der unteren Bauaufsichtsbehörde, in Bochum also beim Bauordnungsamt der Stadt. Als Eigentümer bekommst du dort jederzeit Auskunft, alle anderen brauchen ein berechtigtes Interesse.
Wer sein Grundstück verkauft, ohne dieses Verzeichnis abgefragt zu haben, verkauft mit einem blinden Fleck. Das rächt sich meist erst beim Notartermin, wenn die finanzierende Bank des Käufers die Auskunft anfordert.
Was eine Baulast ist und warum sie nicht im Grundbuch steht
Eine Baulast ist eine freiwillige, öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Der Eigentümer sagt zu, etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Meistens geht es darum, ein Bauvorhaben auf dem eigenen oder auf dem Nachbargrundstück überhaupt genehmigungsfähig zu machen.
Der entscheidende Unterschied zur Grunddienstbarkeit: Eine Dienstbarkeit ist privatrechtlich und steht im Grundbuch, eine Baulast ist öffentlich-rechtlich und steht im Baulastenverzeichnis. Beide können denselben Sachverhalt betreffen, etwa ein Wegerecht, und beide gelten unabhängig voneinander. Es kommt vor, dass ein Recht nur in einem der beiden Register auftaucht. Deshalb reicht der Grundbuchauszug nie allein.
Wichtig für dich als Verkäufer: Die Baulast bleibt am Grundstück haften. Sie geht auf jeden Käufer über, ohne dass sie im Kaufvertrag genannt werden müsste. Löschen kann sie nur die Behörde, und nur dann, wenn kein öffentliches Interesse mehr an ihr besteht.
Die vier Baulasten, die am häufigsten auftauchen
Abstandflächenbaulast
Das Nachbarhaus hält den gesetzlichen Abstand nicht ein. Dein Grundstück übernimmt einen Teil dieser Abstandfläche, die dadurch für dich unbebaubar wird. Der häufigste Fall und wirtschaftlich meist der teuerste.
Zufahrts- und Wegebaulast
Ein Hinterliegergrundstück wird über deine Einfahrt erschlossen. Die Fläche muss dauerhaft frei bleiben, darf nicht bebaut und nicht zugeparkt werden.
Stellplatzbaulast
Stellplätze, die zu einem anderen Gebäude gehören, liegen auf deinem Grundstück. Sie stehen dir nicht zur freien Verfügung, auch wenn sie leer sind.
Vereinigungsbaulast
Zwei Grundstücke werden baurechtlich wie eines behandelt, etwa wenn ein Gebäude über die Grenze reicht. Eine spätere getrennte Veräußerung wird dadurch schwierig.
Dazu kommen seltenere Formen, etwa Baulasten zur Sicherung von Leitungsrechten, zur Anerkennung von Erschließungsflächen oder zur Einhaltung von Brandschutzabständen. Welche Variante vorliegt, steht im Wortlaut der Eintragung. Und dieser Wortlaut ist wichtiger als der Titel, denn er beschreibt genau, welche Fläche betroffen ist.
Rechenbeispiel: was eine Baulast wert ist
Ein Grundstück mit 620 Quadratmetern in Bochum. Der durchschnittliche Bodenrichtwert der Stadt liegt bei rund 346 Euro je Quadratmeter, im Bezirk Süd bei etwa 380 Euro, im Norden bei etwa 292 Euro. Auf 130 Quadratmetern liegt eine Abstandflächenbaulast zugunsten des Nachbarn. Der Verkäufer hatte geplant, diesen Teil als Baulücke abzutrennen und getrennt zu verkaufen.
| Position | Wert |
|---|---|
| Grundstücksfläche | 620 m² |
| Bodenrichtwert Bochum, Durchschnitt | 346 €/m² |
| Rechnerischer Bodenwert gesamt | 214.520 € |
| durch Baulast belastete Fläche | 130 m² |
| Wert der nicht mehr bebaubaren Fläche | 44.980 € |
Bodenrichtwert: bodenrichtwerte-deutschland.de, Durchschnittswert Bochum. Sekundärquelle. Amtlich verbindlich sind ausschließlich die Werte in BORIS.NRW. Flächen als Beispiel. Stand: September 2026.
Knapp 45.000 Euro, die an einer Eintragung hängen, die im Grundbuch nicht auftaucht. Der tatsächliche Wertabschlag fällt oft geringer aus, weil belastete Flächen als Garten weiter nutzbar bleiben. Er fällt aber auch häufig höher aus, wenn dadurch eine ganze Bebauungsmöglichkeit entfällt. Zum Vergleich: Für den individuellen Wohnungsbau wurden in Bochum zuletzt 461 Euro je Quadratmeter Bauland gezahlt. Wie sich das auf deinen Fall auswirkt, klärt eine Bewertung mit Blick in die Bodenrichtwertkarte, eine Übersicht findest du unter Bodenrichtwerte Bochum.
Baulastenverzeichnis einsehen: so gehst du in Bochum vor
Daten sammeln
Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer. Diese Angaben stehen im Grundbuchauszug und in der Flurkarte.
Antrag stellen
Antrag auf Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis beim Bauordnungsamt der Stadt Bochum als unterer Bauaufsichtsbehörde, schriftlich oder über das Serviceportal.
Berechtigung nachweisen
Als Eigentümer genügt der Grundbuchauszug. Kaufinteressenten und Makler brauchen eine Vollmacht oder einen anderen Nachweis des berechtigten Interesses.
Gebühr zahlen
Die Auskunft ist gebührenpflichtig, die Höhe richtet sich nach der Gebührensatzung der Stadt.
Wortlaut prüfen
Nicht nur auf das Ergebnis schauen, sondern die eingetragene Fläche im Lageplan nachvollziehen. Erst dort zeigt sich, was wirklich betroffen ist.
Plane dafür Vorlauf ein. Die Auskunft gehört zu den Unterlagen, die vor dem ersten Besichtigungstermin vorliegen sollten, zusammen mit Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung und Energieausweis. Eine vollständige Liste steht im Beitrag Unterlagen für den Hausverkauf, und wie sich das in den Gesamtablauf einfügt, zeigt die Seite Immobilie verkaufen in Bochum.
Was passiert, wenn du eine Baulast verschweigst
Eine Baulast ist ein Umstand, der den Wert und die Nutzbarkeit eines Grundstücks unmittelbar betrifft. Kennst du sie und erwähnst sie nicht, kann das als arglistiges Verschweigen gewertet werden. Der übliche Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag greift dann nicht, und der Käufer kann Schadensersatz oder unter Umständen die Rückabwicklung verlangen.
Der praktische Schaden entsteht meistens früher. Die finanzierende Bank des Käufers fordert die Auskunft an, und wenn sich kurz vor dem Notartermin eine unbekannte Baulast zeigt, springt der Käufer entweder ab oder verhandelt neu. Beides kostet dich Zeit und Geld. Die grundsätzlichen Regeln stehen im Beitrag zur Aufklärungspflicht des Verkäufers. Bei einer konkret belastenden Eintragung lohnt zusätzlich der Rat einer Anwältin für Bau- und Immobilienrecht, bevor du eine Formulierung in den Vertrag aufnimmst.
Alle anderen Fragen zum Verkauf beantwortet der Verkaufsratgeber für Bochum.
Häufige Fragen zum Baulastenverzeichnis
Wer darf das Baulastenverzeichnis einsehen?
Was kostet die Auskunft?
Gilt eine Baulast auch für den neuen Eigentümer?
Braucht auch der Käufer eines Reihenhauses diese Auskunft?
Kurz zusammengefasst
Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der unteren Bauaufsichtsbehörde, in Bochum beim Bauordnungsamt. Als Eigentümer bekommst du die Auskunft ohne weiteren Nachweis, für alle anderen braucht es ein berechtigtes Interesse.
Sie bleibt am Grundstück haften und geht auf den Käufer über. Wirtschaftlich kann sie fünfstellig wirken, im Beispiel knapp 45.000 Euro. Frag sie deshalb an, bevor du inserierst, und lege das Ergebnis offen. Das ist billiger als jede Nachverhandlung eine Woche vor dem Notartermin.
Unterlagen vollständig, Verkauf ohne Überraschungen
Wir holen Grundbuchauszug, Flurkarte und Baulastenauskunft ein, bevor der erste Interessent kommt.
Christian Gottschling
Der häufigste teure Fehler beim Verkauf ist ein zu hoher Startpreis. Über den reden wir am besten, bevor die Immobilie online geht.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in BochumLieber telefonisch? 0201 20 20 01 — Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.