Wohnfläche richtig berechnen: die häufigsten Fehler
Dachschrägen, Balkon, Keller. Drei Stellen, an denen die meisten Flächenangaben kippen, und was das im Verkauf kostet.
Im Exposé stehen 140 Quadratmeter. Der Kaufinteressent bringt einen Laserentfernungsmesser mit und kommt auf 126. Wer hat recht? Wohnfläche berechnen heißt für Wohnraum: nach der Wohnflächenverordnung rechnen. Und die rechnet anders, als die meisten Eigentümer messen: Flächen unter einem Meter Raumhöhe zählen gar nicht, Flächen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, erst ab zwei Metern voll. Balkone und Terrassen gehen in der Regel zu einem Viertel ein, Keller, Waschküche, Heizungsraum und Garage überhaupt nicht.
Das klingt nach Kleinkram, ist es aber nicht. In Bochum, wo rund 65 Prozent aller Wohngebäude vor 1970 entstanden sind und ausgebaute Dachgeschosse zum Standard gehören, entscheidet diese Rechnung regelmäßig über einen fünfstelligen Betrag.
Wohnfläche berechnen nach der Wohnflächenverordnung
Zuerst die Frage, welche Regel überhaupt gilt. Für frei finanzierten Wohnraum ist die Wohnflächenverordnung nicht zwingend vorgeschrieben, sie ist aber der anerkannte Standard, und die Rechtsprechung greift im Zweifel darauf zurück. Daneben gibt es die DIN 277, die mit Grundflächen arbeitet und deshalb regelmäßig höhere Zahlen liefert. Wer die DIN 277 verwendet, muss das ausdrücklich sagen, sonst versteht jeder Käufer eine Wohnfläche.
| Raumhöhe | Anrechnung | Typischer Fall |
|---|---|---|
| ab 2,00 m | 100 % | Normale Wohnräume, Raummitte unter dem First |
| 1,00 m bis unter 2,00 m | 50 % | Bereich unter der Dachschräge |
| unter 1,00 m | 0 % | Traufbereich, Drempel, Kniestock |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | 25 %, höchstens 50 % | 50 % nur bei besonders hochwertiger Ausführung |
| Unbeheizter Wintergarten | 50 % | Beheizt und allseitig geschlossen: 100 % |
| Keller, Waschküche, Heizungsraum, Garage | 0 % | Auch bei Ausbau und Beheizung |
Quelle: Wohnflächenverordnung (WoFlV), §§ 2 bis 4. Stand: September 2026.
Abgezogen werden außerdem Schornsteine, Vormauerungen, Säulen und Treppen mit mehr als drei Steigungen. Nicht abgezogen werden Türnischen, Fußleisten und Einbaumöbel.
Dachschrägen: der teuerste Rechenfehler
Ein ausgebautes Dachgeschoss in einem Bochumer Siedlungshaus. Der Raum misst am Boden 8 mal 6 Meter, also 48 Quadratmeter Grundfläche. Satteldach, First in der Mitte. Auf jeder Seite verläuft ein 0,80 Meter breiter Streifen unter einer Höhe von einem Meter, daran schließt beidseitig ein 1,20 Meter breiter Streifen zwischen einem und zwei Metern an. Der mittlere Bereich ist zwei Meter hoch und höher.
| Zone | Grundfläche | Faktor | Wohnfläche |
|---|---|---|---|
| unter 1,00 m: 2 × 0,80 m × 8 m | 12,80 m² | 0 % | 0,00 m² |
| 1,00 bis 2,00 m: 2 × 1,20 m × 8 m | 19,20 m² | 50 % | 9,60 m² |
| ab 2,00 m: 2,00 m × 8 m | 16,00 m² | 100 % | 16,00 m² |
| Summe | 48,00 m² | – | 25,60 m² |
Berechnung nach § 4 WoFlV. Maße als Beispiel. Stand: September 2026.
Aus 48 Quadratmetern werden 25,6. Die Differenz beträgt 22,4 Quadratmeter. Zum Median-Angebotspreis für Bochumer Eigentumswohnungen von 2.318 Euro je Quadratmeter entspricht das rechnerisch 51.923 Euro. So viel steht auf dem Spiel, wenn ein Dachgeschoss ungeprüft ins Exposé wandert.
Balkon, Keller und der Rest der Grauzone
Balkon und Terrasse
Der Regelfall ist ein Viertel der Grundfläche. Ein halber Ansatz ist nur bei besonders hochwertiger Ausführung zulässig, etwa bei einer großzügigen, windgeschützten und aufwendig gestalteten Dachterrasse. Ein Standardbalkon aus den Sechzigern ist das nicht. Wer trotzdem 50 Prozent ansetzt, produziert eine Abweichung, die jeder Käufer nachmessen kann.
Keller
Hier liegt der zweite Klassiker. In vielen Bochumer Siedlungshäusern wurde irgendwann ein Hobbyraum im Souterrain ausgebaut, mit Fenster, Heizung und Laminat. Wohnfläche wird daraus nicht. Zubehörräume zählen nicht zur Wohnfläche, unabhängig vom Ausbauzustand. Sie erhöhen den Wert trotzdem, aber über einen Zuschlag in der Bewertung, nicht über die Quadratmeterzahl.
Souterrainwohnungen
Anders liegt es, wenn eine abgeschlossene Wohnung im Untergeschoss baurechtlich als Wohnung genehmigt ist. Dann zählt ihre Fläche voll. Der Nachweis steht in der Baugenehmigung, nicht im Kopf des Voreigentümers. Welche Papiere du dafür zusammensuchst, steht im Beitrag Unterlagen für den Hausverkauf.
Warum Bochumer Altbauten so oft abweichen
Die Bochumer Bausubstanz ist alt. Zwei Drittel aller Wohngebäude stammen aus der Zeit vor 1970, nur neun Prozent wurden ab dem Jahrtausendwechsel gebaut. In den Zechen- und Werkssiedlungen, etwa der Gartenstadt Dahlhauser Heide in Hordel oder den Arbeitersiedlungen rund um Stahlhausen, kommen drei Dinge zusammen.
Erstens: Die Häuser wurden über Jahrzehnte in Eigenleistung erweitert. Anbau, Wintergarten, Dachausbau, oft ohne aktualisierte Flächenberechnung. Zweitens: Die ursprünglichen Baupläne sind mit heutigen Maßen kaum vergleichbar, weil Wohnfläche früher nach der Zweiten Berechnungsverordnung ermittelt wurde, die etwas andere Regeln kannte. Drittens: Die Fläche im Grundbuch bezieht sich auf das Grundstück, nicht auf das Gebäude, wird aber regelmäßig verwechselt.
Die Folge sind Abweichungen von zehn Prozent und mehr, und zwar in beide Richtungen. Manches Haus ist kleiner als angenommen, manches größer, weil ein ausgebauter Spitzboden nie mitgezählt wurde. Beides zu wissen lohnt sich, denn die Fläche ist die zentrale Rechengröße in jeder Immobilienbewertung für Bochum.
Was eine falsche Wohnfläche rechtlich bedeutet
Beim Verkauf ist die Flächenangabe im Exposé und im Kaufvertrag eine Beschaffenheitsangabe. Weicht die tatsächliche Fläche erheblich ab, kann der Käufer den Kaufpreis mindern. Ein pauschaler Gewährleistungsausschluss hilft dir dabei nicht, wenn du die Abweichung kanntest oder für möglich gehalten hast: Bei Arglist greift der Ausschluss nicht. Was du offenlegen musst, steht im Beitrag zur Aufklärungspflicht des Verkäufers.
Im Mietrecht gilt eine bekannte Faustregel: Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten, ist das ein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt. Beispiel: Im Mietvertrag stehen 78 Quadratmeter, gemessen sind es 69. Das sind 11,5 Prozent Abweichung. Bei einer Nettokaltmiete auf dem Bochumer Median von 8,76 Euro je Quadratmeter reden wir über 683,28 Euro vereinbarte Miete gegenüber 604,44 Euro für die tatsächliche Fläche. Das sind rund 79 Euro im Monat und 946 Euro im Jahr, rückwirkend über mehrere Jahre.
Der sichere Weg ist deshalb einfach: vor dem Inserat nachmessen lassen und die Berechnung dokumentieren. Eine saubere Wohnflächenberechnung gehört in jedes ordentliche Exposé. Bei rechtlichen Zweifeln, etwa zu einer bestehenden Mietminderung, hilft eine Anwältin für Miet- und Immobilienrecht.
Weitere Antworten rund um den Verkauf findest du im Ratgeber Immobilie verkaufen.
Häufige Fragen zur Wohnflächenberechnung
Muss ich für den Verkauf eine neue Wohnflächenberechnung erstellen lassen?
Zählt ein ausgebauter Keller zur Wohnfläche?
Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?
Wie genau muss die Angabe im Exposé sein?
Kurz zusammengefasst
Rechne nach der Wohnflächenverordnung: unter einem Meter null, zwischen einem und zwei Metern die Hälfte, ab zwei Metern voll. Balkone zu einem Viertel, Keller und Heizungsraum gar nicht. Ein 48 Quadratmeter großes Dachgeschoss kann so auf 25,6 Quadratmeter schrumpfen.
Gerade in Bochumer Altbauten und Siedlungshäusern weichen alte Angaben regelmäßig ab. Eine dokumentierte Berechnung vor dem Inserat kostet wenig und verhindert Kaufpreisminderungen, die schnell fünfstellig werden.
Wie viele Quadratmeter hat dein Haus wirklich?
Wir messen beim Ortstermin nach und rechnen den Wert auf Basis der tatsächlichen Fläche.
Christian Gottschling
Der häufigste teure Fehler beim Verkauf ist ein zu hoher Startpreis. Über den reden wir am besten, bevor die Immobilie online geht.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in BochumLieber telefonisch? 0201 20 20 01 — Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.