Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

Der Ordner steht seit Jahren im Regal. Drin: die Rechnung vom Dachdecker, ein Grundriss auf Pauspapier, die Police der Gebäudeversicherung. Nicht drin: der Energieausweis, den es damals noch gar nicht gab.

Für den Hausverkauf brauchst du rund zehn Unterlagen. Drei davon müssen vorliegen, bevor der erste Interessent an der Tür steht: Grundbuchauszug, Energieausweis und Flurkarte. Der Rest darf nachlaufen — mit einer Ausnahme bei Eigentumswohnungen, wo die Bank des Käufers zusätzlich in die Verwaltungsunterlagen schaut.

Die drei Unterlagen, die zuerst da sein müssen

Der Grundbuchauszug zeigt, wem das Objekt gehört und was darauf lastet: Grundschulden, Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte. Kein Käufer und keine Bank arbeitet ohne ihn. Er sollte aktuell sein, nicht fünf Jahre alt. Wie du ihn bekommst, steht unter Grundbuchauszug beantragen.

Der Energieausweis ist Pflicht. Er muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und spätestens bei Vertragsabschluss übergeben werden. In jeder Anzeige gehören Ausweisart, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Effizienzklasse. Bei Verstößen sind Bußgelder bis 10.000 € möglich, und ein Ausweis gilt zehn Jahre. Details unter Energieausweis beim Verkauf.

Die Flurkarte, amtlich Liegenschaftskarte, zeigt Zuschnitt, Grenzen und Lage des Grundstücks. Sie beantwortet die Frage, wo das Grundstück tatsächlich aufhört — was bei alten Beständen mit gewachsenen Zäunen und Garagen regelmäßig eine Überraschung ist. Mehr dazu unter Flurkarte und Liegenschaftskarte.

Wo du in Bochum welche Unterlage bekommst

Gebühren für Grundbuchauszüge nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Die Gebühren der städtischen Ämter richten sich nach der jeweils gültigen Gebührensatzung und sind vorab bei der Stelle zu erfragen. Vorlaufzeiten sind Erfahrungswerte aus der Praxis, keine zugesicherten Bearbeitungsfristen.

Der Bochumer Sonderfall: alte Bauakten

65,4 Prozent aller Wohngebäude in Bochum stammen aus der Zeit vor 1970. Das hat für die Unterlagen eine konkrete Folge: Je älter das Haus, desto lückenhafter ist die Akte. Nachkriegsbauten aus den 1950er Jahren haben oft nur eine dünne Genehmigung, spätere Anbauten, Wintergärten, Garagen und Dachausbauten tauchen darin gar nicht auf.

Das ist kein Drama, aber es muss früh geklärt werden. Wenn ein Käufer bei seiner Bank sitzt und die Wohnfläche im Exposé nicht zur Bauakte passt, kippt die Finanzierung. Fang deshalb mit der Bauakteneinsicht als Erstes an, weil sie am längsten dauert. Wie die Fläche korrekt ermittelt wird, steht unter Wohnfläche richtig berechnen.

Zusätzlich bei einer Eigentumswohnung

Verkaufst du eine Wohnung statt eines Hauses, kommt ein zweites Paket dazu, und das liegt fast vollständig bei der Verwaltung:

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
• Aktueller Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung
• Höhe der Erhaltungsrücklage und beschlossene Sonderumlagen
• Aktuelles Hausgeld, aufgeteilt in umlagefähig und nicht umlagefähig

Diese Unterlagen sind für Käufer oft entscheidender als der Grundriss. Eine beschlossene Sonderumlage für die Fassade kann ein Gebot um mehrere tausend Euro drücken — und wenn sie erst beim Notar auftaucht, kostet sie das Vertrauen gleich mit. Rechne mit ein bis drei Wochen Vorlauf bei der Verwaltung.

Was Käufer und Banken zusätzlich sehen wollen

Nicht alles davon ist Pflicht, aber alles davon beschleunigt: Wohnflächenberechnung, Grundrisse aller Geschosse, Nachweise über Modernisierungen mit Rechnungen, Wartungsprotokolle und der Feuerstättenbescheid des Schornsteinfegers, die letzten Nebenkostenabrechnungen, der Grundsteuerbescheid, die Police der Gebäudeversicherung und — falls vermietet — Mietverträge samt aktueller Mietaufstellung.

Was oft fehlt und dann teuer wird: Nachweise für Arbeiten am Dach, an der Heizung oder an der Elektrik. Wer sie hat, nimmt jedem Preisabschlag für „unbekannten Zustand“ die Grundlage.

Ohne Unterlagen kein Preis

Fehlende Unterlagen kosten dich an drei Stellen. Sie kosten Zeit, weil der Käufer wartet und in der Zwischenzeit weitersucht. Sie kosten Sicherheit, weil eine Bank ohne Flurkarte und Grundriss keine Zusage gibt. Und sie kosten Preis, weil jede Unklarheit als Risiko eingepreist wird.

Aus über 400 Verkäufen wissen wir, welche Unterlage in welcher Reihenfolge gebraucht wird und wo es in der Praxis hakt. Für dich heißt das: Wir beantragen die Auskünfte mit deiner Vollmacht, statt dass du dich durch Ämter telefonierst — und der Verkauf startet nicht mit halbem Ordner. Den vollständigen Ablauf findest du unter Immobilie verkaufen in Bochum, die Aufgaben davor in der Checkliste für den Hausverkauf.

Alle anderen Fragen zum Verkauf beantwortet der Verkaufsratgeber für Bochum.

Kurz zusammengefasst

Grundbuchauszug, Energieausweis und Flurkarte gehören auf den Tisch, bevor du inserierst. Alles Weitere kann nachlaufen, sollte aber vorbereitet sein, wenn der erste ernsthafte Käufer mit seiner Bank spricht.

In Bochum lohnt der frühe Start bei der Bauakte: Zwei von drei Wohngebäuden stammen aus der Zeit vor 1970, und je älter das Haus, desto lückenhafter die Akte.

Fehlende Unterlagen kosten Zeit, Sicherheit und am Ende Preis. Wenn du dir das Sammeln abnehmen lassen willst, findest du den Ablauf unter Immobilie verkaufen in Bochum — und was dein Objekt aktuell wert ist, klärt die Immobilienbewertung in Bochum.